別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 5-16 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　平井　正治   TEL.
鑑定評価額 160,000,000 円  １㎡当たりの価格 604,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区豊玉中２丁目２７番５
 ②地積
　(㎡)		 265  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)
防火
（その他）
高度2種最高25m


(70,300)

1:1.5		 空地

 事務所、店舗、住宅
等の混在する路線商
業地域		 南東25m都道 水道、ガス、下水 練馬

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層の事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 練馬駅　南方

1.0km		 法令

規制		 準住居
(70,300)
防火 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿道に事務所、営業所、マンション等が建ち並ぶ。熟成した地域のため当面は現状を維持すると予測す
る。近年共同住宅適地等の需要が堅調なことから、地価は底堅く推移すると考える。
(3)最有効使用の判定 中層の事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    635,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    446,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は区内及び隣接区に存する幹線道路沿いの商業地。需要者は事務所・共同住宅等の建設を計画する個人投資
家等が想定される。供給者は法人や賃貸ビルを売却する投資家等が考えられる。取引数は横ばい乃至減少傾向であるが
、練馬駅を最寄りとする商業地のため稀少性が高く市況は堅調である。価格水準は㎡当たり６５万円程度で、総額では
３億円程度までが目安であるが、立地条件が優れる物件に関しては、高額でも取引されるケースがみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中層の事務所や店舗、マンション等が建ち並ぶ幹線道路沿いの地域。基準容積率が３００％で、接面道路の
幅員も広いことから、中層の利用が可能である。そのため、収益物件も多くみられるが、接近条件にやや難があり、車
両交通量の多い道路沿いのため、賃貸需要は相対的に弱めである。このため、比準価格がより市場の実態を反映してい
ると判断し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    700,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[121.5]		 [100.0]
100		 605,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    574,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地の取引件数は少ないものの、新型コロ
ナによる行動制限の解除により市況は底堅く
推移しており、成約した事例には高額のもの
もみられる。

地域要因に特段の変動はないが、幹線道路沿
いの商業地域であり、マンション適地を中心
に需要は底堅く、市況はおおむね堅調である
。

敷地上の建物が取り壊され、更地となった。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公６

-13		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m都道、
中間画地
準住居
高度2種最高25m
地区計画等
(70,300)
b Ｒ６公１５

-104		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東25m都道、
中間画地
準住居
高度3種最高30m
(70,300)
c Ｒ６公７

-105		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南西25m都道、
中間画地
近商
高度3種最高30m
(100,300)
d Ｒ６公１５

-102		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南25m都道、
中間画地
商業
高度3種最高35m
(100,400)
e Ｒ６公１４

-103		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15m都道、
北東6m、
二方路
商業
地区計画等
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
792,393  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[  88.0]		 100
[ 100.0]
941,867 		 100
[ 100.0]
941,867 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
942,000 
b (　           ) 
466,371  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.4]
578,743 		 100
[  96.0]
602,857 
603,000 
c (　           ) 
726,746  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
795,750 		 100
[ 119.2]
667,576 
668,000 
d (　           ) 
899,718  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[  98.5]		 100
[  98.0]
998,237 		 100
[ 151.4]
659,338 
659,000 
e (　           ) 
918,454  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
932,721 		 100
[ 152.7]
610,819 
611,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    635,000 円／㎡]  



練馬 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、土地の再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,287,701 
3,692,534 
15,595,167 
10,660,900 
4,934,267 		 （　0.9578）
4,726,041 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    118,151,025 円　　　　（　    446,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 185.50 ＲＣ4 580.93
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 防火
高度2種最高25m
 70 ％   300 ％   300 ％   265 ㎡     13.0 m x   20.0 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの事務所、２階～４階は４０㎡～５５㎡のファミリータイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  92.9 ％
の理由		 階段、共同廊下、エレベーター等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
185.00 
84.7 
156.77 
3,600 
564,372 		 6.0  3,386,232 
1.0  564,372 

 2～ 2		 住宅
151.82 
97.1 
147.42 
2,800 
412,776 		 1.0  412,776 
1.0  412,776 

 3～ 3		 住宅
137.91 
96.8 
133.51 
2,850 
380,504 		 1.0  380,504 
1.0  380,504 

 4～ 4		 住宅
106.20 
95.9 
101.80 
2,900 
295,220 		 1.0  295,220 
1.0  295,220 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
580.93 
92.9 
539.50 

1,652,872 		 4,474,732 
1,652,872 
⑨年額支払賃料      1,652,872 円　×　12ヶ月　＝　      19,834,464 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     539.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,834,464 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       991,723 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,842,741 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,474,732 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,510 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,652,872 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         402,450 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,287,701 円　　　　（　        72,784 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃１２
　　　　-23		 2,447  
(   2,394) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,850 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,862 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃１２
　　　　-22		 3,596  
(   3,518) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[114.0]		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]
2,787 
c Ｒ６公賃１２
　　　　-21		 3,259  
(   3,188) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[123.0]		 100
[ 98.0]
2,939 
練馬 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 905,000 円  　　　　    181,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 595,034 円  　　　       19,834,464　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      292,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,538,500 円  　　　　    181,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       181,000 円  　　　　    181,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       181,000 円  　　　　    181,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,692,534 円　（　　　　　　        13,934 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 181,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 303,000 円／㎡　×　     580.93 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,660,900 円  
（　　　　　        40,230 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,287,701 円      
②総費用 3,692,534 円      
③純収益　①－② 15,595,167 円      
④建物等に帰属する純収益 10,660,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,934,267 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,726,041 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,834 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    118,151,025 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     446,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区豊玉中二丁目２７番５
 0116000109374-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 5-16 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　高瀬　信二   TEL.
鑑定評価額 160,000,000 円  １㎡当たりの価格 605,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区豊玉中２丁目２７番５
 ②地積
　(㎡)		 265  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)
防火
（その他）
高度2種最高25m


(70,300)

1:1.5		 空地

 事務所、店舗、住宅
等の混在する路線商
業地域		 南東25m都道 水道、ガス、下水 練馬

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層の事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 練馬駅　南方

1.0km		 法令

規制		 準住居
(70,300)
防火 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事業所、住宅が混在する最寄駅からやや離れた路線商業地域である。地域要因に特段の変動は予測されず
、当面現状を維持しつつ高度利用が図られていくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層の事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    630,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    443,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、練馬区及び周辺区内の幹線道路沿いに存する路線商業地域である。需要者は店舗や事業所として自己利
用目的で取得する法人、店舗又は事業所兼共同住宅として収益目的で取得する個人投資家及び機関投資家等である。幹
線道路沿いの商業地域で多様な用途に利用可能なことから、需要は堅調である。画地規模や接道条件等により価格は大
きく変動するため市場の中心価格帯の把握は難しいが、総額数億円規模の取引が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いの店舗、事業所、住宅等が混在する地域で、住居系として駅接近性に劣り、また事業系として高度利用が
図りづらいため、収益価格は比準価格に比してやや低位に試算された。需要の中心は自己利用目的の法人、収益目的の
個人や法人だが、収益性はやや低いため、取引市場の実態を反映した比準価格の説得力がより高いと判断した。よって
、比準価格を重視し収益価格を参酌のうえ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    700,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[121.5]		 [100.0]
100		 605,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    574,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口・世帯数は微増だが、やや停滞傾向
気味。区内商業地の取引件数は少ないが、成
約取引単価は上昇傾向で推移している。


最寄駅からやや離れた路線商業地域であるが
、車利用での利便性は高く用途も多様なため
需要は堅調である。地域要因に特段の変動は
認められない。

既存建物取壊しにより、更地となっている。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１５

-104		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東25m都道、
中間画地
準住居
高度3種最高30m
(70,300)
b Ｒ６公２

-106		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西25m都道、
中間画地
近商
高度3種最高30m
高度地区
(100,300)
c Ｒ６公１４

-103		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15m都道、
北東6m、
二方路
商業
地区計画等
(100,500)
d Ｒ６公７

-10		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西16.7m都
道、中間画地
近商
高度3種最高35m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
466,371  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.4]
578,743 		 100
[  91.9]
629,753 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
630,000 
b (　           ) 
419,847  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
562,595 		 100
[  89.2]
630,712 
631,000 
c (　           ) 
918,454  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
932,721 		 100
[ 149.9]
622,229 
622,000 
d (　           ) 
817,422  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
878,097 		 100
[ 136.4]
643,766 
644,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.2 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.2 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.7 交通・接近　  +0.9 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    630,000 円／㎡]  



練馬 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,195,992 
3,691,616 
15,504,376 
10,602,000 
4,902,376 		 （　0.9578）
4,695,496 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    117,387,400 円　　　　（　    443,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 185.50 ＲＣ4 580.93
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 防火
高度2種最高25m
 70 ％   300 ％   300 ％   265 ㎡     13.0 m x   20.0 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は事務所、２階以上は専有面積４２㎡～５６㎡のファミリータイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  92.9 ％
の理由		 エントランス、内廊下、ＥＶ等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
185.00 
84.7 
156.77 
3,550 
556,534 		 6.0  3,339,204 
1.0  556,534 

 2～ 2		 住宅
151.82 
97.1 
147.42 
2,800 
412,776 		 1.0  412,776 
1.0  412,776 

 3～ 3		 住宅
137.91 
96.8 
133.51 
2,850 
380,504 		 1.0  380,504 
1.0  380,504 

 4～ 4		 住宅
106.20 
95.9 
101.80 
2,900 
295,220 		 1.0  295,220 
1.0  295,220 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
580.93 
92.9 
539.50 

1,645,034 		 4,427,704 
1,645,034 
⑨年額支払賃料      1,645,034 円　×　12ヶ月　＝　      19,740,408 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     539.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,740,408 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       987,020 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,753,388 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,427,704 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,063 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,645,034 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         400,541 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,195,992 円　　　　（　        72,438 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃１７
　　　　-19		 2,938  
(   2,879) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[113.0]		 100
[106.0]
2,869 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,862 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃１７
　　　　-20		 3,086  
(   3,021) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[ 95.0]
2,849 
c Ｒ６公賃１７
　　　　-21		 2,468  
(   2,466) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 97.0]		 100
[106.0]
2,824 
練馬 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 720,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 789,616 円  　　　       19,740,408　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      292,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,530,000 円  　　　　    180,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       180,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       180,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,691,616 円　（　　　　　　        13,931 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 180,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 301,000 円／㎡　×　     580.93 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,602,000 円  
（　　　　　        40,008 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,195,992 円      
②総費用 3,691,616 円      
③純収益　①－② 15,504,376 円      
④建物等に帰属する純収益 10,602,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,902,376 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,695,496 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,719 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    117,387,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     443,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区豊玉中二丁目２７番５
 0116000109374-0000
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備考