別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -38 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　向原　信克   TEL.
鑑定評価額 60,500,000 円  １㎡当たりの価格 423,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区関町南２丁目１３６番９２
 ②地積
　(㎡)		 143  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:1.5		 空地

 中規模住宅の中にア
パート等も見られる
住宅地域		 西4m区道 水道、ガス、下水 武蔵関

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 基準方位：北４ｍ区
道		 交通

施設		 武蔵関駅　南東方

1.5km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から離れたバス便利用の成熟した住宅地域である。地域要因に影響を与えるような特段の変動要因はなく
、当分の間は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    434,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    232,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西武新宿線及び西武池袋線沿線等の練馬区西部及び隣接市区に存する住宅地域である。需要者は区内外
に居住する一次取得者及び買換取得者層が中心である。最寄駅からやや離れるものの、周辺地域には商業施設もある成
熟した住宅地域である。需要の中心となる価格帯は、土地価格は画地規模１００㎡前後で４千万円台、新築戸建住宅は
６～７千万円台である。低金利政策を背景に、年間地価変動率は上昇傾向が継続している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例から市場性を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は賃貸共同住宅の建築を
想定し、周辺の賃貸事例を採用して求められた理論的な価格である。近隣地域は最寄駅からやや距離のある住宅地域で
取引の中心は自用目的であり、収益性よりも居住の快適性・利便性等が重視される地域である。従って、比準価格を重
視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -35                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    444,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[105.0]		 100
[105.9]		 [102.0]
100		 421,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    408,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 練馬区の人口は概ね増加傾向で、土地取引件
数は第２四半期では減少傾向にあるが、取引
価格は堅調に推移している。


最寄駅からやや離れるものの、吉祥寺駅への
アクセスが可能な住宅地域である。地域要因
に大きな変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +9.5
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１３

-1		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東5m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b Ｒ６公５

-12		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c Ｒ６公５

-2		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.5m私道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d Ｒ６公５

-13		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e Ｒ６公７

-23		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.3m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高17m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
357,253  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
431,211 		 100
[  99.5]
433,378 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
442,000 
b (　           ) 
462,397  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
450,066 		 100
[ 102.0]
441,241 
450,000 
c (　           ) 
396,303  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
402,189 		 100
[  98.8]
407,074 
415,000 
d (　           ) 
406,646  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
437,465 		 100
[ 104.4]
419,028 
427,000 
e (　           ) 
484,129  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
489,350 		 100
[ 113.9]
429,631 
438,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +4.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    434,000 円／㎡]  



練馬 -38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,759,259 
627,515 
3,131,744 
1,799,000 
1,332,744 		 （　0.9725）
1,296,094 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     33,233,179 円　　　　（　    232,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 71.50 Ｗ2 137.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   143 ㎡      9.4 m x   15.3 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３４㎡程度（１ＤＫ）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
68.50 
100.0 
68.50 
2,380 
163,030 		 1.0  163,030 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
68.50 
100.0 
68.50 
2,430 
166,455 		 1.0  166,455 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
137.00 
100.0 
137.00 

329,485 		 329,485 
0 
⑨年額支払賃料        329,485 円　×　12ヶ月　＝　       3,953,820 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     137.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,953,820 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       197,691 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,756,129 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           329,485 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,130 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,759,259 円　　　　（　        26,289 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃６
　　　　-12		 3,049  
(   3,047) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,584 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,432 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,430 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃６
　　　　-13		 3,084  
(   3,017) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[115.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,414 
c Ｒ６公賃６
　　　　-14		 2,391  
(   2,389) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,368 
練馬 -38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 128,500 円  　　　　     25,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 118,615 円  　　　        3,953,820　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      110,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      218,400 円  　　　　     25,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,700 円  　　　　     25,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,700 円  　　　　     25,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         627,515 円　（　　　　　　         4,388 円／㎡）　　（経費率　　  16.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     137.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0700     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0572 ×　 40 ％　＋　0.0731 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,799,000 円  
（　　　　　        12,580 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,759,259 円      
②総費用 627,515 円      
③純収益　①－② 3,131,744 円      
④建物等に帰属する純収益 1,799,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,332,744 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,296,094 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,064 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,233,179 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     232,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区関町南二丁目１３６番９２
 0116000176644-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -38 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　川村　恵   TEL.
鑑定評価額 60,300,000 円  １㎡当たりの価格 422,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区関町南２丁目１３６番９２
 ②地積
　(㎡)		 143  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:1.5		 空地

 中規模住宅の中にア
パート等も見られる
住宅地域		 西4m区道 水道、ガス、下水 武蔵関

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４ｍ区道 交通

施設		 武蔵関駅　南東方

1.5km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から距離があるバス利用の住宅地域である。地価に影響を与えるような特段の変動要因はなく、当分の間
は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    431,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    243,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西武新宿線、同池袋線沿線の練馬区内及び隣接市等をも含んだ住宅地域である。主たる需要者は同一需給
圏を中心に、一部多摩地区等から流入する個人や建売業者等が想定される。最寄駅から距離があるものの、人気の吉祥
寺駅へのアクセスに優れる住宅地として成熟しており、需要は底堅い。土地価格は１００㎡程度で４千万円台、新築建
売住宅では６～８千万円程度が需要の中心と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、関町地区の取引事例を基に算出しており、市場性を反映した客観性の高い価格である。収益価格は賃貸共
同住宅を想定したが、賃料水準が低く、比準価格よりも低位に算定された。対象標準地は住環境の良好な戸建住宅が建
ち並ぶ住宅地域に存し、典型的需要者は収益性よりも居住の快適性を重視して行動するものと判断されることから、比
準価格を重視の上、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -35                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    444,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[105.0]		 100
[105.9]		 [102.0]
100		 421,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    408,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 練馬区の人口は概ね微増傾向、戸建住宅の新
設着工件数は増加傾向にあり、特に利便性の
高いエリアを中心に、地価は堅調に推移して
いる。

最寄駅から距離はあるものの、バス利用にて
吉祥寺駅へアクセス可能であり、需要は安定
している。地域要因に特段の変動はない。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +9.5
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１３

-9		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m私道、
東4.2m、角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
b Ｒ６公５

-12		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c Ｒ６公５

-8		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区道、
西4m、角地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(70,100)
d Ｒ６公５

-6		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m区道、
南4m、角地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(60,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
440,432  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
438,294 		 100
[ 100.3]
436,983 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
446,000 
b (　           ) 
462,397  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
450,066 		 100
[ 104.0]
432,756 
441,000 
c (　           ) 
437,424  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
415,593 		 100
[ 104.4]
398,078 
406,000 
d (　           ) 
404,935  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
382,480 		 100
[  89.6]
426,875 
435,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  +2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    431,000 円／㎡]  



練馬 -38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,783,432 
619,583 
3,163,849 
1,771,000 
1,392,849 		 （　0.9725）
1,354,546 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     34,731,949 円　　　　（　    243,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 71.00 Ｗ2 135.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   143 ㎡      9.4 m x   15.3 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約３４㎡の１ＤＫ（シングルタイプ）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
67.50 
100.0 
67.50 
2,380 
160,650 		 1.0  160,650 
1.0  160,650 

 2～ 2		 住宅
67.50 
100.0 
67.50 
2,430 
164,025 		 1.0  164,025 
1.0  164,025 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
135.00 
100.0 
135.00 

324,675 		 324,675 
324,675 
⑨年額支払賃料        324,675 円　×　12ヶ月　＝　       3,896,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     135.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,896,100 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       194,805 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,701,295 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           324,675 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,084 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          324,675 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          79,053 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,783,432 円　　　　（　        26,458 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃１３
　　　　-12		 2,848  
(   2,848) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,584 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,484 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,430 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃１３
　　　　-13		 2,991  
(   2,929) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,664 
c Ｒ６公賃１３
　　　　-14		 2,536  
(   2,481) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,421 
練馬 -38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 126,500 円  　　　　     25,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 116,883 円  　　　        3,896,100　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      110,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      215,000 円  　　　　     25,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,300 円  　　　　     25,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,300 円  　　　　     25,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         619,583 円　（　　　　　　         4,333 円／㎡）　　（経費率　　  16.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     135.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0700     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0572 ×　 40 ％　＋　0.0731 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,771,000 円  
（　　　　　        12,385 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,783,432 円      
②総費用 619,583 円      
③純収益　①－② 3,163,849 円      
④建物等に帰属する純収益 1,771,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,392,849 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,354,546 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,472 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,731,949 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     243,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区関町南二丁目１３６番９２
 0116000176644-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
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備考