別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 5-17 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　川村　恵   TEL.
鑑定評価額 473,000,000 円  １㎡当たりの価格 875,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区早宮２丁目１６５０番３外
｢早宮２－１７－４１｣		 ②地積
　(㎡)		 540  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度3種最高30m
地区計画等

(100,300)
不整形
1:1.2		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ近隣商業地
域		 北東15m都道 水道、ガス、下水 平和台近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 接面道路は都市計画道路（計
画幅員５０ｍ）であり現在拡
幅工事中		 街

路		 １５ｍ都道 交通

施設		 平和台駅近接

 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度3種最高30m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 平和台駅前の幹線道路沿いに、中層の店舗付マンション等が建ち並ぶ近隣商業地域である。前面道路は計画幅員
５０ｍで現在拡幅工事中であり、工事完了後は建物の高度利用等がさらに進んでいくことが期待される。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    924,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    680,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、練馬区及び隣接市区における各鉄道駅を中心に、中層の店舗・事務所ビルや店舗兼共同住宅が建ち並ぶ
商業地域である。主な需要者としては、自社利用目的の法人、マンション開発業者、収益用不動産に対する投資家等が
想定される。駅近の商業地の需要は比較的高い。取引数はあまり多くなく、取引総額の把握は困難であるが、需要の中
心は、７０万円から９０万円台／㎡程度と判断した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、事業者及び投資家等が購入した取引事例から求めており、客観性の高い価格である。収益価格は、店舗兼
共同住宅を想定して求めており、収益性を反映した価格であるが、想定の要素が多いことは否めない。これらのことを
考慮し、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も
行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    700,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.5]		 [ 98.0]
100		 873,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    835,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行を受け、商業地の人流
は回復しており、利回りの低下傾向も影響し
、練馬区の商業地の地価は上昇傾向が継続し
ている。

中層の店舗付共同住宅等が多い駅前商業地域
である。前面道路の拡幅工事が完了しつつあ
るが、現状、地域要因に特段の変化はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１４

-103		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15m都道、
北東6m、
二方路
商業
地区計画等
(100,500)
b Ｒ６公１５

-102		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南25m都道、
中間画地
商業
高度3種最高35m
(100,400)
c Ｒ６公７

-10		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西16.7m都
道、中間画地
近商
高度3種最高35m
(100,400)
d Ｒ６公７

-105		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南西25m都道、
中間画地
近商
高度3種最高30m
(100,300)
e Ｒ６公７

-104		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西15.2m都
道、
北西5.5m、
角地
近商
高度3種最高35m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
918,454  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
932,721 		 100
[ 105.8]
881,589 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
864,000 
b (　           ) 
899,718  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[  98.5]		 100
[  98.0]
992,644 		 100
[ 101.3]
979,905 
960,000 
c (　           ) 
817,422  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
878,097 		 100
[  92.1]
953,417 
934,000 
d (　           ) 
726,746  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
795,750 		 100
[  85.4]
931,792 
913,000 
e (　           ) 
971,648  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
981,827 		 100
[  98.2]
999,824 
980,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    924,000 円／㎡]  



練馬 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,167,080 
9,442,200 
36,724,880 
21,380,700 
15,344,180 		 （　0.9578）
14,696,656 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    367,416,400 円　　　　（　    680,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 396.00 ＲＣ5 1,184.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度3種最高30m
地区計画等		 100 ％   300 ％   300 ％   540 ㎡     20.6 m x   23.5 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階２階は店舗でフロア貸し、３階以上は各階５戸の１ＤＫタイプ床面積３０㎡程の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  90.7 ％
の理由		 内階段・ＥＶ・エントランス等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
373.00 
81.5 
304.00 
5,000 
1,520,000 		 10.0  15,200,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
337.00 
95.0 
320.00 
3,300 
1,056,000 		 4.0  4,224,000 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
158.00 
94.9 
150.00 
3,100 
465,000 		 1.0  465,000 
1.0  465,000 

 5～ 5		 住宅
158.00 
94.9 
150.00 
3,130 
469,500 		 1.0  469,500 
1.0  469,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,184.00 
90.7 
1,074.00 

3,975,500 		 20,823,500 
1,399,500 
⑨年額支払賃料      3,975,500 円　×　12ヶ月　＝　      47,706,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,074.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   1,500 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         324,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,706,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         324,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,401,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,628,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,823,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         197,823 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,399,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         340,757 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,167,080 円　　　　（　        85,495 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃１３
　　　　-24		 3,214  
(   3,177) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,416 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,169 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｒ６公賃１３
　　　　-25		 3,089  
(   3,024) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[ 94.0]		 100
[103.0]
3,068 
c Ｒ６公賃１３
　　　　-26		 3,020  
(   2,957) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 99.0]
3,278 
練馬 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,815,000 円  　　　　    363,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,921,200 円  　　　       48,030,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,894,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,085,500 円  　　　　    363,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       363,000 円  　　　　    363,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       363,000 円  　　　　    363,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,442,200 円　（　　　　　　        17,486 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 363,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 298,000 円／㎡　×　   1,184.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,380,700 円  
（　　　　　        39,594 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,167,080 円      
②総費用 9,442,200 円      
③純収益　①－② 36,724,880 円      
④建物等に帰属する純収益 21,380,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,344,180 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,696,656 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,216 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    367,416,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     680,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区早宮二丁目１６５０番３
 0116000051151-0000
2 　練馬区早宮二丁目１６５０番７
 0116000051155-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 5-17 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　田中　眞由美   TEL.
鑑定評価額 474,000,000 円  １㎡当たりの価格 877,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区早宮２丁目１６５０番３外
｢早宮２－１７－４１｣		 ②地積
　(㎡)		 540  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度3種最高30m
地区計画等

(100,300)
不整形
1:1.2		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ近隣商業地
域		 北東15m都道 水道、ガス、下水 平和台近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 接面道路は計画幅員５０ｍの
都市計画道路で建築基準法４
２条１項４号の指定有		 街

路		 １５ｍ都道 交通

施設		 平和台駅近接

 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度3種最高30m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ駅前幹線道路沿いの近隣商業地域である。前面都道のアンダーパス工事が進行
中であるが、工事完了までは大きな変化はなく現状を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    910,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    674,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、練馬区及び周辺市区の駅から徒歩圏の店舗兼事務所、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。主
な需要者は、自社ビルを求める法人やマンション開発業者、収益用不動産への投資家である。収益用不動産への投資需
要は旺盛であり、立地条件の良い物件の高額な取引も見られる。立地・規模により価格帯は様々であるが、土地で総額
３～５億円程度の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は主として練馬区内及び周辺市区の駅周辺の商業地域で、規模が比較的類似した取引事例を広域的に収集し、
比準を行っている。収益価格は店舗兼共同住宅の賃貸運営を想定して求めており、投資家の投資行動を反映しており、
いずれも信頼性が高い。市場性に基づく比準価格及び収益性を反映した収益価格を関連づけて、代表標準地からの検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    700,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.5]		 [ 98.0]
100		 873,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    835,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和５年の練馬区の人口は微増傾向、土地取
引件数は３月までは増加傾向、４月以降は減
少傾向で推移している。


地域要因に変化はない。収益物件への投資意
欲は旺盛で、供給が限定的であることから地
価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公８

-9		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m区道、
東4m、角地
近商
高度3種最高35m
地区計画等
(97,371)
b Ｒ６公８

-101		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.7m区道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,300)
c Ｒ６公２

-106		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西25m都道、
中間画地
近商
高度3種最高30m
高度地区
(100,300)
d ６０１０７

-25		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南15m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
614,587  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.4]
645,816 		 100
[  70.6]
914,754 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
896,000 
b (　           ) 
633,588  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
662,733 		 100
[  68.4]
968,908 
950,000 
c (　           ) 
419,847  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
562,595 		 100
[  52.0]
1,081,913 
1,060,000 
d (　           ) 
896,516  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
934,170 		 100
[  95.0]
983,337 
964,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    910,000 円／㎡]  



練馬 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,164,433 
9,473,366 
36,691,067 
21,498,500 
15,192,567 		 （　0.9578）
14,551,441 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    363,786,025 円　　　　（　    674,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 396.00 ＲＣ5 1,184.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度3種最高30m
地区計画等		 100 ％   300 ％   300 ％   540 ㎡     20.6 m x   23.5 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２Ｆ店舗（フロア貸し）、３Ｆ～５Ｆ住宅（１ＤＫ：３０㎡程度）１５戸 ⑦有効率　  90.7 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
373.00 
81.5 
304.00 
4,850 
1,474,400 		 10.0  14,744,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
337.00 
95.0 
320.15 
3,500 
1,120,525 		 4.0  4,482,100 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
158.00 
95.0 
150.10 
3,050 
457,805 		 1.0  457,805 
1.0  457,805 

 5～ 5		 住宅
158.00 
95.0 
150.10 
3,100 
465,310 		 1.0  465,310 
1.0  465,310 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,184.00 
90.7 
1,074.45 

3,975,845 		 20,607,020 
1,380,920 
⑨年額支払賃料      3,975,845 円　×　12ヶ月　＝　      47,710,140 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,074.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   1,500 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         324,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,710,140 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         324,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,401,707 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,632,433 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,607,020 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         195,767 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,380,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         336,233 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,164,433 円　　　　（　        85,490 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃８
　　　　-35		 3,008  
(   2,957) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
3,080 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,118 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,050 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｒ６公賃８
　　　　-37		 3,207  
(   3,177) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.5]		 100
[100.0]
3,198 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
練馬 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,825,000 円  　　　　    365,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,921,366 円  　　　       48,034,140　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,894,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,102,500 円  　　　　    365,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       365,000 円  　　　　    365,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       365,000 円  　　　　    365,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,473,366 円　（　　　　　　        17,543 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 365,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 299,000 円／㎡　×　   1,184.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,498,500 円  
（　　　　　        39,812 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,164,433 円      
②総費用 9,473,366 円      
③純収益　①－② 36,691,067 円      
④建物等に帰属する純収益 21,498,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,192,567 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,551,441 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,947 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    363,786,025 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     674,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区早宮二丁目１６５０番３
 0116000051151-0000
2 　練馬区早宮二丁目１６５０番７
 0116000051155-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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10 　
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49 　
50 　
備考