別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 5-2 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　成島　弘一   TEL.
鑑定評価額 129,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,080,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区石神井町３丁目１３０２番７外
｢石神井町３－２５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 119  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,438)

1:2		 店舗

ＲＣ4		 中高層の店舗ビルが
建ち並ぶ商業地域
 南7.3m区道 水道、ガス、下水 石神井公園

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．３ｍ区道 交通

施設		 石神井公園駅　南西方

170m		 法令

規制		 商業
(100,438)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 石神井公園駅南口商店街の一角にある中高層の店舗付事務所が多く建ち並ぶ商業地域。顧客の流れが良好な商環
境にあり、駅南口西地区再開発の進捗によって今後も商業集積度を高めるものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    900,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、練馬区及び隣接区における各主要鉄道駅を中心に展開する駅近の商業地域。近隣地域は中高層の店舗事
務所が多く建ち並ぶ商店街で、繁華性及び商業集積度も良好である。需要者の中心は、練馬区内外における店舗経営者
や投資家のほか、マンション業者による需要とも競合する。コロナ終焉に伴い投資用不動産に対する需要は増加してい
る。なお、市場での取引総額は土地値で概ね８千万円～２億円程度と思慮される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、最寄駅から近い普通商業地や路線商業地など類似性の高い取引事例より求められており、実証的規範性は
高い。一方、収益価格は、駅近の商店街ではあるが旧商店街にあり店舗賃料も不安定な傾向にあるため、相対的な精度
はやや劣るものと思慮される。よって、対象標準地の鑑定評価額は、実証的規範性の高い比準価格を重視し収益価格も
関連付け、代表標準地との均衡も踏まえて上記のとおり評価決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,510,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[146.9]		 [100.0]
100		 1,080,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ終焉後の不動産需要の増加、超低金利
政策の継続と円安による投資需要の高まり等
から、住宅地及び商業地とも地価上昇が顕著
となった。

店舗事務所ビルが建ち並ぶ駅近の商業地域。
駅南口西地区の再開発の動きやコロナ終焉で
空室店舗が減少したことにより地価は高い上
昇率となった。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１４

-103		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15m都道、
北東6m、
二方路
商業
地区計画等
(100,500)
b Ｒ６公１５

-102		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南25m都道、
中間画地
商業
高度3種最高35m
(100,400)
c Ｒ６公９

-4		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m区道、
北6m、角地
商業

(100,480)
d Ｒ６公１０

-17		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南25m都道、
中間画地
商業

(100,500)
e Ｒ６公１０

-22		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北24.5m都道、
西4m、角地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
918,454  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
932,721 		 100
[  87.1]
1,070,862 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,070,000 
b (　           ) 
899,718  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[  98.5]		 100
[  98.0]
998,237 		 100
[  87.9]
1,135,651 
1,140,000 
c (　           ) 
740,725  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
747,917 		 100
[  70.2]
1,065,409 
1,070,000 
d (　           ) 
1,130,754  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,164,677 		 100
[  98.8]
1,178,823 
1,180,000 
e (　           ) 
1,422,827  		 100
[ 130.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,096,628 		 100
[  94.2]
1,164,149 
1,160,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e その他

 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,120,000 円／㎡]  



練馬 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,101,540 
4,023,265 
15,078,275 
10,593,800 
4,484,475 		 （　0.9556）
4,285,364 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    107,134,100 円　　　　（　    900,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 87.50 Ｓ7 533.73
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   438 ％   119 ㎡      7.8 m x   15.4 m  前面道路：区道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は店舗、３～７階はフロア貸しの事務所を想定。 ⑦有効率　  95.3 ％
の理由		 階段、廊下、ＥＶ等の共用部を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
69.57 
94.8 
65.97 
5,900 
389,223 		 10.0  3,892,230 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
84.09 
95.7 
80.49 
3,300 
265,617 		 6.0  1,593,702 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
84.09 
95.7 
80.47 
2,800 
225,316 		 3.0  675,948 
0.0  0 

 6～ 6		 事務所
74.10 
95.1 
70.50 
2,800 
197,400 		 3.0  592,200 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
53.70 
93.3 
50.10 
2,800 
140,280 		 3.0  420,840 
0.0  0 

計
533.73 
95.3 
508.47 

1,668,468 		 8,526,816 
0 
⑨年額支払賃料      1,668,468 円　×　12ヶ月　＝　      20,021,616 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     508.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,021,616 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,001,081 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,020,535 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,526,816 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          81,005 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,101,540 円　　　　（　       160,517 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃１０
　　　　-36		 3,294  
(   3,239) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,294 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,367 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃１０
　　　　-37		 3,371  
(   3,307) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.3]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,399 
c Ｒ６公賃１０
　　　　-39		 3,274  
(   3,194) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,409 
練馬 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 805,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 800,865 円  　　　       20,021,616　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      726,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,368,500 円  　　　　    161,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,023,265 円　（　　　　　　        33,809 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 161,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 293,000 円／㎡　×　     533.73 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0641 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,593,800 円  
（　　　　　        89,024 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,101,540 円      
②総費用 4,023,265 円      
③純収益　①－② 15,078,275 円      
④建物等に帰属する純収益 10,593,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,484,475 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,285,364 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       36,011 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    107,134,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     900,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区石神井町三丁目１３０２番７
 0116000228857-0000
2 　練馬区石神井町三丁目１３０２番１０
 0116000228860-0000
3 　練馬区石神井町三丁目１３０２番９
 0116000228859-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 5-2 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　平井　正治   TEL.
鑑定評価額 127,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,070,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区石神井町３丁目１３０２番７外
｢石神井町３－２５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 119  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,438)

1:2		 店舗

ＲＣ4		 中高層の店舗ビルが
建ち並ぶ商業地域
 南7.3m区道 水道、ガス、下水 石神井公園

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．３ｍ区道 交通

施設		 石神井公園駅　南西方

170m		 法令

規制		 商業
(100,438)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅周辺では地区計画の都市計画決定等によりインフラ整備が進行している。飲食店舗が中心の商業地域で新型コ
ロナの影響は受けたものの、商況は回復基調のため、地価は上昇していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    962,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、区内における駅周辺の商業地。需要者は法人や個人投資家・機関投資家等が想定される。繁華性の高い
商業地の取引は少ないが、成約した事例には高額なものもみられることから、需要は旺盛と考えられる。価格水準は、
㎡当たり１００万円程度で、総額では５億円程度までが中規模不動産の目安であるが、高度利用が可能で、立地条件が
優れる物件に関しては、その稀少性から高額でも成約する可能性がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自社ビル又は賃貸ビルが多く見られる地域であり、基準容積率も高めであることから、高度利用が可能である。よって
、不動産の取引にあたっては周辺価格水準のほか、空室率、賃料水準の将来動向等の予測を考慮した収益性が重視され
るものと判断される。求められた試算価格は概ね均衡の範囲内にあり、比準価格及び収益価格のいずれも信頼性が高い
と考えられるため、両価格を関連づけ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,510,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[147.1]		 [100.0]
100		 1,080,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナによる行動制限解除により商業地
の商況は回復している。繁華性の高い商業地
の取引件数は少ないが、成約事例には高額の
ものもみられる。

石神井公園駅南口では、地区計画や都市計画
道路事業が行われることとなっており、公共
施設の整備や商圏の拡大が見込まれる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１

-23		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.4m区道
、中間画地
商業
高度地区
地区計画等
(100,482)
b Ｒ６公１５

-102		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南25m都道、
中間画地
商業
高度3種最高35m
(100,400)
c Ｒ６公１４

-103		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15m都道、
北東6m、
二方路
商業
地区計画等
(100,500)
d Ｒ６公８

-9		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m区道、
東4m、角地
近商
高度3種最高35m
地区計画等
(97,371)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,286,144  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,313,153 		 100
[  95.9]
1,369,294 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,370,000 
b (　           ) 
899,718  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[  98.5]		 100
[  98.0]
998,237 		 100
[  85.9]
1,162,092 
1,160,000 
c (　           ) 
918,454  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
932,721 		 100
[  86.1]
1,083,300 
1,080,000 
d (　           ) 
614,587  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
642,551 		 100
[  57.0]
1,127,282 
1,130,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,130,000 円／㎡]  



練馬 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、土地の再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,149,862 
3,793,677 
15,356,185 
10,557,600 
4,798,585 		 （　0.9540）
4,577,850 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    114,446,250 円　　　　（　    962,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 87.50 Ｓ7 533.73
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   438 ％   119 ㎡      7.8 m x   15.4 m  前面道路：区道     　   7.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３階～７階は事務所で、いずれもフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  95.3 ％
の理由		 階段、共同廊下、エレベーター等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
69.57 
94.8 
65.97 
5,600 
369,432 		 10.0  3,694,320 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
84.09 
95.7 
80.49 
3,600 
289,764 		 5.0  1,448,820 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
84.09 
95.7 
80.49 
2,800 
225,372 		 3.0  676,116 
0.0  0 

 6～ 6		 事務所
74.10 
95.1 
70.50 
2,800 
197,400 		 3.0  592,200 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
53.70 
93.3 
50.10 
2,800 
140,280 		 3.0  420,840 
0.0  0 

計
533.73 
95.3 
508.53 

1,672,992 		 8,184,528 
0 
⑨年額支払賃料      1,672,992 円　×　12ヶ月　＝　      20,075,904 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     508.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,075,904 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,003,795 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,072,109 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,184,528 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          77,753 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,149,862 円　　　　（　       160,923 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃１２
　　　　-32		 3,075  
(   3,024) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 68.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
6,460 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,647 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ６公賃１２
　　　　-27		 3,474  
(   3,410) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 60.0]
5,511 
c Ｒ６公賃１２
　　　　-25		 3,383  
(   3,366) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[135.0]		 100
[ 50.0]
5,695 
練馬 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 795,000 円  　　　　    159,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 602,277 円  　　　       20,075,904　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      726,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,351,500 円  　　　　    159,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       159,000 円  　　　　    159,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       159,000 円  　　　　    159,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,793,677 円　（　　　　　　        31,880 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 159,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     533.73 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0664     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 35 ％　＋　0.0641 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,557,600 円  
（　　　　　        88,719 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,149,862 円      
②総費用 3,793,677 円      
③純収益　①－② 15,356,185 円      
④建物等に帰属する純収益 10,557,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,798,585 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,577,850 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       38,469 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    114,446,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     962,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区石神井町三丁目１３０２番７
 0116000228857-0000
2 　練馬区石神井町三丁目１３０２番１０
 0116000228860-0000
3 　練馬区石神井町三丁目１３０２番９
 0116000228859-0000
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備考