別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -86　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -86 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　仁   TEL.
鑑定評価額 59,400,000 円  １㎡当たりの価格 457,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区向山１丁目１５番７外
｢向山１－４－７｣		 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 西5m区道 水道、ガス、下水 中村橋

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北　　５
ｍ区道		 交通

施設		 中村橋駅　東方

500m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅を中心とした、中村橋駅からのアクセスが良い住宅地域である。居住環境が良好で住宅地域として熟成
しており、地域要因に特段の変動は見られないため、今後も現状を維持していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    469,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    310,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西武池袋線及び都営大江戸線沿線で、練馬区及び隣接区に存する住宅地域である。需要者は練馬区及び隣
接区に居住する一次取得者層及び買替取得者層が中心である。最寄駅から徒歩圏の住宅地域で幹線道路にも近く、利便
性や居住環境等は良好で戸建住宅地としての需要は堅調である。中心となる価格帯は、土地が画地規模１００㎡程度で
４千万円台、新築戸建住宅は総額６千万円台～８千万円台となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅を中心に、共同住宅も見られる地域で容積率は２００％とやや大きいが、土地価格に見合う賃料水準が形成さ
れていないため、収益価格は比準価格に比して低位に試算された。需要の中心は自己の居住用資産として取得する個人
であり、規範性の高い取引事例を重視して試算された実証的な比準価格は説得力を有する。よって、比準価格を重視し
収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    424,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.4]		 [102.0]
100		 457,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    439,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 練馬区の人口と高齢化率は、概ね横這い状態
となっている。区内の土地取引件数がやや低
調となっている一方で、取引単価は上昇傾向
にある。

中村橋駅から徒歩圏内にある住宅地域であり
、住環境等も良好で需要は堅調である。地域
要因に特段の変化は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -86　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１

-4		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b Ｒ６公１０

-109		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m区道、
中間画地
１低専
高度2種最高12m
(70,200)
c Ｒ６公１０

-110		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,200)
d Ｒ６公１４

-21		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4m私道、
北西4m、角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
e Ｒ６公２

-8		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m区道、
中間画地
１低専
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
286,519  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.0]
414,657 		 100
[  97.4]
425,726 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
434,000 
b (　           ) 
532,267  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
532,779 		 100
[ 113.8]
468,171 
478,000 
c (　           ) 
544,500  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
542,426 		 100
[ 110.1]
492,667 
503,000 
d (　           ) 
464,509  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
448,895 		 100
[  90.3]
497,115 
507,000 
e (　           ) 
548,495  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
541,639 		 100
[ 117.0]
462,939 
472,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    469,000 円／㎡]  



練馬 -86　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,801,403 
792,186 
4,009,217 
2,395,680 
1,613,537 		 （　0.9745）
1,572,392 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     40,317,744 円　　　　（　    310,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -86　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 78.00 ＬＳ2 148.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   130 ㎡      9.8 m x   13.3 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約３７㎡、１ＬＤＫの共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
74.00 
100.0 
74.00 
2,730 
202,020 		 1.0  202,020 
1.0  202,020 

 2～ 2		 住宅
74.00 
100.0 
74.00 
2,780 
205,720 		 1.0  205,720 
1.0  205,720 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
148.00 
100.0 
148.00 

407,740 		 407,740 
407,740 
⑨年額支払賃料        407,740 円　×　12ヶ月　＝　       4,892,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     148.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,892,880 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       195,715 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,697,165 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           407,740 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,914 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          407,740 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         100,324 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,801,403 円　　　　（　        36,934 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃３
　　　　-21		 2,794  
(   2,734) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]
2,796 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,842 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,780 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃３
　　　　-22		 2,783  
(   2,723) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]
2,872 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
練馬 -86　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 148,800 円  　　　　     37,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 146,786 円  　　　        4,892,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      106,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      316,200 円  　　　　     37,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,200 円  　　　　     37,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,200 円  　　　　     37,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         792,186 円　（　　　　　　         6,094 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 244,000 円／㎡　×　     148.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,395,680 円  
（　　　　　        18,428 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,801,403 円      
②総費用 792,186 円      
③純収益　①－② 4,009,217 円      
④建物等に帰属する純収益 2,395,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,613,537 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,572,392 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,095 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,317,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     310,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -86　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区向山一丁目１５番７
 0116000265495-0000
2 　練馬区向山一丁目１５番１１
 0116000265499-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -86　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -86 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　平井　正治   TEL.
鑑定評価額 59,500,000 円  １㎡当たりの価格 458,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区向山１丁目１５番７外
｢向山１－４－７｣		 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 西5m区道 水道、ガス、下水 中村橋

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５ｍ区
道		 交通

施設		 中村橋駅　東方

500m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅が建ち並ぶ接近条件に優れる住宅地域である。線路敷地には近いが居住環境は概ね良好であり、地域要
因に特段の変動は見られないため今後も現状を維持すると予測する。地価は強含みで推移すると考える。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    468,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    303,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西武池袋線沿線で、練馬区及び隣接区に存する駅から徒歩１０分内の住宅地。需要者は区内に居住するマ
ンション等からの買い替え層のほか区外からの流入も考えられる。鉄道線路敷地に近いが高架となっているため居住環
境への影響は小さい。利便性が良好なため、需要は底堅く周辺不動産の取引価格は高位に推移しており、市況は強含み
と考えられる。新築戸建住宅の売れ筋は１００㎡程度の敷地規模で、価格帯は７，０００万円台が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は低層の戸建住宅や中低層の共同住宅が建ち並ぶ。基準容積率が２００％であるものの、当該容積率を消化し
ている建物は少ない。周辺では、アパート等の収益物件もみられるが、収益を目的とする投資目的の取引はあまりなく
、個人の実需に基づく取引が殆どである。収集した取引事例も自用目的が中心であることから、比準価格がより規範性
に優ると判断し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    424,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.8]		 [102.0]
100		 460,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    439,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は小幅な増減を繰り返しており世
帯数は増加している。不動産取引件数は横ば
い乃至減少しているが、取引価格には下落が
認められない。

最寄駅から徒歩圏内の住宅地であり、住環境
も良好である。地域要因に特段の変動はなく
、相対的に人気の高い住宅地として、需要は
堅調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -86　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１４

-21		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4m私道、
北西4m、角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
b Ｒ６公１０

-21		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
c Ｒ６公２

-8		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m区道、
中間画地
１低専
高度地区2種
(70,200)
d Ｒ６公１０

-110		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
464,509  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
450,196 		 100
[  95.9]
469,443 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
479,000 
b (　           ) 
484,926  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
529,845 		 100
[ 118.8]
445,997 
455,000 
c (　           ) 
548,495  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
541,639 		 100
[ 120.0]
451,366 
460,000 
d (　           ) 
544,500  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
542,426 		 100
[ 116.2]
466,804 
476,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    468,000 円／㎡]  



練馬 -86　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、土地の再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,661,979 
798,724 
3,863,255 
2,286,200 
1,577,055 		 （　0.9745）
1,536,840 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     39,406,154 円　　　　（　    303,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -86　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 78.00 ＬＳ2 148.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   130 ㎡      9.8 m x   13.3 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸面積約３７㎡の１ＬＤＫのアパートを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
74.00 
100.0 
74.00 
2,650 
196,100 		 1.0  196,100 
1.0  196,100 

 2～ 2		 住宅
74.00 
100.0 
74.00 
2,700 
199,800 		 1.0  199,800 
1.0  199,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
148.00 
100.0 
148.00 

395,900 		 395,900 
395,900 
⑨年額支払賃料        395,900 円　×　12ヶ月　＝　       4,750,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     148.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,750,800 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       190,032 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,560,768 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           395,900 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,801 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          395,900 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          97,410 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,661,979 円　　　　（　        35,861 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃１２
　　　　-24		 3,379  
(   3,309) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[113.0]		 100
[104.0]		 100
[ 98.0]
2,794 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃１２
　　　　-5		 2,671  
(   2,613) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,550 
c Ｒ６公賃１２
　　　　-31		 2,834  
(   2,772) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[107.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,497 
練馬 -86　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 177,500 円  　　　　     35,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 142,524 円  　　　        4,750,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      106,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      301,700 円  　　　　     35,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,500 円  　　　　     35,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,500 円  　　　　     35,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         798,724 円　（　　　　　　         6,144 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 233,000 円／㎡　×　     148.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,286,200 円  
（　　　　　        17,586 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,661,979 円      
②総費用 798,724 円      
③純収益　①－② 3,863,255 円      
④建物等に帰属する純収益 2,286,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,577,055 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,536,840 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,822 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,406,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     303,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -86　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区向山一丁目１５番７
 0116000265495-0000
2 　練馬区向山一丁目１５番１１
 0116000265499-0000
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備考