令和6年1月15日　提出 練馬 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   練馬 -31 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　平井　正治   TEL.

鑑定評価額 1,010,000,000 円  １㎡当たりの価格 556,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 390,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 練馬区下石神井４丁目４０６番８ ｢下石神井４－３４－１８｣ ②地積 　(㎡) 1,817   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,300) 防火 （その他） 高度3種最高25m (80,300) 2:1 共同住宅 ＲＣ9 中高層の共同住宅や 店舗等が混在する住 宅地域 北15m都道、西側道 水道、ガス、下水 上井草 770m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 西側接面道路沿いに都市計画 道路が存し標準地に幅約２． ７ｍの道路予定地が含まれる 街 路 １５ｍ都道 交通 施設 上井草駅　北西方 770m 法令 規制 １住居 (80,300) 防火  高度3種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 店舗併用住宅、マンション等が建ち並ぶ幹線道路沿いの地域であり、大型店舗との位置関係も良好である。上井 草駅周辺ではスーパーが２店開業予定であり、利便性の向上が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    567,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              542,000 円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地は共同住宅適地であり、同一需給圏の範囲は区内及び周辺区を含み広域的となる。規模が大きめで基準容積 率も３００％であることから、主たる需要者はマンションデベロッパーであり、賃貸共同住宅の建築を計画する投資家 も想定される。近時マンション市場は好調であり、価格が高止まりしていることから、素地も高額な取引が目立つ。売 れ筋の価格帯の把握は困難であるが、１５００㎡程度の土地では、総額で概ね１０億円が上限と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 幹線道路沿いに中層の共同住宅や大型店舗等が建ち並ぶ地域である。対象標準地は共同住宅適地であり、デベロッパー が購入するにあたっては開発利益が重視されるが、比準価格についても特に規模に留意のうえ事例を選択しており、実 証性が高い。試算の結果、両試算価格には若干の開差が生じたが、いずれも大規模地の取引にあたっての規範性を有し ていると判断し、両試算価格を関連づけ、類似標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　練馬 -49                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    548,000 円／㎡ [106.8] 100 100 [100.0] 100 [109.8] [105.0] 100 560,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    522,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の人口は小幅な増減を繰り返しており世 帯数は増加している。不動産取引件数は横ば い乃至減少しているが、取引価格には下落が 認められない。 幹線道路沿いの地域であり、最寄駅周辺では 複数の店舗が開業する予定であり、中高層マ ンション適地としての稀少性を強めている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％