別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -92　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -92 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　横山　宗忠   TEL.
鑑定評価額 169,000,000 円  １㎡当たりの価格 451,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区貫井２丁目８９８番５外
｢貫井２－１６－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 374  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,200)

1:2		 作業所兼共同住宅

Ｓ3		 共同住宅、作業所、
一般住宅が混在する
住宅地域		 北西8m区道 水道、ガス、下水 富士見台

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中低層の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 富士見台駅北東方

370m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 比較的規模の大きい画地も見られることから一般住宅のほかにマンションや事業所等も混在している。共同住宅
地域として安定的に推移しており、当面は現状を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    462,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    301,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東京メトロ有楽町線、西武池袋線等の沿線で、概ね区内に広がる駅徒歩圏内の住宅地域一帯。需要の中心
は区内外の個人を中心に中規模以上の画地では法人や不動産業者等による用地取得も見られる。変化の激しい先行き不
透明な状況下にあって、駅徒歩圏内で良質な住環境を有する住宅地への需要は引き続き好調であり、こうした市場動向
を反映し地価も上昇傾向が続いている。需要の中心は画地規模３００㎡程度を前提に総額１億円前後と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は周辺類似地域等の取引事例を中心に試算した価格であり、不動産の市場性を反映し実証的で説得力がある。
近隣地域等には賃貸用不動産も見られるが、土地価格に見合う賃料水準を確保し得ず、投資採算性にやや劣るため収益
価格は低位に求められた。以上を踏まえ、周辺取引事例を採用し市場の実態を反映した比準価格を中心に、商業収益性
を反映する収益価格を比較考量し、また代表標準地との検討もおこなって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    424,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.8]		 [100.0]
100		 451,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    433,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増傾向。土地取引件数は弱含
んでいるが、新設住宅着工戸数は増加してお
り、住宅需要は引き続き堅調で取引価格も上
昇傾向にある。

最寄駅及び都心への接近性も比較的良好な混
在住宅地域であり、地域要因に特段の変化は
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -5.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -92　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公２

-101		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m区道、
北東6m、
二方路
１低専
高度地区2種
(70,200)
b Ｒ６公７

-3		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東2.9m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
c Ｒ６公１１

-12		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m区道、
東4m、角地
１中専
高度2種最高17m
(80,200)
d Ｒ６公１５

-1		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 東4m道路、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,160)
e Ｒ６公１５

-3		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南5m区道、
西5m、二方路
１低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
561,350  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
594,950 		 100
[ 121.3]
490,478 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
490,000 
b (　           ) 
445,444  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.0]
507,121 		 100
[ 115.5]
439,066 
439,000 
c (　           ) 
588,088  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
578,006 		 100
[ 117.0]
494,022 
494,000 
d (　           ) 
293,866  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
300,492 		 100
[  75.2]
399,590 
400,000 
e (　           ) 
408,270  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
423,815 		 100
[  91.9]
461,170 
461,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    462,000 円／㎡]  



練馬 -92　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,669,339 
3,160,772 
13,508,567 
8,924,100 
4,584,467 		 （　0.9563）
4,384,126 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    112,413,487 円　　　　（　    301,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -92　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 220.50 Ｓ3 574.65
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   374 ㎡     16.5 m x   28.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積４８㎡程度、２ＬＤＫタイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　  99.6 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
191.85 
98.7 
189.35 
2,450 
463,908 		 1.0  463,908 
1.0  463,908 

 2～ 2		 住宅
191.40 
100.0 
191.40 
2,500 
478,500 		 1.0  478,500 
1.0  478,500 

 3～ 3		 住宅
191.40 
100.0 
191.40 
2,550 
488,070 		 1.0  488,070 
1.0  488,070 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
574.65 
99.6 
572.15 

1,430,478 		 1,430,478 
1,430,478 
⑨年額支払賃料      1,430,478 円　×　12ヶ月　＝　      17,165,736 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     572.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,165,736 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       858,287 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,307,449 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,430,478 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,590 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,430,478 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         348,300 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,669,339 円　　　　（　        44,570 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃１４
　　　　-25		 2,628  
(   2,571) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,658 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,555 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃１４
　　　　-26		 2,493  
(   2,439) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.5]		 100
[100.0]
2,456 
c Ｒ６公賃１４
　　　　-27		 2,502  
(   2,447) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,555 
練馬 -92　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 755,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 514,972 円  　　　       17,165,736　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      305,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,283,500 円  　　　　    151,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,160,772 円　（　　　　　　         8,451 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 151,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     574.65 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,924,100 円  
（　　　　　        23,861 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,669,339 円      
②総費用 3,160,772 円      
③純収益　①－② 13,508,567 円      
④建物等に帰属する純収益 8,924,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,584,467 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,384,126 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,722 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    112,413,487 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     301,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -92　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区貫井二丁目８９８番５
 0116000069461-0000
2 　練馬区貫井二丁目８９９番１
 0116000069463-0000
3 　練馬区貫井二丁目８９９番３
 0116000069465-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -92　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -92 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　須藤　裕之   TEL.
鑑定評価額 169,000,000 円  １㎡当たりの価格 451,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区貫井２丁目８９８番５外
｢貫井２－１６－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 374  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,200)

1:2		 作業所兼共同住宅

Ｓ3		 共同住宅、作業所、
一般住宅が混在する
住宅地域		 北西8m区道 水道、ガス、下水 富士見台

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 富士見台駅　北東方

370m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 マンションや一般住宅のほか、事業所等も見られる住宅地域である。地域要因に特段の変化は認められないため
当面現状の住環境を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    462,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    306,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西武池袋線、西武新宿線、都営大江戸線の各駅徒歩圏の住宅地域及び商住混在地域と判定した。典型的
需要者は賃貸経営目的の物件取得を目論む投資家や不動産業者が中心である。駅徒歩圏の住宅地は都心へのアクセスも
良好で、駅周辺に商店街もあり、利便性が高く、不動産需要は堅調である。中心となる価格帯は、３００㎡～５００㎡
程度の中規模画地で、土地価格の総額は１億円～２億円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の中規模不動産の取引事例より実証性の高い価格を求めた。収益価格は投資判断の指標となる
理論的な価格であるが、住宅地としての色彩が強い地域性もあり、土地価格に見合うだけの賃料水準が形成され難いこ
とから収益価格は低位に試算されたものと思料する。以上より、市場の実態をより反映した比準価格を重視して、収益
性をより反映した収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    424,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.3]		 [100.0]
100		 449,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    433,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復傾向。練馬区の直近１年
の人口は微増、土地取引件数はやや減少傾向
にあるが、需要は堅調で土地価格は上昇傾向
で推移している。

用途が混在した住宅地としての色彩が強い地
域であり、地域要因に特段の変化は見られな
い。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -92　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１５

-1		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 東4m道路、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,160)
b Ｒ６公１５

-3		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南5m区道、
西5m、二方路
１低専
高度地区1種
(60,100)
c Ｒ６公１４

-11		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東4m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,160)
d Ｒ６公１

-2		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西4m区道、
南4m、角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
293,866  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
300,492 		 100
[  67.0]
448,496 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
448,000 
b (　           ) 
408,270  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
423,815 		 100
[  89.4]
474,066 
474,000 
c (　           ) 
324,795  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
333,240 		 100
[  73.0]
456,493 
456,000 
d (　           ) 
429,433  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
454,436 		 100
[  96.8]
469,459 
469,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    462,000 円／㎡]  



練馬 -92　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,758,309 
3,163,521 
13,594,788 
8,924,100 
4,670,688 		 （　0.9563）
4,466,579 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    114,527,667 円　　　　（　    306,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -92　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 220.50 Ｓ3 574.65
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   374 ㎡     16.5 m x   28.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４５㎡～５０㎡程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  99.6 ％
の理由		 同程度の建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
191.85 
98.7 
189.35 
2,460 
465,801 		 1.0  465,801 
1.0  465,801 

 2～ 2		 住宅
191.40 
100.0 
191.40 
2,520 
482,328 		 1.0  482,328 
1.0  482,328 

 3～ 3		 住宅
191.40 
100.0 
191.40 
2,560 
489,984 		 1.0  489,984 
1.0  489,984 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
574.65 
99.6 
572.15 

1,438,113 		 1,438,113 
1,438,113 
⑨年額支払賃料      1,438,113 円　×　12ヶ月　＝　      17,257,356 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     572.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,257,356 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       862,868 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,394,488 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,438,113 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,662 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,438,113 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         350,159 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,758,309 円　　　　（　        44,808 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃５
　　　　-25		 2,540  
(   2,485) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,571 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,576 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,520 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃５
　　　　-42		 2,568  
(   2,513) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,570 
c Ｒ６公賃５
　　　　-43		 2,505  
(   2,450) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,582 
練馬 -92　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 755,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 517,721 円  　　　       17,257,356　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      305,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,283,500 円  　　　　    151,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,163,521 円　（　　　　　　         8,459 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 151,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     574.65 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,924,100 円  
（　　　　　        23,861 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,758,309 円      
②総費用 3,163,521 円      
③純収益　①－② 13,594,788 円      
④建物等に帰属する純収益 8,924,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,670,688 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,466,579 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,943 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    114,527,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     306,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -92　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区貫井二丁目８９８番５
 0116000069461-0000
2 　練馬区貫井二丁目８９９番１
 0116000069463-0000
3 　練馬区貫井二丁目８９９番３
 0116000069465-0000
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備考