別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 5-5 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　須藤　裕之   TEL.
鑑定評価額 471,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,440,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,030,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区東大泉１丁目５０９番３６
｢東大泉１－３０－７｣		 ②地積
　(㎡)		 327  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車付置義務
再開発促進地区

(100,500)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 中高層の店舗事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 南西12.7m区道、北西側道 水道、ガス、下水 大泉学園

70m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２．７ｍ区道 交通

施設		 大泉学園駅　北西方

70m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車付置義務
再開発促進地区
⑤地域要因の将
　来予測		 接近条件が良好で、歩行者通行量が多く、練馬区西部では繁華性の高い商業地の一つである。空室の解消も進み
、商業地域への投資意欲は高く、暫くは堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,480,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,260,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西武池袋線及び新宿線沿線、ＪＲ中央線等の駅接近性が良好で繁華性が高い商業地。需要者は、自社ビル
建設を計画する企業や収益用の賃貸ビルを購入する投資家である。コロナ禍の影響により生じた空室もほぼ解消し、投
資意欲は堅調である。中心となる価格水準は、１㎡当たり１４０万円～１５０万円程度で、総額では５～６億円程度ま
でが目安であるが、規模が大きく立地条件が優れる物件に関しては、希少性より高額でも取引される可能性がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自社又は賃貸ビルが多く存する商業地域であり、豊富な容積率を活用した高度利用が可能で、不動産取引に当たって主
たる需要者は収益性を重視すると共に、当該地域においては良好な駅接近性による希少性や資産性も重視されている。
以上より、本件においては、最寄駅接近性に優る収益物件用地としての市場動向や希少性に鑑みて、実証的な比準価格
を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,510,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[115.6]		 [105.0]
100		 1,440,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 練馬区の直近１年の土地取引件数はやや減少
傾向にあるが、投資需要はマンション素地等
を中心に堅調で、土地価格は上昇傾向で推移
している。

駅直結の商業施設グランエミオ等をはじめ、
空室の解消が進み、対象標準地周辺の商業繁
華性は概ね維持されている。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１４

-8		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西5m区道、
南東4m、角地
商業

(100,300)
b Ｒ６公１

-23		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.4m区道
、中間画地
商業
高度地区
地区計画等
(100,482)
c Ｒ６公１５

-102		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南25m都道、
中間画地
商業
高度3種最高35m
(100,400)
d Ｒ６公９

-103		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東3.6m区道
、中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,240)
e Ｒ６公７

-10		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西16.7m都
道、中間画地
近商
高度3種最高35m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
952,709  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 103.0]
1,006,746 		 100
[  71.2]
1,413,969 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,480,000 
b (　           ) 
1,286,144  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,313,153 		 100
[  94.1]
1,395,487 
1,470,000 
c (　           ) 
899,718  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[  98.5]		 100
[  98.0]
998,237 		 100
[  67.0]
1,489,906 
1,560,000 
d (　           ) 
717,008  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
774,369 		 100
[  54.9]
1,410,508 
1,480,000 
e (　           ) 
817,422  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
878,097 		 100
[  63.7]
1,378,488 
1,450,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,480,000 円／㎡]  



練馬 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

71,411,432 
19,098,380 
52,313,052 
35,148,600 
17,164,452 		 （　0.9385）
16,108,838 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    413,047,128 円　　　　（　  1,260,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 280.08 ＲＣ7F1B 1,705.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
再開発促進地区		 100 ％   500 ％   500 ％   327 ㎡     13.7 m x   23.6 m  前面道路：区道     　  12.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階及び２階はフロア貸しの店舗、３階以上はフロア貸しの事務所を想定した。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
251.74 
73.4 
184.78 
6,800 
1,256,504 		 12.0  15,078,048 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
268.56 
94.8 
254.50 
4,300 
1,094,350 		 8.0  8,754,800 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
268.56 
74.2 
199.39 
3,200 
638,048 		 6.0  3,828,288 
0.0  0 

 4～ 7		 事務所
228.16 
84.2 
192.05 
3,200 
614,560 		 6.0  3,687,360 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 機械室
4.20 
 
 
 
 		    
   

計
1,705.70 
82.5 
1,406.87 

5,447,142 		 42,410,576 
0 
⑨年額支払賃料      5,447,142 円　×　12ヶ月　＝　      65,365,704 円 
⑩a共益費（管理費）             450 円／㎡　×　   1,406.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　       7,597,098 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺不動産市場の共益費水準の実態を考慮のうえ計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        72,962,802 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　       ％　＝　　     2,918,512 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 71,004,290 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        42,410,576 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         407,142 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      71,411,432 円　　　　（　       218,384 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃５
　　　　-27		 3,666  
(   3,629) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,288 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,329 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃５
　　　　-28		 3,061  
(   3,024) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 72.0]		 100
[100.0]
4,338 
c Ｒ６公賃５
　　　　-29		 3,384  
(   3,366) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
4,395 
練馬 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,830,000 円  　　　　    566,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,392,280 円  　　　       73,922,802　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,933,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,811,000 円  　　　　    566,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       566,000 円  　　　　    566,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       566,000 円  　　　　    566,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,098,380 円　（　　　　　　        58,405 円／㎡）　　（経費率　　  26.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 566,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 322,000 円／㎡　×　   1,705.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 35 ％　＋　0.0572 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 35,148,600 円  
（　　　　　       107,488 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 71,411,432 円      
②総費用 19,098,380 円      
③純収益　①－② 52,313,052 円      
④建物等に帰属する純収益 35,148,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,164,452 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,108,838 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       49,263 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    413,047,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,260,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区東大泉一丁目５０９番３６
 0116000367855-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 5-5 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　田中　眞由美   TEL.
鑑定評価額 471,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,440,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,030,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区東大泉１丁目５０９番３６
｢東大泉１－３０－７｣		 ②地積
　(㎡)		 327  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車付置義務
再開発促進地区

(100,500)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 中高層の店舗事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 南西12.7m区道、北西側道 水道、ガス、下水 大泉学園

70m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２．７ｍ区道 交通

施設		 大泉学園駅北西方

70m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車付置義務
再開発促進地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、大泉学園駅北口地区市街地再開発事業の完了に伴い商
業地としての集積度を高めている。今後も練馬区西部の中心商業地域として安定的に推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,490,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,250,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、練馬区及び周辺市区の商業集積度の高い商業地域である。主な需要者は、賃貸事業を行う不動産会社、
収益用不動産への投資家である。中高層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ練馬区西部屈指の商業地域であり、供給量が少
ないことから需要は底堅い。収益用不動産への投資需要は旺盛であり、立地条件の良い物件の高額な取引も見られる。
立地・規模により価格帯は様々であるが、土地で総額３～５億円程度の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は練馬区及び周辺市区の商業集積度の高い商業地域の容積率が同じ取引事例を広域的に収集し、比準を行って
いる。収益価格は店舗兼事務所の賃貸運営を想定して求めており、投資家の投資行動を反映しており、いずれも信頼性
が高い。市場性に基づく比準価格及び収益性を反映した収益価格を関連づけて、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,510,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[116.5]		 [105.0]
100		 1,430,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和５年の練馬区の人口は微増傾向、土地取
引件数は３月までは増加傾向、４月以降は減
少傾向で推移している。


地域要因に変化はない。収益物件への投資意
欲は旺盛で、供給が限定的であることから地
価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１４

-103		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15m都道、
北東6m、
二方路
商業
地区計画等
(100,500)
b Ｒ６公１０

-17		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南25m都道、
中間画地
商業

(100,500)
c Ｒ６公１０

-22		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北24.5m都道、
西4m、角地
商業

(100,500)
d ＯＨ（公）
６
-111		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西9.1m市道
、西4m、
角地
商業
特別用途地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
918,454  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
932,721 		 100
[  68.9]
1,353,731 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,420,000 
b (　           ) 
1,130,754  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,164,677 		 100
[  74.8]
1,557,055 
1,630,000 
c (　           ) 
1,422,827  		 100
[ 130.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,096,628 		 100
[  64.6]
1,697,567 
1,780,000 
d (　           ) 
1,931,017  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,897,914 		 100
[ 121.9]
1,556,943 
1,630,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c その他

 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,490,000 円／㎡]  



練馬 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

71,251,145 
19,081,647 
52,169,498 
35,148,600 
17,020,898 		 （　0.9385）
15,974,113 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    409,592,641 円　　　　（　  1,250,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 280.08 ＲＣ7F1B 1,705.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
再開発促進地区		 100 ％   500 ％   500 ％   327 ㎡     13.7 m x   23.6 m  前面道路：区道     　  12.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ・２Ｆ店舗（フロア貸し）、３Ｆ～７Ｆ事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 同の種建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
251.74 
73.4 
184.78 
7,000 
1,293,460 		 12.0  15,521,520 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
268.56 
94.8 
254.50 
4,100 
1,043,450 		 8.0  8,347,600 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
268.56 
74.2 
199.39 
3,200 
638,048 		 6.0  3,828,288 
0.0  0 

 4～ 7		 事務所
228.16 
84.2 
192.05 
3,200 
614,560 		 6.0  3,687,360 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 機械室
4.20 
 
 
 
 		    
   

計
1,705.70 
82.5 
1,406.87 

5,433,198 		 42,446,848 
0 
⑨年額支払賃料      5,433,198 円　×　12ヶ月　＝　      65,198,376 円 
⑩a共益費（管理費）             450 円／㎡　×　   1,406.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　       7,597,098 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺不動産市場の共益費水準の実態を考慮のうえ計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        72,795,474 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　       ％　＝　　     2,911,819 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 70,843,655 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        42,446,848 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         407,490 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      71,251,145 円　　　　（　       217,893 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃８
　　　　-29		 3,399  
(   3,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.5]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,083 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,127 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃８
　　　　-30		 3,666  
(   3,629) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.5]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,172 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
練馬 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,830,000 円  　　　　    566,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,375,547 円  　　　       73,755,474　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,933,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,811,000 円  　　　　    566,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       566,000 円  　　　　    566,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       566,000 円  　　　　    566,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,081,647 円　（　　　　　　        58,354 円／㎡）　　（経費率　　  26.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 566,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 322,000 円／㎡　×　   1,705.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 35 ％　＋　0.0572 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 35,148,600 円  
（　　　　　       107,488 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 71,251,145 円      
②総費用 19,081,647 円      
③純収益　①－② 52,169,498 円      
④建物等に帰属する純収益 35,148,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,020,898 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,974,113 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       48,850 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    409,592,641 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,250,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区東大泉一丁目５０９番３６
 0116000367855-0000
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備考