別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -82　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -82 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　向原　信克   TEL.
鑑定評価額 84,900,000 円  １㎡当たりの価格 485,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区石神井町１丁目１０５８番３
｢石神井町１－１４－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種
風致地区

(40,100)

1:2		 共同住宅

ＬＳ2		 中規模住宅、共同住
宅が多い南傾斜の住
宅地域		 東5.2m区道 水道、ガス、下水 練馬高野台

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 基準方位：北５．２
ｍ区道		 交通

施設		 練馬高野台駅　西方

580m		 法令

規制		 １低専
(40,100)
準防 
高度地区1種
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ風致地区に指定された住環境の良好な住宅地域である。地域要因に影
響を与えるような特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    497,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    266,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西武池袋線沿線を中心とする練馬区及び隣接区内の最寄駅より徒歩圏内の住宅地域である。主な需要者
は圏内に居住する一次取得者及び買い換え層が中心である。最寄駅から徒歩圏内の住宅地域のため、需要は堅調である
。中心となる価格帯は、土地価格が画地規模１００㎡程度で総額５千万円台、新築戸建住宅は総額６～８千万円台であ
る。低金利政策を背景に、年間地価変動率は上昇傾向が継続している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域より規範性のある取引事例を選択し、市場性を反映した客観性の高い価格を求め
た。収益価格は、賃貸共同住宅を想定して求められた理論的な価格であるが、近隣地域は風致地区内の住環境の良好な
住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性等が重視される地域である。よって、比準価格を重視して、収益価格を参
酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -60                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    475,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.5]		 [102.0]
100		 487,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    464,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 練馬区の人口は概ね増加傾向で、土地取引件
数は第２四半期では減少傾向にあるが、取引
価格は堅調に推移している。


最寄駅から徒歩圏の風致地区に指定された良
好な住宅地域である。地域要因に大きな変動
はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -82　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１７

-18		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
風致地区
(40,100)
b Ｒ６公２

-105		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
都市計画道路
(60,100)
c Ｒ６公１３

-14		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東4.5m私道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d Ｒ６公１７

-17		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
風致地区
(40,100)
e Ｒ６公５

-21		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西5.5m道路
、北東4m、
角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
492,264  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
490,816 		 100
[  99.9]
491,307 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
501,000 
b (　           ) 
479,640  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
476,442 		 100
[  97.8]
487,160 
497,000 
c (　           ) 
581,657  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
639,823 		 100
[ 120.6]
530,533 
541,000 
d (　           ) 
302,159  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
329,857 		 100
[  69.6]
473,932 
483,000 
e (　           ) 
356,753  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
349,892 		 100
[  70.7]
494,897 
505,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    497,000 円／㎡]  



練馬 -82　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,373,760 
726,160 
3,647,600 
1,778,000 
1,869,600 		 （　0.9725）
1,818,186 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     46,620,154 円　　　　（　    266,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -82　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 Ｗ2 132.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
風致地区		 40 ％   100 ％   100 ％   175 ㎡      9.5 m x   18.4 m  前面道路：区道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約３３㎡（１ＤＫ）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
66.00 
100.0 
66.00 
2,600 
171,600 		 1.0  171,600 
1.0  171,600 

 2～ 2		 住宅
66.00 
100.0 
66.00 
2,650 
174,900 		 1.0  174,900 
1.0  174,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
132.00 
100.0 
132.00 

346,500 		 346,500 
346,500 
⑨年額支払賃料        346,500 円　×　12ヶ月　＝　       4,158,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     132.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  14,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,158,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         336,000 円　　×　　       ％　＝　　       207,900 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,286,100 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           346,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,292 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          346,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          84,368 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,373,760 円　　　　（　        24,993 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃６
　　　　-29		 2,803  
(   2,742) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,808 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,709 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃６
　　　　-30		 2,646  
(   2,589) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,622 
c Ｒ６公賃６
　　　　-31		 2,618  
(   2,562) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,701 
練馬 -82　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 127,000 円  　　　　     25,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 179,760 円  　　　        4,494,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      152,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      215,900 円  　　　　     25,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,400 円  　　　　     25,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,400 円  　　　　     25,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         726,160 円　（　　　　　　         4,149 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 187,000 円／㎡　×　     132.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0700     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0572 ×　 40 ％　＋　0.0731 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,778,000 円  
（　　　　　        10,160 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,373,760 円      
②総費用 726,160 円      
③純収益　①－② 3,647,600 円      
④建物等に帰属する純収益 1,778,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,869,600 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,818,186 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,390 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,620,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     266,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -82　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区石神井町一丁目１０５８番３
 0116000225134-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -82　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -82 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　竹永　理英   TEL.
鑑定評価額 84,700,000 円  １㎡当たりの価格 484,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区石神井町１丁目１０５８番３
｢石神井町１－１４－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種
風致地区

(40,100)

1:2		 共同住宅

ＬＳ2		 中規模住宅、共同住
宅が多い南傾斜の住
宅地域		 東5.2m区道 水道、ガス、下水 練馬高野台

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．２ｍ区道		 交通

施設		 練馬高野台駅西方

580m		 法令

規制		 １低専
(40,100)
準防 
高度地区1種
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏内の住環境良好な低層住宅地域として成熟している。当該地域性に変化を与える特段の要因は
ないことから、当面は現状を保って推移するものと判断される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    491,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    270,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に練馬区西部の西武池袋線等の最寄駅から概ね徒歩圏の地域と判定した。需要者の中心は区内及び周
辺市区からの移住者である個人であり、供給は不動産業者による宅地分譲及び建売分譲が中心である。住環境が良好な
ため従来需要は相対的に底堅く、地価には上昇傾向が認められる。戸建住宅敷地としての取引は３０坪程度の規模で、
５千万円台、新築建売住宅で６～８千万円程度がボリュームゾーンである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は住環境良好な住宅地域に存し、風致地区に指定され高度利用可能性を追及できないことから、当該地域で
は戸建住宅敷地としての利用が中心である。かかる中、典型的需要者は収益性よりも住宅地としての快適性等を反映し
た市場性を重視して行動するものと思料する。本件では、典型的需要者の行動に合致した比準価格の説得力が高いもの
として、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -60                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    475,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 [102.0]
100		 485,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    464,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 下振れ懸念は残るが、景気は緩やかな回復が
期待される。かかる中、練馬区の取引件数は
弱含んでいるものの、取引価格は上昇傾向に
ある。

駅徒歩可能な風致地区内の閑静な住宅地域で
ある。良好な住環境に着目した底堅い需要に
より地価は上昇傾向にある。地域要因に特段
の変化はない。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -82　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１２

-107		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南5m区道、
東4m、角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
b Ｒ６公１７

-18		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
風致地区
(40,100)
c Ｒ６公１

-6		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m私道、
南西4m、角地
１中専
高度2種最高17m
風致地区
(40,150)
d Ｒ６公１５

-12		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西5.3m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
534,877  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
508,677 		 100
[ 103.7]
490,527 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
500,000 
b (　           ) 
492,264  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
490,816 		 100
[ 102.0]
481,192 
491,000 
c (　           ) 
539,004  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
519,880 		 100
[ 108.0]
481,370 
491,000 
d (　           ) 
468,477  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
471,695 		 100
[  98.9]
476,941 
486,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    491,000 円／㎡]  



練馬 -82　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,344,156 
715,612 
3,628,544 
1,736,000 
1,892,544 		 （　0.9725）
1,840,499 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     47,192,282 円　　　　（　    270,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -82　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 Ｗ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
風致地区		 40 ％   100 ％   100 ％   175 ㎡      9.5 m x   18.4 m  前面道路：区道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３２．５㎡、１ＤＫタイプの共同住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段及び外廊下想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,600 
169,000 		 1.0  169,000 
1.0  169,000 

 2～ 2		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,660 
172,900 		 1.0  172,900 
1.0  172,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

341,900 		 341,900 
341,900 
⑨年額支払賃料        341,900 円　×　12ヶ月　＝　       4,102,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,102,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　       ％　＝　　       205,140 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,257,660 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           341,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,248 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          341,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          83,248 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,344,156 円　　　　（　        24,824 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃７
　　　　-24		 2,694  
(   2,692) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]		 100
[102.0]
2,668 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,719 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,660 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃７
　　　　-25		 3,111  
(   3,043) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 100
[103.0]
2,828 
c Ｒ６公賃７
　　　　-26		 2,502  
(   2,447) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]
2,659 
練馬 -82　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 124,000 円  　　　　     24,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 178,512 円  　　　        4,462,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      152,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      210,800 円  　　　　     24,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,800 円  　　　　     24,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,800 円  　　　　     24,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         715,612 円　（　　　　　　         4,089 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0700     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0572 ×　 40 ％　＋　0.0731 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,736,000 円  
（　　　　　         9,920 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,344,156 円      
②総費用 715,612 円      
③純収益　①－② 3,628,544 円      
④建物等に帰属する純収益 1,736,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,892,544 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,840,499 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,517 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,192,282 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     270,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -82　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区石神井町一丁目１０５８番３
 0116000225134-0000
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備考