令和6年1月15日　提出 練馬 -83　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   練馬 -83 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　横山　宗忠   TEL.

鑑定評価額 28,300,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 練馬区大泉町４丁目２９３１番８９ ｢大泉町４－４７－８｣ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 風致地区 (40,100) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北西4m区道 水道、ガス、下水 大泉学園 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ区道 交通 施設 大泉学園駅北東方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,100) 準防  高度地区1種 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄りの「大泉学園」駅から離れたバス便地域である。住宅地域として熟成しており、特段の価格変動要因も認 められないため、当分の間は現在の住環境が維持されていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    260,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西武池袋線等の各駅に接続するバス便エリアで概ね区内北部から西部地区周辺の住宅地域一帯である。区 内住宅地については良質な住環境を背景に根強い需要が認められるが、バス便地区にあっては交通利便性に劣ることか ら需要はやや弱く、地価の上昇程度も区内他地区と比較し小幅なものとなっている。需要者は区内外の一次取得者層、 買替層、建売業者等で、土地のみで総額２～３千万円台、新築戸建住宅で４千万円台程度が需要の中心と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 風致地区内に存する規模の小さい画地であることから建築上の制約があり、収益性の高い賃貸用不動産の想定が困難で あること、及びバス便地域のため賃貸需要が低いこと等により収益還元法の適用は断念した。標準地の存する地域では 戸建住宅及び同用地の取得を目的とする事例が多く、居住の快適性や利便性を中心に価格形成がなされている。以上に より、市場の実態を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　練馬 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    251,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [101.0] 100 260,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    254,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の人口は微増傾向。土地取引件数は弱含 んでいるが、新設住宅着工戸数は増加してお り、住宅需要は引き続き堅調で取引価格も上 昇傾向にある。 交通利便性に劣るバス便エリアの住宅地域。 地域要因に特段の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％