別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -29 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　供田　茂彰   TEL.
鑑定評価額 55,600,000 円  １㎡当たりの価格 471,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区千住緑町２丁目１３番１３外
｢千住緑町２－１３－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 118  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(70,300)

1:1.5		 住宅

ＲＣ3		 事業所、一般住宅、
共同住宅が混在する
住宅地域		 北7.3m区道 水道、ガス、下水 千住大橋

590m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　７
．３ｍ区道		 交通

施設		 千住大橋駅北西方

590m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 千住大橋駅北西方に広がる住宅地域として成熟しており、当面は現状のままで推移するものと予測される。千住
大橋駅前の発展に伴い、住宅地需要も堅調で、引続き地価は上昇している。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    475,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    382,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区中央北東部に存し、主として京成本線「千住大橋」駅を最寄とする住宅地域。需要者の中心は、
足立区内の居住者で３０代～５０代の一次取得者層である。このほか隣接市区からの流入もみられる。戸建住宅用地が
取引の中心であるが、需給ともに大きな変動要因はなく、安定的な需給動向で推移している。土地は３，５００万円～
５，０００万円程度、新築戸建住宅は４，５００万円～６，０００万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用目的の戸建住宅地が取引の中心で、京成本線「千住大橋」駅を最寄とする住宅地域を中心に同種の取引事例を
収集・採用した。一方、アパート・マンション等の賃貸用物件もみられ、賃貸事例の収集も可能であるが、収益用地と
しての取引は僅少である。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    453,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 緩やかな景気回復を背景に、地価は継続して
上昇している。物価上昇、金融資本市場の変
動リスク等による不動産市場への影響が懸念
される。

千住大橋駅北西方に広がる低層住宅地域であ
り、地域要因に特段の変動はみられない。



北道路であるが、個別的要因について変動は
なく、標準的な画地である。同一需給圏内で
の市場競争力は概ね中位程度。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）７２７７
-17		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西8.1m区道、
東6.2m、
二方路
準工
特別用途地区
高度地区
(90,300)
b Ｒ０６（公
）７４２１
-21		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
特別用途地区
(90,240)
c Ｒ０６（公
）９３９３
-32		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d Ｒ０６（公
）８４５１
-19		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西3.8m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
地区計画等
(70,240)
e Ｒ０６（公
）９０２４
-1		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.6m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
地区計画等
(70,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
501,564  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
513,621 		 100
[ 109.2]
470,349 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
470,000 
b (　           ) 
511,598  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
499,792 		 100
[ 102.9]
485,707 
486,000 
c (　           ) 
437,670  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
441,838 		 100
[  93.7]
471,545 
472,000 
d (　           ) 
346,311  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.7]
406,226 		 100
[  87.5]
464,258 
464,000 
e (　           ) 
399,756  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
403,675 		 100
[  83.9]
481,138 
481,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    475,000 円／㎡]  



足立 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,583,588 
989,100 
4,594,488 
2,750,800 
1,843,688 		 （　0.9547）
1,760,169 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     45,132,538 円　　　　（　    382,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 Ｓ3 195.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
地区計画等		 70 ％   300 ％   300 ％   118 ㎡      9.5 m x   12.7 m  前面道路：区道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 シングルタイプ　平均専有面積３３㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,450 
159,250 		 1.0  159,250 
1.0  159,250 

 2～ 2		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,500 
162,500 		 1.0  162,500 
1.0  162,500 

 3～ 3		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,550 
165,750 		 1.0  165,750 
1.0  165,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
195.00 
100.0 
195.00 

487,500 		 487,500 
487,500 
⑨年額支払賃料        487,500 円　×　12ヶ月　＝　       5,850,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,850,000 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       497,250 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,352,750 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           487,500 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,461 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          487,500 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         226,377 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,583,588 円　　　　（　        47,319 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６（公）６２
１７
　　　　-5		 2,437  
(   2,336) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,437 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,608 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６（公）６２
１７
　　　　-14		 2,500  
(   2,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,500 
c Ｒ６（公）６２
１７
　　　　-6		 2,914  
(   2,793) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,914 
足立 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 230,000 円  　　　　     46,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 175,500 円  　　　        5,850,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      100,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      391,000 円  　　　　     46,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        46,000 円  　　　　     46,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,000 円  　　　　     46,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         989,100 円　（　　　　　　         8,382 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 236,000 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,750,800 円  
（　　　　　        23,312 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,583,588 円      
②総費用 989,100 円      
③純収益　①－② 4,594,488 円      
④建物等に帰属する純収益 2,750,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,843,688 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,760,169 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,917 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,132,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     382,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区千住緑町二丁目１３番１３
 0118000176042-0000
2 　足立区千住緑町二丁目１３番３７
 0118001422921-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -29 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　斎藤　暁子   TEL.
鑑定評価額 55,600,000 円  １㎡当たりの価格 471,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区千住緑町２丁目１３番１３外
｢千住緑町２－１３－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 118  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(70,300)

1:1.5		 住宅

ＲＣ3		 事業所、一般住宅、
共同住宅が混在する
住宅地域		 北7.3m区道 水道、ガス、下水 千住大橋

590m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、７．３
ｍ区道		 交通

施設		 千住大橋駅北西方

590m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動はなく、ほぼ現状で推移していくものと見込まれる。千住大橋駅周辺の住宅地は人気が高
く需要は安定しているため、地価水準は緩やかな上昇傾向が続くと予測した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    480,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    396,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区南部及び隣接区内の住宅地域である。特に荒川以南に位置するＪＲ常磐線北千住駅や京成本線千
住大橋駅から徒歩圏内の住宅地域との代替性が高い。需要者の中心は、足立区内及び周辺市区に在住の一次取得者及び
買替え取得者である。市場において取引の中心となる価格帯は、１００㎡程度の土地で４０００万円台後半、新築戸建
住宅は総額を抑えた敷地規模の小さな住宅が多く、４０００万円～５０００万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用目的の取引が中心で、かつ収益性よりも快適性を重視する住宅地域である。土地価格に見合う賃料水準
が形成されておらず、このような地域における収益価格の信頼性は相対的に低い。比準価格は類似地域より多数の信頼
性ある取引事例を得られ、この価格の精度は高い。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、上記のとおり
鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    453,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的なインフレーションを背景にインフレ
ヘッジのため各種資産への投資意欲は旺盛で
、不動産市場への需要も高まり、価格は上昇
傾向にある。

低層住宅地として成熟しており、特段の変動
要因はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）７３６５
-14		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西5.6m区道
、北西4m、
角地
準工
高度地区3種
地区計画等
(80,300)
b Ｒ０６（公
）９０２４
-1		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.6m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
地区計画等
(70,240)
c Ｒ０６（公
）９３９３
-32		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d Ｒ０６（公
）７４２１
-21		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
特別用途地区
(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
439,462  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.2]
410,486 		 100
[  90.0]
456,096 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
456,000 
b (　           ) 
399,756  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
406,027 		 100
[  83.9]
483,942 
484,000 
c (　           ) 
437,670  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
441,838 		 100
[  96.0]
460,248 
460,000 
d (　           ) 
511,598  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
499,792 		 100
[ 101.8]
490,955 
491,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    480,000 円／㎡]  



足立 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に在って、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,784,596 
1,021,718 
4,762,878 
2,852,460 
1,910,418 		 （　0.9547）
1,823,876 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     46,766,051 円　　　　（　    396,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 Ｓ3 195.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
地区計画等		 70 ％   300 ％   300 ％   118 ㎡      9.5 m x   12.7 m  前面道路：区道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約３２㎡の１Ｋタイプを各階２戸想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,550 
165,750 		 1.0  165,750 
1.0  165,750 

 2～ 2		 居宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,600 
169,000 		 1.0  169,000 
1.0  169,000 

 3～ 3		 居宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,620 
170,300 		 1.0  170,300 
1.0  170,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
195.00 
100.0 
195.00 

505,050 		 505,050 
505,050 
⑨年額支払賃料        505,050 円　×　12ヶ月　＝　       6,060,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,060,600 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       515,151 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,545,449 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           505,050 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,621 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          505,050 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         234,526 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,784,596 円　　　　（　        49,022 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６（公）６２
１７
　　　　-5		 2,437  
(   2,336) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,512 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,712 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６（公）６２
１７
　　　　-11		 3,118  
(   2,989) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[103.0]
2,939 
c Ｒ６（公）６２
１７
　　　　-6		 2,914  
(   2,793) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,802 
足立 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 238,500 円  　　　　     47,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 181,818 円  　　　        6,060,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      100,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      405,400 円  　　　　     47,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        47,700 円  　　　　     47,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,700 円  　　　　     47,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,021,718 円　（　　　　　　         8,659 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     195.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,852,460 円  
（　　　　　        24,173 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,784,596 円      
②総費用 1,021,718 円      
③純収益　①－② 4,762,878 円      
④建物等に帰属する純収益 2,852,460 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,910,418 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,823,876 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,457 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,766,051 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     396,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区千住緑町二丁目１３番１３
 0118000176042-0000
2 　足立区千住緑町二丁目１３番３７
 0118001422921-0000
3 　
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備考