別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -54　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -54 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　土井　小咲   TEL.
鑑定評価額 56,100,000 円  １㎡当たりの価格 425,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区高野台２丁目９１３番９
｢高野台２－８－１｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,200)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
、事業所が混在する
住宅地域		 南西8m区道 水道、ガス、下水 練馬高野台

830m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北８ｍ区道 交通

施設		 練馬高野台駅北方

830m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 練馬高野台駅から徒歩圏の一般住宅や共同住宅、事業所等も見られる既成の低層住宅地域である。地域要因に影
響を与える特段の変動要因はなく、当面は現状を維持して推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    435,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    288,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西武池袋線及び西武新宿線等の各駅から徒歩圏の練馬区西部・中央部に位置する低層住宅地域である。典
型的需要者は自己の居住用として一般住宅を取得する個人のエンドユーザーであり、練馬区及びその周辺市区に居住す
る一次取得者及び買い換え取得者層である。西武池袋線の最寄駅まで徒歩圏の住宅地域であり、地価は上昇傾向にある
。土地総額の中心価格帯は、画地の細分化により４千万円～５千万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地周辺はアパートも見られるが、中心は戸建住宅であり、典型的需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性
を重視している。比準価格は同一需給圏内の類似地域において個人が取得した住宅地の取引事例を多数採用しているこ
とから信頼性が高い。収益価格は敷地規模等から収益性の高い建物の想定が難しく、低位に試算された。従って、比準
価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -60                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    475,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.5]		 [104.0]
100		 426,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    408,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 練馬区の土地取引件数はやや減少しているが
、新設住宅着工戸数は増加傾向である。区内
住宅地における取引価格は堅調に推移し、上
昇傾向にある。

練馬高野台駅から徒歩圏の低層住宅地域であ
り、地域要因に特段の変動はない。地域にお
ける戸建住宅の取引総額及び地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -54　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１

-103		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b Ｒ６公１０

-103		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.5m区道、
東1m、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c Ｒ６公１

-102		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(68,151)
d Ｒ６公１１

-21		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m区道、
中間画地
準住居
高度3種最高30m
(68,212)
e Ｒ６公１０

-102		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南西5.5m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高17m
(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
434,230  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
432,560 		 100
[ 100.5]
430,408 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
448,000 
b (　           ) 
378,169  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
407,829 		 100
[  98.8]
412,782 
429,000 
c (　           ) 
403,622  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
398,240 		 100
[  93.2]
427,296 
444,000 
d (　           ) 
369,416  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
375,696 		 100
[  93.1]
403,540 
420,000 
e (　           ) 
411,399  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
479,051 		 100
[ 100.8]
475,249 
494,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    435,000 円／㎡]  



練馬 -54　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,408,034 
1,011,863 
4,396,171 
2,865,800 
1,530,371 		 （　0.9695）
1,483,695 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     38,043,462 円　　　　（　    288,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -54　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 79.05 ＬＳ3 212.65
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度2種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   132 ㎡      7.5 m x   17.4 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３ＬＤＫタイプ（平均７１㎡）、各階１戸、合計３戸、外階段想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段想定のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
74.80 
100.0 
74.80 
2,150 
160,820 		 1.0  160,820 
1.0  160,820 

 2～ 2		 住宅
74.80 
100.0 
74.80 
2,200 
164,560 		 1.0  164,560 
1.0  164,560 

 3～ 3		 住宅
63.05 
100.0 
63.05 
2,200 
138,710 		 1.0  138,710 
1.0  138,710 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
212.65 
100.0 
212.65 

464,090 		 464,090 
464,090 
⑨年額支払賃料        464,090 円　×　12ヶ月　＝　       5,569,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     212.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されるものと判断し計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,569,080 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       278,454 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,290,626 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           464,090 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,409 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          464,090 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         112,999 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,408,034 円　　　　（　        40,970 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃９
　　　　-31		 2,712  
(   2,599) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]		 100
[107.0]
2,535 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,225 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃９
　　　　-47		 2,485  
(   2,431) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[107.0]
2,277 
c Ｒ６公賃９
　　　　-50		 2,124  
(   2,122) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]
2,094 
練馬 -54　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 222,500 円  　　　　     44,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 222,763 円  　　　        5,569,080　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       99,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      378,200 円  　　　　     44,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        44,500 円  　　　　     44,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,500 円  　　　　     44,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,011,863 円　（　　　　　　         7,666 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.6 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9695    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 203,000 円／㎡　×　     212.65 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,865,800 円  
（　　　　　        21,711 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,408,034 円      
②総費用 1,011,863 円      
③純収益　①－② 4,396,171 円      
④建物等に帰属する純収益 2,865,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,530,371 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,483,695 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,240 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,043,462 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     288,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -54　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区高野台二丁目９１３番９
 0116001221483-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -54　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -54 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　塩田　研太郎   TEL.
鑑定評価額 56,000,000 円  １㎡当たりの価格 424,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区高野台２丁目９１３番９
｢高野台２－８－１｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,200)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
、事業所が混在する
住宅地域		 南西8m区道 水道、ガス、下水 練馬高野台

830m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　８ｍ区
道		 交通

施設		 練馬高野台駅北方

830m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 「練馬高野台」駅から徒歩圏内の一般住宅のほかに共同住宅等も見られる既成住宅地域であり、熟成度も高く、
地域の特性に影響を与える特段の要因もなく、当面は現況を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    434,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    277,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に練馬区中南部における西武池袋線、都営大江戸線等の沿線を中心とする練馬区及び周辺区の住宅地
域一帯と判定した。需要者の中心は、練馬区内居住者及び周辺市区からの流入者であり、供給は宅地分譲及び建売住宅
販売が中心である。最寄駅に近く生活利便性も高いため需要は概ね安定しており、戸建住宅敷地としての土地取引価格
は、１００㎡程度で、４千万円台、新築建売住宅で６千万円台がボリュームゾーンである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺では事業所やアパート等の利用も一部見受けられるが、土地利用の中心は自用の戸建住宅地である。典型
的需要者は、収益性よりも居住快適性等を反映した市場における取引価格を重視して行動するものと思料する。従って
、このような典型的需要者の行動に合致した比準価格の説得力が高いものとして、比準価格を重視し、収益価格を参酌
して、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -60                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    475,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[121.5]		 [104.0]
100		 423,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    408,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 練馬区内の新設住宅着工戸数は、１０月以降
は概ね増加傾向にあり、土地取引件数は、概
ね微減傾向で推移している。


最寄駅から徒歩圏内の既成住宅地域であり、
地域要因に特段の変動はない。需要は底堅く
、地価はやや上昇傾向を示している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -54　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１７

-12		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5m区道、
中間画地
２住居
高度地区2種
(70,200)
b Ｒ６公６

-104		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c Ｒ６公１１

-21		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m区道、
中間画地
準住居
高度3種最高30m
(68,212)
d Ｒ６公１５

-3		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南5m区道、
西5m、二方路
１低専
高度地区1種
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
328,565  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 101.0]
372,301 		 100
[  90.1]
413,209 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
430,000 
b (　           ) 
436,169  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[  92.0]		 100
[ 100.0]
489,742 		 100
[ 116.8]
419,300 
436,000 
c (　           ) 
369,416  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
375,696 		 100
[  89.8]
418,370 
435,000 
d (　           ) 
408,270  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
423,815 		 100
[ 101.3]
418,376 
435,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    434,000 円／㎡]  



練馬 -54　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、原価法の適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,291,157 
998,550 
4,292,607 
2,820,720 
1,471,887 		 （　0.9695）
1,426,994 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     36,589,590 円　　　　（　    277,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -54　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 79.05 ＬＳ3 212.65
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度2種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   132 ㎡      7.5 m x   17.4 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（３ＤＫ）約６３～７５㎡程度を中心とする共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段等のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
74.80 
100.0 
74.80 
2,100 
157,080 		 1.0  157,080 
0.5  78,540 

 2～ 2		 住宅
74.80 
100.0 
74.80 
2,180 
163,064 		 1.0  163,064 
0.5  81,532 

 3～ 3		 住宅
63.05 
100.0 
63.05 
2,200 
138,710 		 1.0  138,710 
0.5  69,355 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
212.65 
100.0 
212.65 

458,854 		 458,854 
229,427 
⑨年額支払賃料        458,854 円　×　12ヶ月　＝　       5,506,248 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     212.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,506,248 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       275,312 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,230,936 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           458,854 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,359 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          229,427 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          55,862 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,291,157 円　　　　（　        40,085 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃４
　　　　-14		 2,529  
(   2,474) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
2,301 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,205 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,180 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃４
　　　　-16		 2,001  
(   2,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
2,108 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
練馬 -54　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 219,000 円  　　　　     43,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 220,250 円  　　　        5,506,248　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       99,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      372,300 円  　　　　     43,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        43,800 円  　　　　     43,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,800 円  　　　　     43,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         998,550 円　（　　　　　　         7,565 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.6 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9695    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     212.65 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,820,720 円  
（　　　　　        21,369 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,291,157 円      
②総費用 998,550 円      
③純収益　①－② 4,292,607 円      
④建物等に帰属する純収益 2,820,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,471,887 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,426,994 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,811 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,589,590 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     277,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -54　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区高野台二丁目９１３番９
 0116001221483-0000
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備考