別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -93　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -93 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　平井　正治   TEL.
鑑定評価額 218,000,000 円  １㎡当たりの価格 483,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区羽沢３丁目２６番２
｢羽沢３－２６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 452  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4		 中層マンション、事
業所等が混在する住
宅地域		 北東6m区道 水道、ガス、下水 氷川台

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 氷川台駅　東方

660m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の共同住宅、事業所、公園等が混在する地域であり、熟成度が高いため、当面は現状を維持すると考える
。利便性も概ね良好で、住宅需要が根強いため、地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    493,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    316,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象標準地は共同住宅適地であり、現況もマンションとして利用されている。このため規模が大きめの画地と広く代替
関係が成立し、同一需給圏の範囲は周辺区を含み広域的となる。周辺における同程度の面積の不動産に係る需要者は、
収益物件の建築を目的とする個人投資家やマンションデベロッパーが中心であり、市況は強含みである。売れ筋の価格
帯の把握は困難であるが、５００㎡程度の土地では、総額で概ね３億円が上限と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中層の共同住宅や事業所が建ち並び、公園等の公共施設もみられる地域である。対象標準地は共同住宅適地であり、取
引にあたっては収益性が重視されるが、比準価格についても特に規模に留意のうえ事例を選択しており、実証性が高い
と考える。試算の結果、両試算価格には開差が生じたが、現実に生起した取引事例から求められた比準価格がより規範
性が高いと判断し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    437,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[105.0]		 100
[ 89.2]		 [100.0]
100		 484,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    464,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は小幅な増減を繰り返しており世
帯数は増加している。不動産取引件数は横ば
い乃至減少しているが、取引価格には下落が
認められない。

価格形成要因に大きな変動はないが、共同住
宅適地が多く、規模の大きな公園も存するた
め、閑静な住環境を形成している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -93　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公６

-24		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東6m区道、
中間画地
１低専
高度地区2種
(70,200)
b Ｒ６公１２

-13		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6.4m区道
、西6m、
角地
１住居
高度2種最高17m
(80,200)
c Ｒ６公１５

-10		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北5.5m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(60,100)
d Ｒ６公２

-101		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m区道、
北東6m、
二方路
１低専
高度地区2種
(70,200)
e Ｒ６公１

-2		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西4m区道、
南4m、角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
520,560  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
527,848 		 100
[ 100.0]
527,848 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
528,000 
b (　           ) 
424,587  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
405,161 		 100
[  87.0]
465,702 
466,000 
c (　           ) 
379,120  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
387,840 		 100
[  80.2]
483,591 
484,000 
d (　           ) 
561,350  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
594,950 		 100
[ 107.1]
555,509 
556,000 
e (　           ) 
429,433  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
454,436 		 100
[  87.4]
519,950 
520,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    493,000 円／㎡]  



練馬 -93　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、土地の再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,852,505 
4,924,380 
19,928,125 
14,118,300 
5,809,825 		 （　0.9585）
5,568,717 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    142,787,615 円　　　　（　    316,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -93　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 270.00 ＲＣ4 880.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   452 ㎡     17.0 m x   27.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ５５㎡～６０㎡程度のファミリータイプの共同住宅を想定した ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
250.00 
90.0 
225.00 
2,600 
585,000 		 1.0  585,000 
1.0  585,000 

 2～ 2		 住宅
250.00 
90.0 
225.00 
2,650 
596,250 		 1.0  596,250 
1.0  596,250 

 3～ 3		 住宅
250.00 
90.0 
225.00 
2,700 
607,500 		 1.0  607,500 
1.0  607,500 

 4～ 4		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
2,750 
321,750 		 1.0  321,750 
1.0  321,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
880.00 
90.0 
792.00 

2,110,500 		 2,110,500 
2,110,500 
⑨年額支払賃料      2,110,500 円　×　12ヶ月　＝　      25,326,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     792.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,326,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,013,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,312,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,110,500 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,261 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,110,500 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         519,284 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,852,505 円　　　　（　        54,983 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃１２
　　　　-9		 3,021  
(   2,958) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
3,186 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,709 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃１２
　　　　-6		 3,240  
(   3,169) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 94.0]		 100
[125.0]		 100
[102.0]
2,575 
c Ｒ６公賃１２
　　　　-7		 3,157  
(   3,089) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[124.0]		 100
[100.0]
2,652 
練馬 -93　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,215,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 759,780 円  　　　       25,326,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      398,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,065,500 円  　　　　    243,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       243,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       243,000 円  　　　　    243,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,924,380 円　（　　　　　　        10,895 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 243,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 268,000 円／㎡　×　     880.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,118,300 円  
（　　　　　        31,235 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,852,505 円      
②総費用 4,924,380 円      
③純収益　①－② 19,928,125 円      
④建物等に帰属する純収益 14,118,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,809,825 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,568,717 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,320 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    142,787,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     316,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -93　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区羽沢三丁目２６番２
 0116000046409-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -93　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -93 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　横山　宗忠   TEL.
鑑定評価額 219,000,000 円  １㎡当たりの価格 484,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区羽沢３丁目２６番２
｢羽沢３－２６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 452  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4		 中層マンション、事
業所等が混在する住
宅地域		 北東6m区道 水道、ガス、下水 氷川台

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 氷川台駅東方

660m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層共同住宅を中心に事業所等も見られる住宅地域として熟成しており、特段の価格変動要因も認められないた
め、当分の間は現在の住環境が維持されていくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    496,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    312,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は区内を通じる鉄道各線の沿線で、中層共同住宅が立地可能な地域一帯と把握される。駅徒歩圏内で住環境
も良好なことから中規模以上の画地についてはマンション開発業者や投資家等が、小規模画地については個人や建売業
者等が需要者として想定される。世界情勢は急速に変化し、先行き不透明な状況が続く中、中規模以上の画地は供給が
限定的なことから価格も上昇傾向が続いている。なお、マンション素地で概ね３億円程度が上限であると判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は周辺類似地域等の規範性の高い取引事例を採用して求められたもので、市場性を反映した実証的な価格であ
る。収益価格は賃貸用共同住宅を想定し投資判断の指標となる理論的な価格を求めたものであるが、土地価格に見合う
賃料水準を確保し得ず、投資採算性にやや劣るため低位に試算された。以上を踏まえ、本件では市場の実態を反映した
比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討もおこなって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    437,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[105.0]		 100
[ 88.8]		 [100.0]
100		 486,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    464,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増傾向。土地取引件数は弱含
んでいるが、新設住宅着工戸数は増加してお
り、住宅需要は引き続き堅調で取引価格も上
昇傾向にある。

最寄駅及び都心への接近性も比較的良好な混
在住宅地域である。地域要因に特段の変化は
ない。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.5
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -93　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公７

-3		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東2.9m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
b Ｒ６公８

-11		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,200)
c Ｒ６公１２

-15		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東6m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d Ｒ６公１２

-13		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6.4m区道
、西6m、
角地
１住居
高度2種最高17m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
445,444  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.0]
507,121 		 100
[ 102.0]
497,177 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
497,000 
b (　           ) 
405,134  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
438,824 		 100
[  88.2]
497,533 
498,000 
c (　           ) 
439,143  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
498,671 		 100
[  99.5]
501,177 
501,000 
d (　           ) 
424,587  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
405,161 		 100
[  87.6]
462,513 
463,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    496,000 円／㎡]  



練馬 -93　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,558,666 
4,876,800 
19,681,866 
13,944,000 
5,737,866 		 （　0.9585）
5,499,745 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    141,019,103 円　　　　（　    312,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -93　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 270.00 ＲＣ4 880.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   452 ㎡     17.0 m x   27.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積５７．５㎡程度、２ＬＤＫタイプの　　共同住宅を想定 ⑦有効率　  91.6 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
250.00 
91.6 
229.00 
2,550 
583,950 		 1.0  583,950 
1.0  583,950 

 2～ 2		 住宅
250.00 
91.6 
229.00 
2,600 
595,400 		 1.0  595,400 
1.0  595,400 

 3～ 3		 住宅
250.00 
91.6 
229.00 
2,650 
606,850 		 1.0  606,850 
1.0  606,850 

 4～ 4		 住宅
130.00 
91.5 
119.00 
2,700 
321,300 		 1.0  321,300 
1.0  321,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
880.00 
91.6 
806.00 

2,107,500 		 2,107,500 
2,107,500 
⑨年額支払賃料      2,107,500 円　×　12ヶ月　＝　      25,290,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     806.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,290,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,264,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,025,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,107,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,021 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,107,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         513,145 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,558,666 円　　　　（　        54,333 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃１４
　　　　-28		 2,442  
(   2,365) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 94.1]		 100
[100.0]
2,597 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,658 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃１４
　　　　-29		 2,759  
(   2,699) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 96.0]		 100
[109.2]		 100
[100.0]
2,658 
c Ｒ６公賃１４
　　　　-30		 2,497  
(   2,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 93.5]		 100
[100.0]
2,729 
練馬 -93　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,200,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 758,700 円  　　　       25,290,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      398,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,040,000 円  　　　　    240,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       240,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       240,000 円  　　　　    240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,876,800 円　（　　　　　　        10,789 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 240,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     880.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,944,000 円  
（　　　　　        30,850 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,558,666 円      
②総費用 4,876,800 円      
③純収益　①－② 19,681,866 円      
④建物等に帰属する純収益 13,944,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,737,866 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,499,745 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,168 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    141,019,103 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     312,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -93　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区羽沢三丁目２６番２
 0116000046409-0000
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備考