別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -3 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　堤　裕   TEL.
鑑定評価額 58,000,000 円  １㎡当たりの価格 547,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区綾瀬２丁目４３番５
｢綾瀬２－４３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 106  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,300)

1:1		 住宅

Ｗ3		 中小規模一般住宅の
建ち並ぶ住宅地域
 東10.5m区道 水道、ガス、下水 綾瀬

690m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 基準方位北　１０．
５ｍ区道		 交通

施設		 綾瀬駅　南東方

690m		 法令

規制		 １中専
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 綾瀬駅北側の開発計画が進行中であり、今後の発展が期待される。他に、特段の変化は予測されず、人気の高い
綾瀬エリアに存することから、堅調な需要を維持して推移していくものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    547,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    349,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 綾瀬駅及び北綾瀬駅徒歩圏の住宅地域が、同一需給圏に該当するものと判断した。需要者の中心は、地縁的選好性のあ
る１次及び２次取得者だけでなく、綾瀬エリアは人気が高いことから、都外及び区外からの転入者も想定される。規模
によっては、マンションデベロッパーの用地取得需要も見込まれる。中心となる価格帯は、土地取引の場合５２５～５
７５千円／㎡程度、新築建売住宅市場においては６，０００万円～６，５００万円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性の高い取引事例を、適切に補修正を行って試算しており、信頼度は高い。収益価格は、対象地上に
賃貸用の３階建共同住宅を建設し、賃貸することを想定して試算した価格である。収益価格は、試算の過程で想定要素
が介在することに加え、比準価格に比べて低い水準に留まっている。以上により、比準価格を採用し、収益価格は参考
に留めて、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    625,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[123.4]		 [102.0]
100		 548,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中東情勢、中国経済の先行き懸念等がある一
方で、国内の不動産市場は、堅調に推移して
おり、地価の上昇幅は拡大している。


交通アクセス、住環境に優れた住宅地域とし
て成熟しており、特段の変動はない。地価は
、上昇傾向を維持しており、その上昇幅は拡
大している。

画地条件等の個別的要因は標準的であり、代
替・競争等の関係にある不動産と比べた優劣
の程度に変化はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）６７４３
-33		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m私道、
中間画地
１中専
高度地区3種
(70,160)
b Ｒ０６（公
）６２１７
-15		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m区道、
中間画地
１中専
高度地区3種
(70,160)
c Ｒ０６（公
）７２２２
-23		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
d Ｒ０６（公
）８５０４
-21		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
e Ｒ０６（公
）６２１７
-11		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
461,680  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
497,763 		 100
[  91.1]
546,392 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
557,000 
b (　           ) 
773,185  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
762,140 		 100
[  91.1]
836,597 
853,000 
c (　           ) 
489,236  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
534,252 		 100
[  96.2]
555,356 
566,000 
d (　           ) 
403,307  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
407,656 		 100
[  80.5]
506,405 
517,000 
e (　           ) 
445,142  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
449,506 		 100
[  86.4]
520,262 
531,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    547,000 円／㎡]  



足立 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,587,270 
827,284 
3,759,986 
2,248,480 
1,511,506 		 （　0.9547）
1,443,035 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     37,000,897 円　　　　（　    349,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 63.00 Ｓ3 168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   300 ％   106 ㎡     10.6 m x   10.0 m  前面道路：区道     　  10.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積２８㎡の１ＤＫタイプを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
56.00 
100.0 
56.00 
2,350 
131,600 		 1.0  131,600 
1.0  131,600 

 2～ 2		 住宅
56.00 
100.0 
56.00 
2,402 
134,512 		 1.0  134,512 
1.0  134,512 

 3～ 3		 住宅
56.00 
100.0 
56.00 
2,400 
134,400 		 1.0  134,400 
1.0  134,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
168.00 
100.0 
168.00 

400,512 		 400,512 
400,512 
⑨年額支払賃料        400,512 円　×　12ヶ月　＝　       4,806,144 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,806,144 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       408,522 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,397,622 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           400,512 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,665 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          400,512 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         185,983 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,587,270 円　　　　（　        43,276 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）６
２０５
　　　　-2		 2,538  
(   2,433) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,542 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,506 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,402 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０６（公）６
２０５
　　　　-3		 2,363  
(   2,265) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,390 
c Ｒ０６（公）６
２０５
　　　　-5		 2,474  
(   2,472) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,480 
足立 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 188,000 円  　　　　     37,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 144,184 円  　　　        4,806,144　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      100,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      319,600 円  　　　　     37,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,600 円  　　　　     37,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,600 円  　　　　     37,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         827,284 円　（　　　　　　         7,805 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,248,480 円  
（　　　　　        21,212 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,587,270 円      
②総費用 827,284 円      
③純収益　①－② 3,759,986 円      
④建物等に帰属する純収益 2,248,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,511,506 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,443,035 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,614 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,000,897 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     349,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区綾瀬二丁目４３番５
 0118000019623-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
足立 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -3 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　曉人   TEL.
鑑定評価額 58,400,000 円  １㎡当たりの価格 551,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区綾瀬２丁目４３番５
｢綾瀬２－４３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 106  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,300)

1:1		 住宅

Ｗ3		 中小規模一般住宅の
建ち並ぶ住宅地域
 東10.5m区道 水道、ガス、下水 綾瀬

690m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北１０．５
ｍ区道		 交通

施設		 綾瀬駅南東方

690m		 法令

規制		 １中専
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 「綾瀬」駅から徒歩圏内の住宅地域で、今後も現在の良好な住環境を維持していくものと予測される。区内でも
人気がある地域のため需要は多く、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    551,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    376,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、「綾瀬」駅から徒歩圏内及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は足立区及び隣接市区に居住す
る１次取得者及び２次取得者並びに不動産業者等である。交通利便性及び住環境に優れ、新規の供給も限定的であるこ
とから需要は多い。中心となる価格帯は、土地単独での取引は少ないが、新築建売住宅の場合で総額６０００万円から
６５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 居住の快適性等を考慮した自用目的の取引が主であり、需要者は市場性を重視して取引を行う。共同住宅も見られる地
域であるが、地価に見合った賃料が形成されていないため、収益を目的とする不動産取引は少ない。したがって、本件
では「綾瀬」駅及び隣駅である「北綾瀬」駅を最寄駅とした取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考
にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    625,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[122.4]		 [102.0]
100		 553,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇及び金融資本市場の変動等が、不動
産市場に与える影響について注視すべきであ
る。


綾瀬駅から徒歩圏内の利便性及び住環境の良
好な住宅地域で、特段の変動要因は認められ
ない。地価は上昇傾向にある。


個別的要因の変化はない。地域における標準
的な画地であり、競合不動産と比較して相応
の市場競争力を有している。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６（公
）４６４５
-25		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
b Ｒ０６（公
）６２１７
-11		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,240)
c Ｒ０６（公
）６７４３
-33		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m私道、
中間画地
１中専
高度地区3種
(70,160)
d Ｒ０６（公
）７２２２
-23		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
494,667  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
497,521 		 100
[  91.3]
544,930 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
556,000 
b (　           ) 
445,142  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
449,506 		 100
[  82.6]
544,196 
555,000 
c (　           ) 
461,680  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
497,763 		 100
[  92.0]
541,047 
552,000 
d (　           ) 
489,236  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
534,252 		 100
[ 100.6]
531,066 
542,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    551,000 円／㎡]  



足立 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,002,895 
915,098 
4,087,797 
2,457,780 
1,630,017 		 （　0.9547）
1,556,177 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     39,901,974 円　　　　（　    376,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 63.00 Ｓ3 168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   300 ％   106 ㎡     10.6 m x   10.0 m  前面道路：区道     　  10.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプを想定。平均専有面積２８㎡。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
56.00 
100.0 
56.00 
2,570 
143,920 		 1.0  143,920 
1.0  143,920 

 2～ 2		 住宅
56.00 
100.0 
56.00 
2,600 
145,600 		 1.0  145,600 
1.0  145,600 

 3～ 3		 住宅
56.00 
100.0 
56.00 
2,630 
147,280 		 1.0  147,280 
1.0  147,280 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
168.00 
100.0 
168.00 

436,800 		 436,800 
436,800 
⑨年額支払賃料        436,800 円　×　12ヶ月　＝　       5,241,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,241,600 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       445,536 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,796,064 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           436,800 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,997 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          436,800 円　×　　  91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         202,834 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,002,895 円　　　　（　        47,197 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０６（公）６
２０５
　　　　-7		 2,860  
(   2,742) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[111.0]		 100
[103.0]
2,606 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,712 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０６（公）６
２０５
　　　　-8		 2,653  
(   2,651) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[109.0]		 100
[103.0]
2,462 
c Ｒ０６（公）６
２０５
　　　　-15		 2,480  
(   2,480) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,866 
足立 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 205,500 円  　　　　     41,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 157,248 円  　　　        5,241,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      100,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      349,300 円  　　　　     41,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        61,650 円  　　　　     41,100,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,100 円  　　　　     41,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         915,098 円　（　　　　　　         8,633 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,457,780 円  
（　　　　　        23,187 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,002,895 円      
②総費用 915,098 円      
③純収益　①－② 4,087,797 円      
④建物等に帰属する純収益 2,457,780 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,630,017 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,556,177 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,681 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,901,974 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     376,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区綾瀬二丁目４３番５
 0118000019623-0000
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備考