別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -70　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -70 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　盧　昌作   TEL.
鑑定評価額 39,800,000 円  １㎡当たりの価格 383,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区石神井町５丁目８１９番７
｢石神井町５－１０－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 104  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(50,150)
準防
（その他）
高度2種最高17m


(60,150)

1:1.2		 住宅

Ｓ3		 小規模住宅のほかア
パート等も見られる
住宅地域		 北4.2m区道 水道、ガス、下水 石神井公園

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４．２
ｍ区道		 交通

施設		 石神井公園駅南西方

1.2km		 法令

規制		 １中専
(60,150)
準防 
高度2種最高17m
⑤地域要因の将
　来予測		 石神井公園駅からやや距離を有する一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域である。住宅地域として成熟して
おり当面は現状を維持して推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    390,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    232,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、練馬区中央部から西部にあって西武池袋線及び西武新宿線沿線の低層住宅地域である。主たる需要者は
、練馬区内外の一次取得者や買い替え取得者である。駅接近性はやや劣るが住環境は概ね良好であり、安定的な需要が
見込まれる。市場の中心価格帯は、標準的画地程度の戸建住宅地で４千万円前後、新築戸建住宅は総額５千万円台～６
千万円台の取引を中心に把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅の外、アパート等の収益物件も散見されるが、主たる需要者は自用を目的としており収益性よりも居住の快適
性を重視する。比準価格は戸建住宅地の取引事例から試算されており市場性を反映した実証的な価格である。収益価格
は、敷地規模が小さくやや駅距離を有することから、土地価格に見合う賃料を収受できないため低位に試算された。よ
って比準価格を重視し収益価格を参酌して代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -35                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    444,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[105.0]		 100
[114.6]		 [100.0]
100		 382,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 イールドカーブコントロール修正により住宅
ローン固定金利はやや上昇したが、変動金利
は低位に保たれている。戸建住宅は在庫が増
加している。

石神井公園駅からやや距離を有する住宅地域
である。地域要因に特段の変動は認められな
い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -70　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公５

-21		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西5.5m道路
、北東4m、
角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
b Ｒ６公４

-8		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5.9m区道、
北4m、西4m、
三方路
１低専
高度地区1種
(70,100)
c Ｒ６公１２

-4		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d Ｒ６公１６

-10		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.6m区道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(70,184)
e Ｒ６公１

-19		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北東5m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
356,753  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
349,892 		 100
[  89.8]
389,635 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
390,000 
b (　           ) 
375,972  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
363,924 		 100
[ 100.9]
360,678 
361,000 
c (　           ) 
395,541  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
397,092 		 100
[ 100.4]
395,510 
396,000 
d (　           ) 
347,048  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
348,409 		 100
[  98.9]
352,284 
352,000 
e (　           ) 
290,995  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.0]
388,249 		 100
[  98.2]
395,366 
395,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.8 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -24.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    390,000 円／㎡]  



練馬 -70　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、土地の再調達原価を把握することが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,702,153 
673,972 
3,028,181 
2,037,630 
990,551 		 （　0.9742）
964,995 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     24,124,875 円　　　　（　    232,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -70　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 50.00 ＬＳ3 135.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高17m
 60 ％   150 ％   150 ％   104 ㎡      9.5 m x   11.1 m  前面道路：区道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各室４５㎡、２ＬＤＫ、３戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
45.00 
100.0 
45.00 
2,320 
104,400 		 1.0  104,400 
1.0  104,400 

 2～ 2		 住宅
45.00 
100.0 
45.00 
2,370 
106,650 		 1.0  106,650 
1.0  106,650 

 3～ 3		 住宅
45.00 
100.0 
45.00 
2,370 
106,650 		 1.0  106,650 
1.0  106,650 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
135.00 
100.0 
135.00 

317,700 		 317,700 
317,700 
⑨年額支払賃料        317,700 円　×　12ヶ月　＝　       3,812,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     135.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,812,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       190,620 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,621,780 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           317,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,018 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          317,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          77,355 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,702,153 円　　　　（　        35,598 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃１５
　　　　-29		 2,532  
(   2,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[103.0]		 100
[102.0]
2,564 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,423 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,370 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃１５
　　　　-27		 2,330  
(   2,279) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[107.1]		 100
[102.0]
2,222 
c Ｒ６公賃１５
　　　　-20		 2,682  
(   2,680) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[109.2]		 100
[104.0]
2,512 
練馬 -70　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 156,500 円  　　　　     31,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 114,372 円  　　　        3,812,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      266,000 円  　　　　     31,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,300 円  　　　　     31,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,300 円  　　　　     31,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         673,972 円　（　　　　　　         6,481 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     135.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0651     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,037,630 円  
（　　　　　        19,593 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,702,153 円      
②総費用 673,972 円      
③純収益　①－② 3,028,181 円      
④建物等に帰属する純収益 2,037,630 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 990,551 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 964,995 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,279 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,124,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     232,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -70　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区石神井町五丁目８１９番７
 0116000232184-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -70　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -70 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　高瀬　信二   TEL.
鑑定評価額 39,700,000 円  １㎡当たりの価格 382,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区石神井町５丁目８１９番７
｢石神井町５－１０－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 104  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(50,150)
準防
（その他）
高度2種最高17m


(60,150)

1:1.2		 住宅

Ｓ3		 小規模住宅のほかア
パート等も見られる
住宅地域		 北4.2m区道 水道、ガス、下水 石神井公園

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４．２
ｍ区道		 交通

施設		 石神井公園駅南西方

1.2km		 法令

規制		 １中専
(60,150)
準防 
高度2種最高17m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅の外にアパートも見られる住宅地域である。石神井公園駅からやや距離があるものの、住環境に優れ堅
調な需要を有することから、地域要因の変動は予測されず、当面現状を維持しつつ推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    392,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    229,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、練馬区及び周辺区域内の西武新宿線・西武池袋線等の各駅からやや距離のある住宅地域である。需要者
は、区内外の買換え層及び一次取得者層であるが、画地規模等により建売業者等も見られる。最寄駅への交通利便性に
やや劣るが、石神井公園近郊で良好な住環境を形成しており、需要は底堅い。市場の中心価格帯は標準的画地の住宅地
で３千万円台後半から４千万円台、新築戸建住宅で５千万後半～６千万円台程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅の外、賃貸アパートも見受けられるが、自用目的の一般住宅が需要の中心であり、市場参加者は居住の快適性
、利便性を重視して購入是非を判断する地域である。比準価格は、同一需給圏内の住環境の良好な地域に存する事例か
ら試算されており、取引実態を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を重視し収益価格を参酌のうえ代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -35                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    444,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[105.0]		 100
[114.6]		 [100.0]
100		 382,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口・世帯数は微増だが、やや停滞傾向
気味。新設住宅着工件数・土地取引件数は概
ね横這いだが、取引価格は上昇傾向で堅調に
推移している。

石神井公園駅からやや距離を有する住宅地域
であるが、良好な住環境を有する。地域要因
に特段の変動は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -70　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１

-6		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m私道、
南西4m、角地
１中専
高度2種最高17m
風致地区
(40,150)
b Ｒ６公１０

-7		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
c Ｒ６公１６

-10		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.6m区道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(70,184)
d Ｒ６公５

-14		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区道、
東4m、角地
１住居
高度2種最高20m
(80,240)
e Ｒ６公５

-20		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東4m道路、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
539,004  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
519,880 		 100
[ 131.0]
396,855 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
397,000 
b (　           ) 
299,491  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.0]
440,680 		 100
[ 114.5]
384,873 
385,000 
c (　           ) 
347,048  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
348,409 		 100
[  88.8]
392,352 
392,000 
d (　           ) 
413,137  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
393,664 		 100
[ 101.5]
387,846 
388,000 
e (　           ) 
324,676  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
336,934 		 100
[  84.4]
399,211 
399,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.2 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.2 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.8 交通・接近　  +0.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    392,000 円／㎡]  



練馬 -70　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,749,348 
686,330 
3,063,018 
2,083,200 
979,818 		 （　0.9742）
954,539 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     23,863,475 円　　　　（　    229,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -70　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 50.00 ＬＳ3 135.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高17m
 60 ％   150 ％   150 ％   104 ㎡      9.5 m x   11.1 m  前面道路：区道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階１住戸専有面積４５㎡、２ＬＤＫタイプを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
45.00 
100.0 
45.00 
2,350 
105,750 		 1.0  105,750 
1.0  105,750 

 2～ 2		 住宅
45.00 
100.0 
45.00 
2,400 
108,000 		 1.0  108,000 
1.0  108,000 

 3～ 3		 住宅
45.00 
100.0 
45.00 
2,400 
108,000 		 1.0  108,000 
1.0  108,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
135.00 
100.0 
135.00 

321,750 		 321,750 
321,750 
⑨年額支払賃料        321,750 円　×　12ヶ月　＝　       3,861,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     135.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,861,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       193,050 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,667,950 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           321,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,057 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          321,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          78,341 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,749,348 円　　　　（　        36,051 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃１７
　　　　-7		 2,199  
(   2,197) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
2,369 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,453 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃１７
　　　　-8		 2,644  
(   2,589) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,448 
c Ｒ６公賃１７
　　　　-9		 2,014  
(   1,971) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]
2,469 
練馬 -70　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 160,000 円  　　　　     32,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 115,830 円  　　　        3,861,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      272,000 円  　　　　     32,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        32,000 円  　　　　     32,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,000 円  　　　　     32,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         686,330 円　（　　　　　　         6,599 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     135.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0651     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,083,200 円  
（　　　　　        20,031 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,749,348 円      
②総費用 686,330 円      
③純収益　①－② 3,063,018 円      
④建物等に帰属する純収益 2,083,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 979,818 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 954,539 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,178 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,863,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     229,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -70　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区石神井町五丁目８１９番７
 0116000232184-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考