別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 5-6 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　土井　小咲   TEL.
鑑定評価額 388,000,000 円  １㎡当たりの価格 534,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区高松５丁目４６１６番１外
｢高松５－１２－９｣		 ②地積
　(㎡)		 726  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度3種最高30m
地区計画等

(100,300)

1.5:1		 事業所兼共同住宅

ＲＣ5		 事業所兼共同住宅、
店舗が建ち並ぶ路線
商業地域		 西25m都道 水道、ガス、下水 光が丘

780m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    55 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       730 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 光が丘駅西方

780m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度3種最高30m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ロードサイド型店舗、事業所のほか、共同住宅が見られる路線商業地域である。現況は低層店舗も見られるが、
最寄駅徒歩圏に存するため、共同住宅を伴う建物の高度利用化が徐々に進展するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    563,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    485,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、練馬区及び隣接市区内の幹線・準幹線道路等沿いの商業地域である。需要者の中心は、投資用物件開発
目的の不動産業者、外食産業・自動車関連等のロードサイド型店舗の出店を目指す事業法人等である。街路条件及び行
政的条件が良好な土地の稀少性は高く、供給に比し、需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。土地価格は画地規模等の
個別性による差異があるが、総額１～５億円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域と判断される高度利用が可能な商業地の事例を採用しており説得力を有する。収益
価格は最有効使用の建物を想定して、適切に純収益及び還元利回り等を査定している。主たる需要者は、代替・競争関
係にある不動産の取引価格について着目するとともに、不動産の有する収益性にも着目して意思決定を行う。従って、
比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    700,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[137.2]		 [100.0]
100		 536,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    511,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 練馬区内の商業地域における複合不動産の利
回りは、低下傾向で推移している。また、商
業地の取引事例の路線価倍率は高めに位置し
ている。

中高層の事業所兼共同住宅や店舗等が建ち並
ぶ路線商業地域であり、地域要因に特段の変
動はない。地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公８

-9		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m区道、
東4m、角地
近商
高度3種最高35m
地区計画等
(97,371)
b Ｒ６公９

-104		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西12.7m区道、
南4m、角地
近商
高度3種最高25m
(100,300)
c Ｒ６公７

-105		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南西25m都道、
中間画地
近商
高度3種最高30m
(100,300)
d Ｒ６公１５

-104		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東25m都道、
中間画地
準住居
高度3種最高30m
(70,300)
e Ｒ６公９

-4		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m区道、
北6m、角地
商業

(100,480)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
614,587  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
623,023 		 100
[ 114.0]
546,511 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
547,000 
b (　           ) 
418,048  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[  93.0]		 100
[  96.0]
499,616 		 100
[  88.5]
564,538 
565,000 
c (　           ) 
726,746  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
795,750 		 100
[ 132.6]
600,113 
600,000 
d (　           ) 
466,371  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.4]
578,743 		 100
[ 107.8]
536,867 
537,000 
e (　           ) 
740,725  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
743,602 		 100
[ 132.7]
560,363 
560,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    563,000 円／㎡]  



練馬 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

63,321,393 
12,285,628 
51,035,765 
36,341,300 
14,694,465 		 （　0.9578）
14,074,359 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    351,858,975 円　　　　（　    485,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 564.35 ＲＣ6 2,216.97
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度3種最高30m
地区計画等		 100 ％   300 ％   300 ％   726 ㎡     34.4 m x   21.2 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～６階１ＤＫ～２ＬＤＫタイプ（約３５～約５７㎡）合計３１戸、内廊下想定 ⑦有効率　  85.1 ％
の理由		 類似不動産の標準的なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
540.82 
74.7 
404.00 
4,000 
1,616,000 		 6.0  9,696,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
433.12 
88.9 
385.04 
2,550 
981,852 		 1.0  981,852 
1.0  981,852 

 4～ 4		 住宅
365.99 
88.3 
323.22 
2,600 
840,372 		 1.0  840,372 
1.0  840,372 

 5～ 5		 住宅
270.17 
88.1 
237.93 
2,650 
630,515 		 1.0  630,515 
1.0  630,515 

 6～ 6		 住宅
173.75 
87.5 
152.04 
2,700 
410,508 		 1.0  410,508 
1.0  410,508 

計
2,216.97 
85.1 
1,887.27 

5,461,099 		 13,541,099 
3,845,099 
⑨年額支払賃料      5,461,099 円　×　12ヶ月　＝　      65,533,188 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,887.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されるものと判断し計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        65,533,188 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,276,659 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,256,529 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,541,099 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         128,640 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,845,099 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         936,224 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      63,321,393 円　　　　（　        87,220 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃９
　　　　-4		 2,772  
(   2,772) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
2,567 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,607 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃９
　　　　-3		 2,624  
(   2,567) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,705 
c Ｒ６公賃９
　　　　-1		 2,602  
(   2,545) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,682 
練馬 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,468,000 円  　　　　    617,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,621,328 円  　　　       65,533,188　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      717,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,244,500 円  　　　　    617,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       617,000 円  　　　　    617,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       617,000 円  　　　　    617,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,285,628 円　（　　　　　　        16,922 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 617,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   2,216.97 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,341,300 円  
（　　　　　        50,057 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 63,321,393 円      
②総費用 12,285,628 円      
③純収益　①－② 51,035,765 円      
④建物等に帰属する純収益 36,341,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,694,465 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,074,359 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,386 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    351,858,975 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     485,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区高松五丁目４６１６番１
 0116000148878-0000
2 　練馬区高松五丁目４６２１番１
 0116000148899-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 5-6 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　原　勝久   TEL.
鑑定評価額 388,000,000 円  １㎡当たりの価格 535,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区高松５丁目４６１６番１外
｢高松５－１２－９｣		 ②地積
　(㎡)		 726  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度3種最高30m
地区計画等

(100,300)

1.5:1		 事業所兼共同住宅

ＲＣ5		 事業所兼共同住宅、
店舗が建ち並ぶ路線
商業地域		 西25m都道 水道、ガス、下水 光が丘

780m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    55 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       730 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 光が丘駅　西方

780m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度3種最高30m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗付共同住宅や沿道型店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの路線商業地域である。地域要因に特段の変化
は認められず、今後暫くは同様の環境が維持されると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    563,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    473,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は練馬区及び周辺市区の幹線道路沿いに中高層の店舗付共同住宅や沿道型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で
ある。需要者の中心は店舗、事務所、共同住宅等、賃貸用不動産の投資家及び自用目的の事業者等である。対象標準地
は駅徒歩圏内の路線商業地域で店舗、事務所、共同住宅等、多様な用途で利用が可能であり、需要は底堅い。市場の中
心価格帯は対象標準地程度で概ね３億円台後半から４億円台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、投資家や事業者等が購入した事例から試算しており実証的な価格である。収益価格は、収益性を反映した
理論的な価格であるが用途の多様性等による変動要因を内包した価格である。主たる需要者は収益性を考慮しつつも対
象不動産の希少性や代替不動産の取引価格を重視して意思決定することから、比準価格を重視して、収益価格を比較考
量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    700,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[137.6]		 [100.0]
100		 534,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    511,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。練馬区内の人
口は微増傾向にある。練馬区内の土地取引件
数は減少傾向にある。


中高層の店舗付共同住宅や沿道型店舗等が建
ち並ぶ路線商業地域であり、地域要因に特段
の変化は認められない。地価は上昇している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１５

-104		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東25m都道、
中間画地
準住居
高度3種最高30m
(70,300)
b Ｒ６公２

-106		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西25m都道、
中間画地
近商
高度3種最高30m
高度地区
(100,300)
c Ｒ６公８

-22		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東8.1m区道、
南4m、角地
１住居
高度2種最高20m
(80,300)
d Ｒ６公９

-104		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西12.7m区道、
南4m、角地
近商
高度3種最高25m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
466,371  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.4]
578,743 		 100
[ 101.9]
567,952 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
568,000 
b (　           ) 
419,847  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
562,595 		 100
[ 100.9]
557,577 
558,000 
c (　           ) 
577,370  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
567,841 		 100
[  99.7]
569,550 
570,000 
d (　           ) 
418,048  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[  93.0]		 100
[  96.0]
499,616 		 100
[  90.3]
553,285 
553,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    563,000 円／㎡]  



練馬 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

61,194,080 
11,863,196 
49,330,884 
34,986,600 
14,344,284 		 （　0.9578）
13,738,955 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    343,473,875 円　　　　（　    473,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 564.35 ＲＣ6 2,216.97
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度3種最高30m
地区計画等		 100 ％   300 ％   300 ％   726 ㎡     34.4 m x   21.2 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗（フロア貸し）、２Ｆ～６Ｆ住宅（２ＬＤＫタイプ）を想定。 ⑦有効率　  85.1 ％
の理由		 中層共同住宅建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
540.82 
74.7 
404.00 
3,600 
1,454,400 		 6.0  8,726,400 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
433.12 
88.9 
385.04 
2,510 
966,450 		 1.0  966,450 
1.0  966,450 

 4～ 4		 住宅
365.99 
88.3 
323.22 
2,610 
843,604 		 1.0  843,604 
1.0  843,604 

 5～ 5		 住宅
270.17 
88.1 
237.93 
2,660 
632,894 		 1.0  632,894 
1.0  632,894 

 6～ 6		 住宅
173.75 
87.5 
152.04 
2,710 
412,028 		 1.0  412,028 
1.0  412,028 

計
2,216.97 
85.1 
1,887.27 

5,275,826 		 12,547,826 
3,821,426 
⑨年額支払賃料      5,275,826 円　×　12ヶ月　＝　      63,309,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,887.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        63,309,912 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,165,496 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 60,144,416 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,547,826 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         119,204 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,821,426 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         930,460 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      61,194,080 円　　　　（　        84,289 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃１１
　　　　-58		 2,293  
(   2,243) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,463 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,566 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,510 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃１１
　　　　-37		 2,816  
(   2,752) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,763 
c Ｒ６公賃１１
　　　　-38		 2,631  
(   2,572) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
2,482 
練馬 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,376,000 円  　　　　    594,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,532,396 円  　　　       63,309,912　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      717,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,049,000 円  　　　　    594,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       594,000 円  　　　　    594,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       594,000 円  　　　　    594,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,863,196 円　（　　　　　　        16,340 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 594,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   2,216.97 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,986,600 円  
（　　　　　        48,191 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 61,194,080 円      
②総費用 11,863,196 円      
③純収益　①－② 49,330,884 円      
④建物等に帰属する純収益 34,986,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,344,284 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,738,955 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,924 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    343,473,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     473,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区高松五丁目４６１６番１
 0116000148878-0000
2 　練馬区高松五丁目４６２１番１
 0116000148899-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考