別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -33 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　横山　宗忠   TEL.
鑑定評価額 46,900,000 円  １㎡当たりの価格 469,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区桜台６丁目５６０５番２８
｢桜台６－２３－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
が多い住宅地域
 東5m区道 水道、ガス、下水 氷川台

830m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    35 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ区道		 交通

施設		 氷川台駅南西方

830m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の戸建住宅が多い低層住宅地域として熟成している。特段の価格変動要因も認められないため、当分の
間は現在の住環境が維持されていくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    481,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    274,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東京メトロ有楽町線、西武池袋線等の沿線で、概ね練馬区内に広がる駅徒歩圏内の住宅地域一帯。需要の
中心は区内外の個人（一次取得者層・買替層）を中心に、中規模以上の画地については建売業者の参入も見られる。最
寄駅への接近性や生活利便性も概ね良好な住宅地域であり、需要は堅調で地価も引き続き上昇傾向となっている。土地
は標準的規模の画地で総額５～６千万円程度、新築建売住宅で６～８千万円程度が需要の中心価格帯と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域における不動産取引は、自己使用を目的とした更地や建付地の取引が中心となっており、本件評価にあたっては
多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方で、対象標準地は住環境の良好な低層住宅地域内に在し、収益性に対す
る需要者の選好性はやや低く、そのため収益価格は比準価格と比較し相対的に低く求められたものと思料される。よっ
て、本件では比準価格を標準に収益価格を参酌し、代表標準地との検討も行い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    437,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[105.0]		 100
[ 94.5]		 [102.0]
100		 466,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増傾向。土地取引件数は弱含
んでいるが、新設住宅着工戸数は増加してお
り、住宅需要は引き続き堅調で取引価格も上
昇傾向にある。

氷川台駅から徒歩圏の閑静な戸建住宅地域あ
り、地域要因に特段の変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +5.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公７

-1		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b Ｒ６公１０

-10		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m区道、
北東2.7m、
二方路
１中専
高度2種最高17m
(60,150)
c Ｒ６公１０

-11		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
d Ｒ６公１０

-12		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西3.8m区道、
北4m、角地
１低専
高度地区1種
(80,150)
e Ｒ６公１１

-11		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
472,772  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
487,141 		 100
[  97.4]
500,145 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
510,000 
b (　           ) 
529,427  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
517,451 		 100
[ 114.1]
453,507 
463,000 
c (　           ) 
537,158  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
540,318 		 100
[ 115.0]
469,842 
479,000 
d (　           ) 
528,430  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
549,080 		 100
[ 109.7]
500,529 
511,000 
e (　           ) 
485,048  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
513,080 		 100
[ 103.5]
495,729 
506,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    481,000 円／㎡]  



練馬 -33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,048,421 
522,076 
2,526,345 
1,429,680 
1,096,665 		 （　0.9745）
1,068,700 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     27,402,564 円　　　　（　    274,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 51.50 ＬＳ2 96.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   100 ㎡      9.0 m x   10.9 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４８㎡、２ＬＤＫタイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段及び外廊下想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
48.00 
100.0 
48.00 
2,700 
129,600 		 1.0  129,600 
1.0  129,600 

 2～ 2		 住宅
48.00 
100.0 
48.00 
2,750 
132,000 		 1.0  132,000 
1.0  132,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
96.00 
100.0 
96.00 

261,600 		 261,600 
261,600 
⑨年額支払賃料        261,600 円　×　12ヶ月　＝　       3,139,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,139,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       156,960 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,982,240 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           261,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,485 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          261,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          63,696 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,048,421 円　　　　（　        30,484 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃１４
　　　　-10		 3,145  
(   3,077) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.7]		 100
[100.0]
3,036 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,811 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃１４
　　　　-11		 2,859  
(   2,742) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[101.0]		 100
[ 98.5]		 100
[100.0]
2,763 
c Ｒ６公賃１４
　　　　-12		 2,630  
(   2,575) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,632 
練馬 -33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 111,000 円  　　　　     22,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 94,176 円  　　　        3,139,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       83,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      188,700 円  　　　　     22,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        22,200 円  　　　　     22,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,200 円  　　　　     22,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         522,076 円　（　　　　　　         5,221 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,429,680 円  
（　　　　　        14,297 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,048,421 円      
②総費用 522,076 円      
③純収益　①－② 2,526,345 円      
④建物等に帰属する純収益 1,429,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,096,665 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,068,700 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,687 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,402,564 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     274,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区桜台六丁目５６０５番２８
 0116001233285-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -33 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　上遠野　公一   TEL.
鑑定評価額 46,900,000 円  １㎡当たりの価格 469,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区桜台６丁目５６０５番２８
｢桜台６－２３－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
が多い住宅地域
 東5m区道 水道、ガス、下水 氷川台

830m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    35 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　５
ｍ区道		 交通

施設		 氷川台駅南西方

830m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の戸建住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域である。人気の高い東京メトロ有楽町線・副都心線沿
線の駅徒歩圏に立地する熟成した既成住宅地域であり、当分の間は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    483,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    271,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東京メトロ有楽町線・副都心線沿線及び西武池袋線沿線を中心とした練馬区東部の駅徒歩圏に位置する
低層住宅地域である。需要者は、区内外の買換え層及び高所得の一次取得者層の個人が中心で、中規模画地では建売業
者等の参入もみられる。住環境が良好であることに加え複数路線が利用可能な立地で、需要は根強く底堅い。中心とな
る価格帯は土地が４千万円後半～６千万円台程度、新築の戸建住宅では、６千万円後半～８千万円台前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は場所的に比較的近い戸建住宅地の取引事例を収集して比準を行っており、市場の実態を反映している。周辺
には共同住宅が見られるが、地主による土地有効活用目的のものが多い。主たる需要者は自己使用目的の個人であり、
収益性よりも居住環境の快適性及び利便性を重視し、取引価格を指標に購入の意思決定を行うことから、実証的な比準
価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    437,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[105.0]		 100
[ 94.4]		 [102.0]
100		 466,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅価格高騰、低金利等の状況下、区内分譲
戸建住宅の着工戸数が回復し在庫増加も、住
宅市況は住宅取得支援策等も相俟って概ね堅
調さを保持した。

複数駅が利用可能な既成住宅地域で、住環境
は閑静で良好である。物件供給が少なく、需
要は依然底堅い。地域要因に格別の変動はな
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１６

-105		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
b Ｒ６公１０

-9		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c Ｒ６公１０

-10		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m区道、
北東2.7m、
二方路
１中専
高度2種最高17m
(60,150)
d Ｒ６公１４

-23		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西4m私道、
北西4m、
準角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
556,069  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
551,832 		 100
[ 115.1]
479,437 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
489,000 
b (　           ) 
631,600  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
654,969 		 100
[ 118.2]
554,119 
565,000 
c (　           ) 
529,427  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
517,451 		 100
[ 113.0]
457,921 
467,000 
d (　           ) 
515,805  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 106.1]
512,212 		 100
[ 105.6]
485,049 
495,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    483,000 円／㎡]  



練馬 -33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,020,453 
518,112 
2,502,341 
1,416,800 
1,085,541 		 （　0.9745）
1,057,860 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     27,124,615 円　　　　（　    271,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 51.00 ＬＳ2 96.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   100 ㎡      9.0 m x   10.9 m  前面道路：区道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ計２戸、専有面積４８㎡程度を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
48.00 
100.0 
48.00 
2,660 
127,680 		 1.0  127,680 
1.0  127,680 

 2～ 2		 住宅
48.00 
100.0 
48.00 
2,740 
131,520 		 1.0  131,520 
1.0  131,520 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
96.00 
100.0 
96.00 

259,200 		 259,200 
259,200 
⑨年額支払賃料        259,200 円　×　12ヶ月　＝　       3,110,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,110,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       155,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,954,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           259,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,462 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          259,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          63,111 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,020,453 円　　　　（　        30,205 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃２
　　　　-20		 3,118  
(   3,053) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[105.0]
2,944 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,801 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,740 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃２
　　　　-21		 3,021  
(   2,958) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]		 100
[115.0]
2,764 
c Ｒ６公賃２
　　　　-22		 2,500  
(   2,448) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
2,716 
練馬 -33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 110,000 円  　　　　     22,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 93,312 円  　　　        3,110,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       83,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      187,000 円  　　　　     22,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        22,000 円  　　　　     22,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,000 円  　　　　     22,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         518,112 円　（　　　　　　         5,181 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 222,000 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,416,800 円  
（　　　　　        14,168 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,020,453 円      
②総費用 518,112 円      
③純収益　①－② 2,502,341 円      
④建物等に帰属する純収益 1,416,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,085,541 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,057,860 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,579 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,124,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     271,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区桜台六丁目５６０５番２８
 0116001233285-0000
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備考