令和6年1月15日　提出 練馬 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   練馬 -49 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　塩田　研太郎   TEL.

鑑定評価額 967,000,000 円  １㎡当たりの価格 585,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 440,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 練馬区豊玉北６丁目１６番１０ ｢豊玉北６－１６－１３｣ ②地積 　(㎡) 1,653   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高20m (70,200) 不整形 1.2:1 共同住宅 ＲＣ6F1B マンションのほか一 般住宅も散在する住 宅地域 南6m区道、背面道 水道、ガス、下水 練馬 640m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ区道 交通 施設 練馬駅南西方 640m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度2種最高20m まちづくり条例 ⑤地域要因の将 　来予測 西武池袋線「練馬」駅の南西方で、中層共同住宅の多く見られる住宅地域として熟成している。特段の価格変動 要因も認められないため、当分の間は現在の住環境が維持されていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    595,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              563,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西武池袋線・同新宿線・都営大江戸線等の沿線で、区内及び周辺区で中高層共同住宅が建設可能な地域一 帯と把握される。西武池袋線「練馬」駅に近く住環境も良好であることから、大規模画地はマンション開発業者が、小 規模画地については個人や建売業者等が主な需要者と想定される。投資需要の高まりから地価は上昇傾向が継続してお り、市場での取引総額はマンション素地で画地規模の把握が難しいが、単価で２００万円前後／坪である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と同様に、中規模画地の事例を採用して試算されたもので、実証的な価格である。一方、開発 法による価格はマンション分譲を想定した際の投資採算性に着目して試算されたもので、理論的な価格である。各試算 価格の前提となる市場関係資料の信頼性は何れも高く、その規範性についての優劣は付け難い。よって、本件では両手 法による試算価格を相互に関連づけ、他の標準価格にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　練馬 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    522,000 円／㎡ [106.5] 100 100 [105.0] 100 [ 90.4] [100.0] 100 586,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    548,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 練馬区内の新設住宅着工戸数は、１０月以降 は概ね増加傾向にあり、土地取引件数は、概 ね微減傾向で推移している。 練馬駅から徒歩圏内のマンション地域である 。需要は旺盛だが、開発素地の供給は少なく 、地域要因にも特段の変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　  -5.5 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.8 ％  ％