別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -72　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -72 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　須藤　裕之   TEL.
鑑定評価額 61,100,000 円  １㎡当たりの価格 463,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区中村南１丁目２９番１７
｢中村南１－２９－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
等が多い住宅地域
 北6m区道 水道、ガス、下水 都立家政

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ区
道		 交通

施設		 都立家政駅　北方

600m		 法令

規制		 １低専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 中野区との区境付近に広がる街区の整然とした成熟した住宅地域である。地域要因に特段の変化は認められない
ため、当面現状の住環境を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    470,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    312,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、区内東部の都営大江戸線、西武池袋線、同新宿線沿線地域のほか隣接区等も含んだ住宅地域であり、需
要の中心は、区内及び隣接区に居住する個人や建売業者等と想定される。都心への接近性や住環境が概ね良好で、急行
停車駅である西武新宿線鷺ノ宮駅徒歩圏の住宅需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。取引の中心価格帯は標
準的画地規模の土地で６千万円台、新築建売住宅で７～８千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域では自己使用目的の取引が中心であり、アパート等も見られるが収益物件自体の取引は少なく、土地価格に見合
う賃料水準は形成されてはいない。よって、収益価格は低位に求められたものと判断される。対象標準地は、収益性よ
りも居住の快適性を重視する住宅地域内に存するため、本件では信頼性のある取引事例により求められた比準価格を重
視し、収益価格を参酌して、また代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -35                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    444,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 [100.0]
100		 460,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    444,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復傾向。練馬区の直近１年
の人口は微増、土地取引件数はやや減少傾向
にあるが、需要は堅調で土地価格は上昇傾向
で推移している。

最寄り駅及び都心への接近性、いずれも比較
的良好な住宅地域であり、地域要因に特段の
変化はない。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -72　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１０

-109		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m区道、
中間画地
１低専
高度2種最高12m
(70,200)
b Ｒ６公７

-22		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西6m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,200)
c Ｒ６公１４

-21		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4m私道、
北西4m、角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
d Ｒ６公１０

-20		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北9.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区2種
(70,200)
e Ｒ６公１０

-106		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
532,267  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
532,779 		 100
[ 110.0]
484,345 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
484,000 
b (　           ) 
387,201  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.0]
455,295 		 100
[  98.7]
461,292 
461,000 
c (　           ) 
464,509  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
448,895 		 100
[  97.8]
458,993 
459,000 
d (　           ) 
501,560  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
512,594 		 100
[ 108.8]
471,134 
471,000 
e (　           ) 
540,498  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
551,096 		 100
[ 117.3]
469,818 
470,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -13.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    470,000 円／㎡]  



練馬 -72　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,570,885 
1,362,528 
5,208,357 
3,561,320 
1,647,037 		 （　0.9745）
1,605,038 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     41,154,821 円　　　　（　    312,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -72　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 79.00 ＬＳ3 222.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   132 ㎡     11.5 m x   12.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３７㎡程度、１ＤＫタイプの共同住宅。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段及び外廊下想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
74.00 
100.0 
74.00 
2,510 
185,740 		 1.0  185,740 
1.0  185,740 

 2～ 2		 住宅
74.00 
100.0 
74.00 
2,540 
187,960 		 1.0  187,960 
1.0  187,960 

 3～ 3		 住宅
74.00 
100.0 
74.00 
2,570 
190,180 		 1.0  190,180 
1.0  190,180 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
222.00 
100.0 
222.00 

563,880 		 563,880 
563,880 
⑨年額支払賃料        563,880 円　×　12ヶ月　＝　       6,766,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     222.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,766,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       338,328 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,428,232 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           563,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,357 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          563,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         137,296 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,570,885 円　　　　（　        49,779 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃５
　　　　-21		 2,466  
(   2,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]		 100
[ 98.0]
2,542 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,586 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,540 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃５
　　　　-22		 2,703  
(   2,700) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,587 
c Ｒ６公賃５
　　　　-40		 2,941  
(   2,941) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[119.0]		 100
[100.0]
2,522 
練馬 -72　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 331,800 円  　　　　     55,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 338,328 円  　　　        6,766,560　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      111,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      470,000 円  　　　　     55,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,300 円  　　　　     55,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,300 円  　　　　     55,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,362,528 円　（　　　　　　        10,322 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 242,000 円／㎡　×　     222.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,561,320 円  
（　　　　　        26,980 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,570,885 円      
②総費用 1,362,528 円      
③純収益　①－② 5,208,357 円      
④建物等に帰属する純収益 3,561,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,647,037 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,605,038 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,159 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,154,821 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     312,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -72　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区中村南一丁目２９番１７
 0116000086517-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -72　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -72 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　成島　弘一   TEL.
鑑定評価額 61,100,000 円  １㎡当たりの価格 463,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区中村南１丁目２９番１７
｢中村南１－２９－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
等が多い住宅地域
 北6m区道 水道、ガス、下水 都立家政

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ区
道		 交通

施設		 都立家政駅北方

600m		 法令

規制		 １低専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の戸建住宅の多い低層住宅地域として熟成している。都立家政駅から徒歩圏の区画整然とした住宅地で
底堅い需要が見込まれることから、今後も現状の住環境を維持しながら熟成度を高めるものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    475,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    336,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、練馬区東部の住宅地域のうち西武新宿線及び西武池袋線等の各駅から徒歩圏の低層住宅地域。需要者の
中心は、練馬区内外の住宅買替層であるが画地規模の大きい土地は建売業者による需要とも競合する。鷺ノ宮駅へも徒
歩圏にあり通勤利便性に優れているため、アパート等の投資需要も認められる。なお、需要の中心となる価格帯は、土
地値で４０００万～７０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は戸建住宅の多い地域であり、アパートなどの収益目的の土地取引も見受けられるが殆どは戸建住宅の取得
事例のため、住宅地としての快適性利便性を基に価格が形成されている。採用した取引事例も４件中２件が対象標準地
と同じ個人住宅を前提とした売買であることから、その鑑定評価額は比準価格を重視し、収益価格を考慮のうえ、代表
標準地との均衡も踏まえることにより、上記の通り評価決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -35                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    444,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[105.0]		 100
[ 94.5]		 [100.0]
100		 463,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    444,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ終焉後の不動産需要の増加、超低金利
政策の継続と円安による投資需要の高まり等
から、住宅地及び商業地とも地価上昇が顕著
となった。

都立家政駅から徒歩圏の閑静な戸建住宅地域
。人気の住宅地とし根強い宅地需要があるが
、需要増に住宅供給が追いつかず高い上昇率
となった。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -72　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１０

-110		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,200)
b Ｒ６公１０

-21		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
c Ｒ６公２

-8		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m区道、
中間画地
１低専
高度地区2種
(70,200)
d Ｒ６公９

-101		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北6m区道、
南4m、二方路
１低専
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
544,500  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
542,426 		 100
[ 112.2]
483,446 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
483,000 
b (　           ) 
484,926  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
503,353 		 100
[ 108.4]
464,348 
464,000 
c (　           ) 
548,495  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
541,639 		 100
[ 110.1]
491,952 
492,000 
d (　           ) 
445,733  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
473,506 		 100
[ 104.5]
453,116 
453,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    475,000 円／㎡]  



練馬 -72　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,444,101 
1,208,040 
5,236,061 
3,451,840 
1,784,221 		 （　0.9695）
1,729,802 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     44,353,897 円　　　　（　    336,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -72　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 ＬＳ3 215.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   132 ㎡     11.5 m x   12.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ平均床面積３５㎡程度の共同住宅（各階２戸総戸数６戸）を想定した。 ⑦有効率　  97.7 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
75.00 
93.3 
70.00 
2,600 
182,000 		 1.0  182,000 
1.0  182,000 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
2,650 
185,500 		 1.0  185,500 
1.0  185,500 

 3～ 3		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
2,650 
185,500 		 1.0  185,500 
1.0  185,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
215.00 
97.7 
210.00 

553,000 		 553,000 
553,000 
⑨年額支払賃料        553,000 円　×　12ヶ月　＝　       6,636,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,636,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       331,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,304,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           553,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,254 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          553,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         134,647 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,444,101 円　　　　（　        48,819 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃１０
　　　　-30		 2,705  
(   2,646) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,680 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,708 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃１０
　　　　-31		 2,792  
(   2,731) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.2]		 100
[102.0]		 100
[101.0]
2,732 
c Ｒ６公賃１０
　　　　-32		 2,739  
(   2,682) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[101.0]
2,713 
練馬 -72　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 268,000 円  　　　　     53,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 265,440 円  　　　        6,636,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      111,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      455,600 円  　　　　     53,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        53,600 円  　　　　     53,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,600 円  　　　　     53,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,208,040 円　（　　　　　　         9,152 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.6 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9695    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 242,000 円／㎡　×　     215.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,451,840 円  
（　　　　　        26,150 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,444,101 円      
②総費用 1,208,040 円      
③純収益　①－② 5,236,061 円      
④建物等に帰属する純収益 3,451,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,784,221 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,729,802 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,105 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,353,897 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     336,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -72　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区中村南一丁目２９番１７
 0116000086517-0000
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備考