鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
練馬 -78　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 -78

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　塩田　研太郎

TEL.

鑑定評価額

69,200,000 円

１㎡当たりの価格

391,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区東大泉７丁目１５７番４８｢東大泉７－３１－２８｣				②地積　(㎡)	177 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高17m (70,200)
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模の一般住宅が多い住宅地域	南東5m私道	水道、ガス、下水	大泉学園 730m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
ｍ私道

交通

施設

大泉学園駅南西方

730m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度1種最高17m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の戸建住宅を中心に共同住宅も多く見られる住宅地域である。最寄り駅から徒歩圏にあり、利便性も良い
ことから住宅地域として熟成しており、当分の間は現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 397,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 250,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西武池袋線沿線を中心とした各駅から徒歩圏に位置する住宅地域である。中心となる需要者は、練馬区
及びその周辺市区の一次取得者または買い換え取得者である。準急・通勤快速等が停車し、交通利便性が高く、商業施
設が集積する大泉学園駅から徒歩圏内にあり、需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、新築戸建住宅は、１００㎡
程度の敷地で、総額６千万円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、各駅から徒歩圏の戸建住宅地域の取引事例を収集して比準を行っており、主たる需要者による市場の実態
を反映している。収益価格は、賃貸アパートの建築を想定し、類似の賃貸事例を採用して求めた理論的な価格である。
主たる需要者は自己使用目的の個人であり、収益性よりも市場性を重視して購入の意思決定を行うことから比準価格を
重視し、収益価格を参酌して、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 424,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[100.0]

100
[117.6]

[104.0]
100

390,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    378,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

練馬区内の新設住宅着工戸数は、１０月以降
は概ね増加傾向にあり、土地取引件数は、概
ね微減傾向で推移している。

個人の住宅取得意欲は堅調で、需要は根強い
地域である。地域要因に格別の変動はない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 -78　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ６公４ -22	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m私道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,180)
b	Ｒ６公１１ -101	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,200)
c	Ｒ６公１０ -7	練馬区		建付地	（　）	袋地等	北西4m私道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)
d	Ｒ６公１６ -10	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.6m区道、中間画地		１中専高度地区1種 (70,184)
e	Ｒ６公１４ -101	練馬区		更地	（　）	長方形	東5m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 335,991	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	359,687	100 [ 93.5]	384,692	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	400,000
b	(　 ) 391,831	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	393,368	100 [ 102.6]	383,400		399,000
c	(　 ) 299,491	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 73.0]	420,928	100 [ 110.5]	380,930		396,000
d	(　 ) 347,048	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	348,409	100 [ 92.6]	376,252		391,000
e	(　 ) 378,524	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	384,462	100 [ 99.6]	386,006		401,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -27.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 397,000 円／㎡]

練馬 -78　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,768,228	1,004,100	4,764,128	2,949,030	1,815,098	（　0.9742） 1,768,268	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	44,206,700 円　　　　（　 250,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -78　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高17m	70 ％	200 ％	200 ％	177 ㎡	14.0 m x 12.7 m	前面道路：私道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅２ＤＫ（５０㎡程度）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	2,450	245,000	1.0	245,000
							1.0	245,000
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	2,500	250,000	1.0	250,000
							1.0	250,000
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		495,000		495,000
								495,000

⑨年額支払賃料	495,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,940,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,940,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 297,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,643,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	495,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,703 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 495,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 120,525 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,768,228 円　　　　（　 32,589 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ６公賃４　　　　-11	1,805 ( 1,803)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [ 80.0]	2,479	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,555 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ６公賃４　　　　-9	1,790 ( 1,789)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [ 80.0]	2,560
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

練馬 -78　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	226,500 円	45,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	178,200 円	5,940,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 123,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 385,000 円	45,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,300 円	45,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,300 円	45,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,004,100 円　（　　　　　　 5,673 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,300,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,949,030 円（　　　　　 16,661 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,768,228 円
②総費用	1,004,100 円
③純収益　①－②	4,764,128 円
④建物等に帰属する純収益	2,949,030 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,815,098 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,768,268 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,990 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,206,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 250,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

練馬 -78　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	練馬区東大泉七丁目１５７番４８	0116000383712-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
練馬 -78　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 -78

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　成島　弘一

TEL.

鑑定評価額

69,600,000 円

１㎡当たりの価格

393,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区東大泉７丁目１５７番４８｢東大泉７－３１－２８｣				②地積　(㎡)	177 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高17m (70,200)
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模の一般住宅が多い住宅地域	南東5m私道	水道、ガス、下水	大泉学園 730m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５ｍ私
道

交通

施設

大泉学園駅南西方

730m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度1種最高17m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の戸建住宅の多い低層住宅地域として熟成している。大泉学園駅から徒歩圏の住宅地で底堅い需要が見込
まれることから、今後も現状の住環境を維持しながら熟成度を高めるものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 403,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 259,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、練馬区西部の住宅地域のうち西武池袋線及び西武新宿線の各駅から徒歩圏の低層住宅地域。需要者の中
心は、練馬区内外の住宅買替層であるが建売業者やアパート経営を目的とする個人投資家等の需要とも競合する。大泉
学園駅周辺の商業地は店舗集積があり生活利便性に優れているため、練馬区内でも住宅需要は安定している。なお、需
要の中心となる価格帯は、土地値で４０００万～７０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は戸建住宅の多い住宅地域であり、アパートなどの収益目的の土地取引も見受けられるが殆どは戸建住宅の
取得事例のため、住宅地としての快適性利便性を基に価格が形成されている。採用した取引事例も４件中全件が対象標
準地と同じ個人住宅を前提とした売買であることから、その鑑定評価額は比準価格を重視し、収益価格を考慮のうえ、
代表標準地との均衡も踏まえることにより、上記の通り評価決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 424,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[100.0]

100
[116.9]

[104.0]
100

392,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ終焉後の不動産需要の増加、超低金利
政策の継続と円安による投資需要の高まり等
から、住宅地及び商業地とも地価上昇が顕著
となった。

大泉学園駅から徒歩圏にある閑静な戸建住宅
地。利便性の良い住宅地として安定した宅地
需要があるが、住宅供給不足からやや高い上
昇率となった。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 -78　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ６公１４ -101	練馬区		更地	（　）	長方形	東5m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	Ｒ６公１ -7	練馬区		建付地	（　）	袋地等	北東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	Ｒ６公１６ -21	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	Ｒ６公３ -4	練馬区		建付地	（　）	長方形	東4.3m区道、北4m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 378,524	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	384,462	100 [ 99.8]	385,232	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	401,000
b	(　 ) 308,726	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.0]	365,503	100 [ 94.0]	388,833		404,000
c	(　 ) 377,074	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	377,821	100 [ 91.7]	412,019		428,000
d	(　 ) 364,235	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	354,878	100 [ 95.0]	373,556		388,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -13.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 403,000 円／㎡]

練馬 -78　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,768,228	1,003,700	4,764,528	2,883,930	1,880,598	（　0.9742） 1,832,079	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	45,801,975 円　　　　（　 259,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -78　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高17m	70 ％	200 ％	200 ％	177 ㎡	14.0 m x 12.7 m	前面道路：私道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約５０㎡程度（２ＤＫ）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	2,450	245,000	1.0	245,000
							1.0	245,000
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	2,500	250,000	1.0	250,000
							1.0	250,000
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		495,000		495,000
								495,000

⑨年額支払賃料	495,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,940,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,940,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 297,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,643,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	495,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,703 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 495,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 120,525 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,768,228 円　　　　（　 32,589 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ６公賃１０　　　　-33	2,043 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,467	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,554 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ６公賃１０　　　　-34	2,585 ( 2,529)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,639
c	Ｒ６公賃１０　　　　-35	2,608 ( 2,553)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,557

練馬 -78　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	177,200 円	44,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	237,600 円	5,940,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 123,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 376,500 円	44,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,300 円	44,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,300 円	44,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,003,700 円　（　　　　　　 5,671 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,300,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,883,930 円（　　　　　 16,293 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,768,228 円
②総費用	1,003,700 円
③純収益　①－②	4,764,528 円
④建物等に帰属する純収益	2,883,930 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,880,598 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,832,079 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,351 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,801,975 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 259,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

練馬 -78　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	練馬区東大泉七丁目１５７番４８	0116000383712-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考