別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 5-8 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　盧　昌作   TEL.
鑑定評価額 149,000,000 円  １㎡当たりの価格 552,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区関町南４丁目７４３番１
｢関町南４－７－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 270  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度3種最高30m


(100,300)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5F1B		 店舗、マンション等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 北25m都道 水道、ガス、下水 武蔵関

710m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 武蔵関駅南西方

710m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度3種最高30m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いにあって店舗兼共同住宅、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域。地域要因に特段の変化は見られ
ず、当面は現状を維持して推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    565,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    426,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、練馬区及び隣接市区内の幹線道路、準幹線道路沿いに存する路線商業地域である。主たる需要者は、自
己利用目的の事業者、賃貸用不動産の建築を目的とする投資家、マンション開発業者等である。店舗用途については需
要は強くないが、マンション用地としての投資需要は強く、高度利用が可能な幹線道路沿いの土地に対する需要は堅調
である。市場の中心価格帯の把握は困難であるが標準的画地程度で１．５億円～２億円となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い事例を中心に求められた価格で実証的な価格である。収益価格は評価対象地上に建物を建築し
賃貸することを想定したもので、賃料の水準、建築費、還元利回り等は地域の実情を反映し妥当と判断されるが想定項
目を多く含む。本件にあっては、主たる需要者は投資採算性を重視し収益価格にも一定の規範性を有するため、実証的
な比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    700,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[133.4]		 [100.0]
100		 551,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    528,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高容積率の画地に対する需要は引き続き強く
、高値圏で取引されている。店舗、事務所の
空室率、賃料水準は安定的に推移している。


幹線道路沿いの既成の路線商業地域である。
地域要因に特段の変動は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.5
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１４

-103		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15m都道、
北東6m、
二方路
商業
地区計画等
(100,500)
b Ｒ６公２

-106		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西25m都道、
中間画地
近商
高度3種最高30m
高度地区
(100,300)
c Ｒ６公５

-18		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m区道、
南7.9m、角地
近商
高度3種最高25m
(100,300)
d Ｒ６公６

-5		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12.7m区道、
中間画地
近商
高度3種最高25m
地区計画等
(60,300)
e Ｒ６公７

-10		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西16.7m都
道、中間画地
近商
高度3種最高35m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
918,454  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
932,721 		 100
[ 177.0]
526,961 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
527,000 
b (　           ) 
419,847  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
562,595 		 100
[  94.1]
597,869 
598,000 
c (　           ) 
588,059  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
580,637 		 100
[ 100.0]
580,637 
581,000 
d (　           ) 
370,312  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[  92.0]		 100
[ 100.0]
416,198 		 100
[  83.1]
500,840 
501,000 
e (　           ) 
817,422  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
878,097 		 100
[ 121.6]
722,119 
722,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.5 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    565,000 円／㎡]  



練馬 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,264,778 
5,092,338 
20,172,440 
15,372,900 
4,799,540 		 （　0.9578）
4,596,999 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    114,924,975 円　　　　（　    426,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 195.42 ＲＣ7 876.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度3種最高30m
 100 ％   300 ％   300 ％   270 ㎡     14.6 m x   18.6 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～７階１ＬＤＫタイプ（平均約３７㎡程度）の共同住宅を想定 ⑦有効率　  91.5 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
194.75 
74.8 
145.58 
2,950 
429,461 		 6.0  2,576,766 
2.0  858,922 

 2～ 2		 住宅
113.70 
96.3 
109.50 
2,570 
281,415 		 1.0  281,415 
1.0  281,415 

 3～ 4		 住宅
113.70 
96.3 
109.50 
2,600 
284,700 		 1.0  284,700 
1.0  284,700 

 5～ 7		 住宅
113.70 
96.3 
109.50 
2,670 
292,365 		 1.0  292,365 
1.0  292,365 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
876.95 
91.5 
802.58 

2,157,371 		 4,304,676 
2,586,832 
⑨年額支払賃料      2,157,371 円　×　12ヶ月　＝　      25,888,452 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     802.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,888,452 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,294,423 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,594,029 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,304,676 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,894 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,586,832 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         629,855 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,264,778 円　　　　（　        93,573 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃１５
　　　　-1		 2,317  
(   2,244) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[103.0]
2,344 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,627 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,570 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃１５
　　　　-25		 2,592  
(   2,536) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,769 
c Ｒ６公賃１５
　　　　-24		 2,258  
(   2,209) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
2,386 
練馬 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,044,000 円  　　　　    261,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,035,538 円  　　　       25,888,452　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      272,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,218,500 円  　　　　    261,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       261,000 円  　　　　    261,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       261,000 円  　　　　    261,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,092,338 円　（　　　　　　        18,861 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 261,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 289,000 円／㎡　×　     876.95 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,372,900 円  
（　　　　　        56,937 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,264,778 円      
②総費用 5,092,338 円      
③純収益　①－② 20,172,440 円      
④建物等に帰属する純収益 15,372,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,799,540 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,596,999 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,026 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    114,924,975 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     426,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区関町南四丁目７４３番１
 0116000181458-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 5-8 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　須藤　裕之   TEL.
鑑定評価額 149,000,000 円  １㎡当たりの価格 553,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区関町南４丁目７４３番１
｢関町南４－７－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 270  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度3種最高30m


(100,300)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5F1B		 店舗、マンション等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 北25m都道 水道、ガス、下水 武蔵関

710m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 武蔵関駅　南西方

710m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度3種最高30m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに中層の店舗、店舗兼共同住宅等が混在する地域で、当該地域に変化を与える特段の要因はないこ
とから、当面現状を保って推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    565,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    426,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、練馬区内及び隣接市区内の路線商業地域である。主たる需要者は、自用目的の法人、収益物件を需要す
る法人、マンション業者等が中心である。比較的規模の大きい開発素地やマンション、店舗兼マンションへの投資需要
は旺盛で、土地価格も上昇傾向で推移している。商業地は個別性が強く取引件数も少ないが、土地の中心価格帯は１㎡
あたり５０万円台、総額で１．５億円～２億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ路線商業地域であるが、商業繁華性はやや低く、店舗利用は低階層に限定されるもの
と思料する。対象不動産の主たる需要者は、上記のような利用の傾向を踏まえ、商業地ではあるが、市場性を反映する
比準価格をより重視するものと考えられる。従って、幹線道路沿いの規範性の高い取引事例に基づき試算された比準価
格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    700,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[133.4]		 [100.0]
100		 551,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    528,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 練馬区の直近１年の土地取引件数はやや減少
傾向にあるが、投資需要はマンション素地等
を中心に堅調で、土地価格は上昇傾向で推移
している。

幹線道路である青梅街道沿いの路線商業地域
であり、希少性が認められるため、需要は底
堅い。地域要因に特段の変動はない。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１４

-2		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12.7m都道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
b Ｒ６公９

-13		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南25m都道、
中間画地
準住居
高度3種最高30m
(70,300)
c Ｒ６公２

-106		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西25m都道、
中間画地
近商
高度3種最高30m
高度地区
(100,300)
d Ｒ６公６

-101		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東12m区道、
南西7.5m、
北東4m、
三方路
１住居
高度2種最高20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
363,390  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 100.0]
382,301 		 100
[  66.4]
575,755 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
576,000 
b (　           ) 
413,997  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
414,403 		 100
[  76.0]
545,267 
545,000 
c (　           ) 
419,847  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
562,595 		 100
[  98.0]
574,077 
574,000 
d (　           ) 
357,320  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
381,913 		 100
[  69.3]
551,101 
551,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    565,000 円／㎡]  



練馬 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,009,577 
5,023,826 
19,985,751 
15,137,300 
4,848,451 		 （　0.9495）
4,603,604 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    115,090,100 円　　　　（　    426,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 195.42 ＲＣ7 876.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度3種最高30m
 100 ％   300 ％   300 ％   270 ㎡     14.6 m x   18.6 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～７階１ＬＤＫタイプ（平均約３７㎡程度）の共同住宅を想定 ⑦有効率　  91.5 ％
の理由		 同程度の建物の標準的なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
194.75 
74.8 
145.58 
2,950 
429,461 		 6.0  2,576,766 
2.0  858,922 

 2～ 2		 住宅
113.70 
96.3 
109.50 
2,530 
277,035 		 1.0  277,035 
1.0  277,035 

 3～ 4		 住宅
113.70 
96.3 
109.50 
2,580 
282,510 		 1.0  282,510 
1.0  282,510 

 5～ 7		 住宅
113.70 
96.3 
109.50 
2,630 
287,985 		 1.0  287,985 
1.0  287,985 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
876.95 
91.5 
802.58 

2,135,471 		 4,282,776 
2,564,932 
⑨年額支払賃料      2,135,471 円　×　12ヶ月　＝　      25,625,652 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     802.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,625,652 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,281,283 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,344,369 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,282,776 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,686 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,564,932 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         624,522 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,009,577 円　　　　（　        92,628 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃５
　　　　-30		 2,295  
(   2,295) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,491 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,586 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,530 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃５
　　　　-44		 2,356  
(   2,354) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,504 
c Ｒ６公賃５
　　　　-45		 2,391  
(   2,389) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,595 
練馬 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,028,000 円  　　　　    257,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,025,026 円  　　　       25,625,652　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      272,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,184,500 円  　　　　    257,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       257,000 円  　　　　    257,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       257,000 円  　　　　    257,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,023,826 円　（　　　　　　        18,607 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9495    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 257,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　     876.95 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,137,300 円  
（　　　　　        56,064 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,009,577 円      
②総費用 5,023,826 円      
③純収益　①－② 19,985,751 円      
④建物等に帰属する純収益 15,137,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,848,451 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,603,604 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,050 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    115,090,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     426,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区関町南四丁目７４３番１
 0116000181458-0000
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備考