別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -44　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -44 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　平井　正治   TEL.
鑑定評価額 93,800,000 円  １㎡当たりの価格 507,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区中村北２丁目８番１９
｢中村北２－８－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 185  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,200)

1:1.2		 車庫、事務所兼共同
住宅
ＲＣ4		 中規模の一般住宅や
共同住宅等が多い住
宅地域		 北西6m区道 水道、ガス、下水 中村橋

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   110 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ区
道		 交通

施設		 中村橋駅　南東方

700m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中村橋駅から徒歩圏の住宅地域であり、地域内は戸建住宅、共同住宅等が建ち並び、熟成度が高いため、将来的
にも現状を維持すると予測する。人気の高い住宅地として地価は底堅く推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    517,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    396,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西武池袋線または西武新宿線沿線で、区内及び隣接区に存する駅から徒歩１０分内の住宅地。需要者は区
内に居住するマンション等からの買い替え層のほか区外からの流入も考えられる。利便性が良好で、住環境にも優れる
ため、社会的位置が高く、人気の高い住宅地を形成している。このため需要は根強く、取引価格は強含みで推移してい
る。新築戸建住宅の売れ筋は１２０㎡程度の敷地規模で、価格帯は８，０００万円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は低層の戸建住宅や中低層の共同住宅が建ち並ぶ。基準容積率が２００％であるものの、当該容積率を消化し
ている建物は少ない。周辺では、アパート、マンション等の収益物件もみられるが、収益獲得目的の取引は、戸建住宅
の取引に比較して少なめである。収集した取引事例も自用目的が中心であることから、比準価格がより規範性に優ると
判断し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -60                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    475,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.9]		 [101.0]
100		 510,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    485,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は小幅な増減を繰り返しており世
帯数は増加している。不動産取引件数は横ば
い乃至減少しているが、取引価格には下落が
認められない。

東側隣接地で５階建のマンションが建築中で
ある。区画が整然とした、環境が良好な住宅
地のため、需要は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -44　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１０

-21		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
b Ｒ６公２

-8		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m区道、
中間画地
１低専
高度地区2種
(70,200)
c Ｒ６公１０

-110		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,200)
d Ｒ６公９

-101		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北6m区道、
南4m、二方路
１低専
高度地区2種
(70,200)
e Ｒ６公１０

-20		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北9.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
484,926  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
529,845 		 100
[ 104.9]
505,095 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
510,000 
b (　           ) 
548,495  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
541,639 		 100
[ 106.1]
510,499 
516,000 
c (　           ) 
544,500  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
542,426 		 100
[ 104.0]
521,563 
527,000 
d (　           ) 
445,733  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
474,253 		 100
[  92.9]
510,498 
516,000 
e (　           ) 
501,560  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
513,096 		 100
[  96.3]
532,810 
538,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    517,000 円／㎡]  



練馬 -44　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、土地の再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,090,836 
1,553,821 
7,537,015 
4,604,600 
2,932,415 		 （　0.9745）
2,857,638 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     73,272,769 円　　　　（　    396,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -44　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 101.50 ＬＳ3 288.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   185 ㎡     12.5 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸面積約３０㎡の１ＤＫのアパートを想定した。 ⑦有効率　  99.3 ％
の理由		 外廊下、外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
99.00 
98.0 
97.02 
2,650 
257,103 		 1.0  257,103 
1.0  257,103 

 2～ 2		 住宅
97.00 
100.0 
97.00 
2,700 
261,900 		 1.0  261,900 
1.0  261,900 

 3～ 3		 住宅
92.00 
100.0 
92.00 
2,750 
253,000 		 1.0  253,000 
1.0  253,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
288.00 
99.3 
286.02 

772,003 		 772,003 
772,003 
⑨年額支払賃料        772,003 円　×　12ヶ月　＝　       9,264,036 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     286.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,264,036 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       370,561 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,893,475 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           772,003 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,411 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          772,003 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         189,950 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,090,836 円　　　　（　        49,140 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃１２
　　　　-24		 3,379  
(   3,309) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[113.0]		 100
[103.0]		 100
[ 98.0]
2,821 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃１２
　　　　-5		 2,671  
(   2,613) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,550 
c Ｒ６公賃１２
　　　　-31		 2,834  
(   2,772) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[107.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,497 
練馬 -44　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 357,500 円  　　　　     71,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 277,921 円  　　　        9,264,036　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      167,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      607,700 円  　　　　     71,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        71,500 円  　　　　     71,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,500 円  　　　　     71,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,553,821 円　（　　　　　　         8,399 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 241,000 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,604,600 円  
（　　　　　        24,890 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,090,836 円      
②総費用 1,553,821 円      
③純収益　①－② 7,537,015 円      
④建物等に帰属する純収益 4,604,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,932,415 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,857,638 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,447 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     73,272,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     396,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -44　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区中村北二丁目８番１９
 0116000090792-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -44　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -44 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　横山　宗忠   TEL.
鑑定評価額 93,800,000 円  １㎡当たりの価格 507,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区中村北２丁目８番１９
｢中村北２－８－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 185  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,200)

1:1.2		 車庫、事務所兼共同
住宅
ＲＣ4		 中規模の一般住宅や
共同住宅等が多い住
宅地域		 北西6m区道 水道、ガス、下水 中村橋

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   110 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ区道		 交通

施設		 中村橋駅南東方

700m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏内で戸建住宅を中心に共同住宅等も見られる熟成した住宅地域である。特段の価格変動要因も
認められないため、当分の間は現在の住環境が維持されていくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    516,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    396,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は区内に広がる駅徒歩圏内の住宅地域。需要の中心は区内及び隣接区等に居住する個人（一次取得者層・買
替層）や建売業者、再販目的の不動産業者等と想定される。世界情勢は急速に変化しており、先行きへの不透明感が続
く中にあって、区内住宅地については良質な住環境を有することから需要は好調で地価も上昇傾向が続いている。画地
規模１２０㎡程度を前提に、土地は総額６千万円前後、新築建売住宅で８千万円程度が需要の中心と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では収益価格がやや低位に試算されているが、これは需要者の選好性が収益性よりも居住の快適性を重視する傾向
にあり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためであると思料される。近隣地域及びその周辺地域には賃貸
用不動産も散見されるが、価格形成に大きな影響を与えるまでには至っていない。よって、本件では市場の実態を反映
した比準価格を重視し収益価格を参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -60                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    475,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.3]		 [101.0]
100		 502,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    485,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増傾向。土地取引件数は弱含
んでいるが、新設住宅着工戸数は増加してお
り、住宅需要は引き続き堅調で取引価格も上
昇傾向にある。

中村橋駅徒歩圏の区画整然とした既成住宅地
域であり、地域要因に特段の変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -5.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -44　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公９

-101		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北6m区道、
南4m、二方路
１低専
高度地区2種
(70,200)
b Ｒ６公１０

-21		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
c Ｒ６公１０

-109		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m区道、
中間画地
１低専
高度地区2種
(70,200)
d Ｒ６公１０

-110		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
445,733  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
474,253 		 100
[  96.4]
491,964 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
497,000 
b (　           ) 
484,926  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
529,845 		 100
[ 104.4]
507,514 
513,000 
c (　           ) 
532,267  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
533,291 		 100
[  95.0]
561,359 
567,000 
d (　           ) 
544,500  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
542,426 		 100
[ 107.1]
506,467 
512,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    516,000 円／㎡]  



練馬 -44　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,996,139 
1,535,221 
7,460,918 
4,527,320 
2,933,598 		 （　0.9745）
2,858,791 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     73,302,333 円　　　　（　    396,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -44　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 101.50 ＬＳ3 288.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   185 ㎡     12.5 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３２㎡程度、１ＤＫタイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　  99.3 ％
の理由		 外階段及び外廊下想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
99.00 
98.0 
97.02 
2,650 
257,103 		 1.0  257,103 
1.0  257,103 

 2～ 2		 住宅
97.00 
100.0 
97.00 
2,700 
261,900 		 1.0  261,900 
1.0  261,900 

 3～ 3		 住宅
92.00 
100.0 
92.00 
2,750 
253,000 		 1.0  253,000 
1.0  253,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
288.00 
99.3 
286.02 

772,003 		 772,003 
772,003 
⑨年額支払賃料        772,003 円　×　12ヶ月　＝　       9,264,036 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     286.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,264,036 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       463,202 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,800,834 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           772,003 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,334 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          772,003 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         187,971 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,996,139 円　　　　（　        48,628 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃１４
　　　　-16		 2,941  
(   2,941) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.5]		 100
[100.0]
2,844 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃１４
　　　　-17		 2,959  
(   2,894) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,992 
c Ｒ６公賃１４
　　　　-18		 2,304  
(   2,254) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 94.2]		 100
[100.0]
2,447 
練馬 -44　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 351,500 円  　　　　     70,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 277,921 円  　　　        9,264,036　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      167,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      597,500 円  　　　　     70,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        70,300 円  　　　　     70,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,300 円  　　　　     70,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,535,221 円　（　　　　　　         8,298 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 237,000 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,527,320 円  
（　　　　　        24,472 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,996,139 円      
②総費用 1,535,221 円      
③純収益　①－② 7,460,918 円      
④建物等に帰属する純収益 4,527,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,933,598 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,858,791 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,453 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     73,302,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     396,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -44　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区中村北二丁目８番１９
 0116000090792-0000
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備考