別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 5-4 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　成島　弘一   TEL.
鑑定評価額 79,400,000 円  １㎡当たりの価格 902,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 690,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区栄町６番２０外
｢栄町６－８｣		 ②地積
　(㎡)		 88  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:2		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ4		 店舗、店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 北東8.5m区道 水道、ガス、下水 江古田

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗事務所共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．５ｍ区道 交通

施設		 江古田駅西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 江古田駅前商店街の一角にある低層店舗又は中高層の店舗付共同住宅が多く建ち並ぶ商業地域。顧客の流れがや
や少ない商環境にあるが利便性に優れることから、今後も建物の高度利用は徐々に進展するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗事務所共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    935,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    741,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、練馬区及び隣接区における各主要鉄道駅を中心に展開する駅近の商業地域。近隣地域は低層店舗や中高
層の店舗兼共同住宅が多く建ち並ぶ駅前商店街で、商業集積度は良好である。需要者の中心は、練馬区内外における店
舗経営者や投資家のほか、マンション業者による需要とも競合する。コロナ終焉に伴い投資用不動産に対する需要は増
加している。なお、市場での取引総額は土地値で概ね７千万円～２億円程度と思慮される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、最寄駅から近い普通商業地や路線商業地など類似性の高い取引事例より求められており、実証的規範性は
高い。一方、収益価格は、駅近の商店街ではあるが客足の流れが少なく店舗賃料も不安定なため、相対的な精度はやや
劣るものと思慮される。よって、対象標準地の鑑定評価額は、実証的規範性の高い比準価格を重視し収益価格も関連付
け、代表標準地との均衡も踏まえて上記のとおり評価決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    700,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.6]		 [100.0]
100		 901,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    860,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ終焉後の不動産需要の増加、超低金利
政策の継続と円安による投資需要の高まり等
から、住宅地及び商業地とも地価上昇が顕著
となった。

江古田銀座商店街の中小店舗が多く建ち並ぶ
商業地域。コロナ終焉による顧客回復と空室
店舗減少により、地価は高い上昇率となった
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１４

-103		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15m都道、
北東6m、
二方路
商業
地区計画等
(100,500)
b Ｒ６公１５

-102		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南25m都道、
中間画地
商業
高度3種最高35m
(100,400)
c Ｒ６公９

-4		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m区道、
北6m、角地
商業

(100,480)
d Ｒ６公１０

-17		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南25m都道、
中間画地
商業

(100,500)
e Ｒ６公１０

-22		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北24.5m都道、
西4m、角地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
918,454  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
932,721 		 100
[ 104.5]
892,556 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
893,000 
b (　           ) 
899,718  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[  98.5]		 100
[  98.0]
998,237 		 100
[ 103.5]
964,480 
964,000 
c (　           ) 
740,725  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
747,917 		 100
[  84.0]
890,377 
890,000 
d (　           ) 
1,130,754  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,164,677 		 100
[ 117.4]
992,059 
992,000 
e (　           ) 
1,422,827  		 100
[ 130.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,096,628 		 100
[ 112.4]
975,648 
976,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e その他

 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    935,000 円／㎡]  



練馬 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,921,177 
2,472,358 
9,448,819 
6,757,400 
2,691,419 		 （　0.9687）
2,607,178 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     65,179,450 円　　　　（　    741,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 58.26 Ｓ7 378.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   88 ㎡      6.5 m x   14.0 m  前面道路：区道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸店舗、２階フロア貸事務所、３～７階は４８㎡程度の２ＤＫを各階１戸、計５戸を想定。 ⑦有効率　  85.3 ％
の理由		 階段、廊下、ＥＶ等の共用部を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
41.35 
79.9 
33.05 
5,600 
185,080 		 6.0  1,110,480 
1.0  185,080 

 2～ 2		 事務所
56.50 
86.0 
48.60 
3,100 
150,660 		 3.0  451,980 
1.0  150,660 

 3～ 6		 住宅
56.50 
86.0 
48.60 
2,900 
140,940 		 1.0  140,940 
1.0  140,940 

 7～ 7		 住宅
54.45 
85.5 
46.55 
2,900 
134,995 		 1.0  134,995 
1.0  134,995 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
378.30 
85.3 
322.60 

1,034,495 		 2,261,215 
1,034,495 
⑨年額支払賃料      1,034,495 円　×　12ヶ月　＝　      12,413,940 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     322.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,413,940 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       682,767 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,731,173 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,261,215 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,368 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,034,495 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.1725　＝　         168,636 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,921,177 円　　　　（　       135,468 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃１０
　　　　-40		 3,474  
(   3,410) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.2]		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]
3,249 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,157 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃１０
　　　　-41		 3,386  
(   3,335) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[102.0]		 100
[110.0]
3,144 
c Ｒ６公賃１０
　　　　-42		 2,893  
(   2,836) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]
3,077 
練馬 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 565,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 496,558 円  　　　       12,413,940　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      224,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      960,500 円  　　　　    113,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       113,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       113,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,472,358 円　（　　　　　　        28,095 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9687    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 113,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     378.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,757,400 円  
（　　　　　        76,789 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,921,177 円      
②総費用 2,472,358 円      
③純収益　①－② 9,448,819 円      
④建物等に帰属する純収益 6,757,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,691,419 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,607,178 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,627 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,179,450 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     741,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区栄町６番２０
 0116000257558-0000
2 　練馬区栄町６番２１
 0116000257559-0000
3 　練馬区栄町６番２２
 0116000257560-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 5-4 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　上遠野　公一   TEL.
鑑定評価額 79,400,000 円  １㎡当たりの価格 902,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 690,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区栄町６番２０外
｢栄町６－８｣		 ②地積
　(㎡)		 88  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:2		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ4		 店舗、店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 北東8.5m区道 水道、ガス、下水 江古田

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗事務所共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．５ｍ区道 交通

施設		 江古田駅西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前商店街は旧来からの密集市街地でその一角に位置するが、これを改善すべく江古田南部地区計画が決定され
ている。繁華性が多少劣り、建物更新に伴い低層階以外は共同住宅としての利用が徐々に増加すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗事務所共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    945,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    744,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、練馬区及びその周辺区の私鉄沿線駅前の商業地域である。需要者の中心は収益物件取得目的の投資家や
不動産業者で、中規模画地の場合にはマンション業者等の参入がみられる。行動制限緩和等により経済活動の正常化が
進展する中、繁華性は回復傾向で１階店舗等の入替えも概ね一巡し、上層階共同住宅系の商業用不動産を中心に需給関
係は良好である。画地規模が小さい物件が多く、取引の中心価格帯は土地で総額７千万円～３億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、信頼性の高い取引事例に基づき試算されたもので、市場性を反映する実証的な価格である。一方、収益価
格は、標準的な数値を採用して求めた収益性を反映する価格であるが、低層階の店舗等の賃貸水準はほぼ底打ちしたも
のの多少流動的で相対的な精度はやや劣る。よって、代表標準地との検討を踏まえ、現下の社会経済状況、市場参加者
の属性等をも勘案し、説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    700,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.7]		 [100.0]
100		 900,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    860,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和下、人流・商況が回復傾向で店舗需
要は底堅く、区内商業地でも取引利回りが低
下し需給は強含みで、投資用不動産の需要は
依然堅調である。

行動制限解除後、周辺の繁華性・店舗需要は
回復傾向で、商業用不動産の需要は底堅い。
区内では高値取引が散見され地価は依然上昇
基調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　 -16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１５

-102		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南25m都道、
中間画地
商業
高度3種最高35m
(100,400)
b Ｒ６公７

-10		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西16.7m都
道、中間画地
近商
高度3種最高35m
(100,400)
c Ｒ６公９

-4		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m区道、
北6m、角地
商業

(100,480)
d Ｒ６公１７

-7		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.9m区道、
中間画地
商業
再開発促進
(80,354)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
899,718  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[  98.5]		 100
[  98.0]
998,237 		 100
[ 104.0]
959,843 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
960,000 
b (　           ) 
817,422  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.0]
740,655 		 100
[  80.9]
915,519 
916,000 
c (　           ) 
740,725  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
746,478 		 100
[  82.2]
908,124 
908,000 
d (　           ) 
923,411  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 120.0]
807,985 		 100
[  79.7]
1,013,783 
1,010,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    945,000 円／㎡]  



練馬 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,046,742 
2,489,665 
9,557,077 
6,817,200 
2,739,877 		 （　0.9556）
2,618,226 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     65,455,650 円　　　　（　    744,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 58.26 Ｓ7 378.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   88 ㎡      6.5 m x   14.0 m  前面道路：区道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２階事務所（フロア貸し）、３階～７階２ＤＫタイプ計５戸、平均専有面積４８㎡程度を想定した。 ⑦有効率　  85.3 ％
の理由		 同種の建物として標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
41.35 
79.9 
33.05 
5,600 
185,080 		 6.0  1,110,480 
1.0  185,080 

 2～ 2		 事務所
56.50 
86.0 
48.60 
3,100 
150,660 		 3.0  451,980 
1.0  150,660 

 3～ 4		 住宅
56.50 
86.0 
48.60 
2,880 
139,968 		 1.0  139,968 
1.0  139,968 

 5～ 6		 住宅
56.50 
86.0 
48.60 
2,930 
142,398 		 1.0  142,398 
1.0  142,398 

 7～ 7		 住宅
54.45 
85.5 
46.55 
2,960 
137,788 		 1.0  137,788 
1.0  137,788 

計
378.30 
85.3 
322.60 

1,038,260 		 2,264,980 
1,038,260 
⑨年額支払賃料      1,038,260 円　×　12ヶ月　＝　      12,459,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     322.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,459,120 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       685,252 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,773,868 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,264,980 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,404 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,038,260 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　         251,470 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,046,742 円　　　　（　       136,895 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃２
　　　　-5		 3,668  
(   3,589) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[105.0]		 100
[102.0]		 100
[110.0]
3,083 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,944 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,880 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｒ６公賃２
　　　　-6		 3,157  
(   3,089) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]
2,892 
c Ｒ６公賃２
　　　　-7		 3,045  
(   2,978) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.5]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
2,857 
練馬 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 570,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 498,365 円  　　　       12,459,120　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      224,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      969,000 円  　　　　    114,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,489,665 円　（　　　　　　        28,292 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 114,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 292,000 円／㎡　×　     378.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,817,200 円  
（　　　　　        77,468 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,046,742 円      
②総費用 2,489,665 円      
③純収益　①－② 9,557,077 円      
④建物等に帰属する純収益 6,817,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,739,877 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,618,226 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,753 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,455,650 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     744,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区栄町６番２０
 0116000257558-0000
2 　練馬区栄町６番２１
 0116000257559-0000
3 　練馬区栄町６番２２
 0116000257560-0000
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備考