別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 5-14 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　川村　恵   TEL.
鑑定評価額 113,000,000 円  １㎡当たりの価格 582,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区貫井４丁目７８６番１２
｢貫井４－１４－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)
防火
（その他）
高度3種最高30m


(80,300)
台形
1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 中層の店舗兼共同住
宅等が見られる路線
商業地域		 北東25m都道、北西側道 水道、ガス、下水 中村橋

840m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２５ｍ　都道 交通

施設		 中村橋駅北西方

840m		 法令

規制		 準住居
(80,300)
防火 
高度3種最高30m
⑤地域要因の将
　来予測		 目白通り沿いの路線商業地域であるが、店舗需要はやや弱く、最寄駅から徒歩圏にあるため共同住宅地としての
需要が強い。当面は現状を維持するものの、今後は共同住宅等の割合が増加していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    602,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    377,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、練馬区及び隣接区内の幹線・準幹線道路沿いを中心とする商住混在地域である。主な需要者としては、
マンション開発業者、自社利用目的の法人、投資用物件開発目的の不動産業者等が想定される。街路条件及び行政的条
件が良好な土地の稀少性は高く、需要は比較的高い。取引数はあまり多くなく、取引総額の把握は困難であるが、需要
の中心は５０万円から６０万円台／㎡程度と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地そのものは収益性が重視される幹線道路沿いに存するものの、近隣地域及び周辺地域においては自用物件や
自己使用目的の取引も多くみられ、賃貸市場を前提とする収益性は十分に成熟しているとは言い難い状況である。これ
らのことを考慮し、類似性を有する取引事例を採用し、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を中心に、
商業収益性を反映する収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    700,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.2]		 [103.0]
100		 581,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    555,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行を受け、商業地の人流
は回復しており、利回りの低下傾向も影響し
、練馬区の商業地の地価は上昇傾向が継続し
ている。

目白通り沿いの、最寄駅から徒歩圏内商住混
在地域である。マンション等の需要が高まっ
ており、今後もその傾向が続くものと予測す
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公２

-106		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西25m都道、
中間画地
近商
高度3種最高30m
高度地区
(100,300)
b Ｒ６公９

-104		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西12.7m区道、
南4m、角地
近商
高度3種最高25m
(100,300)
c Ｒ６公９

-4		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m区道、
北6m、角地
商業

(100,480)
d Ｒ６公８

-9		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m区道、
東4m、角地
近商
高度3種最高35m
地区計画等
(97,371)
e Ｒ６公８

-101		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.7m区道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
419,847  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
562,595 		 100
[  94.0]
598,505 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
616,000 
b (　           ) 
418,048  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[  93.0]		 100
[  96.0]
496,807 		 100
[  89.3]
556,335 
573,000 
c (　           ) 
740,725  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
746,478 		 100
[ 124.5]
599,581 
618,000 
d (　           ) 
614,587  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
642,551 		 100
[ 111.7]
575,247 
593,000 
e (　           ) 
633,588  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
662,733 		 100
[ 109.8]
603,582 
622,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    602,000 円／㎡]  



練馬 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,490,566 
3,835,142 
14,655,424 
11,603,300 
3,052,124 		 （　0.9578）
2,923,324 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     73,083,100 円　　　　（　    377,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 ＲＣ6 677.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 防火
高度3種最高30m
 80 ％   300 ％   300 ％   194 ㎡     13.3 m x   15.3 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、平面式駐車場１台、２階以上共同住宅（２ＬＤＫ１０戸、平均専有面積約５１㎡）を想定。 ⑦有効率　  82.4 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
57.5 
51.75 
3,300 
170,775 		 4.0  683,100 
1.0  170,775 

 1～ 1		 駐車場
25.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 住宅
112.40 
90.0 
101.16 
2,700 
273,132 		 1.0  273,132 
1.0  273,132 

 3～ 4		 住宅
112.40 
90.0 
101.16 
2,750 
278,190 		 1.0  278,190 
1.0  278,190 

 5～ 6		 住宅
112.40 
90.0 
101.16 
2,800 
283,248 		 1.0  283,248 
1.0  283,248 

計
677.00 
82.4 
557.55 

1,566,783 		 2,079,108 
1,566,783 
⑨年額支払賃料      1,566,783 円　×　12ヶ月　＝　      18,801,396 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     557.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,801,396 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       952,070 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,089,326 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,079,108 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,752 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,566,783 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         381,488 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,490,566 円　　　　（　        95,312 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃１３
　　　　-21		 2,814  
(   2,753) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[104.0]		 100
[ 98.0]
2,846 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃１３
　　　　-22		 2,540  
(   2,485) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[103.0]		 100
[ 98.0]
2,677 
c Ｒ６公賃１３
　　　　-23		 3,136  
(   3,068) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
2,845 
練馬 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 985,000 円  　　　　    197,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 571,242 円  　　　       19,041,396　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      210,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,674,500 円  　　　　    197,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       197,000 円  　　　　    197,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       197,000 円  　　　　    197,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,835,142 円　（　　　　　　        19,769 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 197,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 283,000 円／㎡　×　     677.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,603,300 円  
（　　　　　        59,811 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,490,566 円      
②総費用 3,835,142 円      
③純収益　①－② 14,655,424 円      
④建物等に帰属する純収益 11,603,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,052,124 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,923,324 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,069 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     73,083,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     377,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区貫井四丁目７８６番１２
 0116000076710-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 5-14 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　塩田　研太郎   TEL.
鑑定評価額 113,000,000 円  １㎡当たりの価格 580,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区貫井４丁目７８６番１２
｢貫井４－１４－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)
防火
（その他）
高度3種最高30m


(80,300)
台形
1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 中層の店舗兼共同住
宅等が見られる路線
商業地域		 北東25m都道、北西側道 水道、ガス、下水 中村橋

840m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 中村橋駅北西方

840m		 法令

規制		 準住居
(80,300)
防火 
高度3種最高30m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの路線商業地域で店舗需要は相応に認められるが、最寄り駅から徒歩圏内に存するため、近年は共
同住宅地としての需要が強い。当面は現状を維持するも、今後は共同住宅の割合が増加していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    385,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、練馬区内及び周辺区の幹線又は準幹線道路沿い等の商住混在地域である。主な需要者は、投資用物件開
発目的の不動産業者、マンション開発業者等である。街路条件及び行政的条件が良好な土地の稀少性は高く供給に比し
需要が底堅く、需給は概ね安定している。土地価格は、画地規模等の個別性による差異から総額を把握し難いが、土地
単価で概ね坪当たり２００万円前後程度が需要の中心と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、信頼性が高い幹線道路沿いの取引事例により試算されたもので、市場の実態を反映し実証的で説得力を有
する。一方、収益価格は、還元利回り等について標準的な数値を採用して求めたもので、収益性の指標となり得るが、
用途の多様性が認められる地域では、建物想定に困難を伴いやや流動的であることは否めない。以上より、代表標準地
との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    700,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.9]		 [103.0]
100		 578,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    555,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 重飲食の市況は依然として厳しいが、空室も
収まり徐々に回復しつつある。賃料水準は横
ばい傾向を示している。


目白通り沿いの駅徒歩圏の商住混在地域で、
各種の実需には高まりが見られ、賃貸と共に
需給は強含みである。地域要因に格別の変動
はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１６

-19		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東11m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
b Ｒ６公８

-9		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m区道、
東4m、角地
近商
高度3種最高35m
地区計画等
(97,371)
c Ｒ６公６

-13		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m都道、
中間画地
準住居
高度2種最高25m
地区計画等
(70,300)
d Ｒ６公１５

-102		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南25m都道、
中間画地
商業
高度3種最高35m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
686,050  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
714,752 		 100
[ 123.3]
579,685 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
597,000 
b (　           ) 
614,587  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
642,551 		 100
[ 109.9]
584,669 
602,000 
c (　           ) 
792,393  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[  88.0]		 100
[ 100.0]
941,867 		 100
[ 145.7]
646,443 
666,000 
d (　           ) 
899,718  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[  98.5]		 100
[  98.0]
984,256 		 100
[ 167.8]
586,565 
604,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 +34.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 +48.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    600,000 円／㎡]  



練馬 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,805,640 
3,728,868 
15,076,772 
11,956,700 
3,120,072 		 （　0.9578）
2,988,405 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     74,710,125 円　　　　（　    385,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 ＲＣ6 677.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 防火
高度3種最高30m
 80 ％   300 ％   300 ％   194 ㎡     13.3 m x   15.3 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、平面式駐車場１台、２階以上共同住宅（ファミリータイプ１０戸、平均専有面積５１㎡程度）を想定した。 ⑦有効率　  82.4 ％
の理由		 同種の建物として標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
57.5 
51.75 
3,500 
181,125 		 3.0  543,375 
1.0  181,125 

 1～ 1		 駐車場
25.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 住宅
112.40 
90.0 
101.16 
2,700 
273,132 		 1.0  273,132 
1.0  273,132 
一括
 3～ 4		 住宅
224.80 
90.0 
202.32 
2,750 
556,380 		 1.0  556,380 
1.0  556,380 

 5～ 6		 住宅
112.40 
90.0 
101.16 
2,800 
283,248 		 1.0  283,248 
1.0  283,248 

計
677.00 
82.4 
557.55 

1,577,133 		 1,939,383 
1,577,133 
⑨年額支払賃料      1,577,133 円　×　12ヶ月　＝　      18,925,596 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     557.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 預り敷金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,925,596 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       766,624 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,398,972 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,939,383 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,618 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,577,133 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         388,050 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,805,640 円　　　　（　        96,936 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃４
　　　　-2		 2,373  
(   2,371) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,618 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃４
　　　　-3		 3,136  
(   3,068) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
2,873 
c Ｒ６公賃４
　　　　-1		 2,790  
(   2,675) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 82.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,872 
練馬 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 812,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 574,968 円  　　　       19,165,596　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      210,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,725,500 円  　　　　    203,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       203,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       203,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,728,868 円　（　　　　　　        19,221 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 203,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 291,000 円／㎡　×　     677.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,956,700 円  
（　　　　　        61,632 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,805,640 円      
②総費用 3,728,868 円      
③純収益　①－② 15,076,772 円      
④建物等に帰属する純収益 11,956,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,120,072 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,988,405 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,404 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     74,710,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     385,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区貫井四丁目７８６番１２
 0116000076710-0000
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備考