別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -25 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　川村　恵   TEL.
鑑定評価額 68,400,000 円  １㎡当たりの価格 496,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区練馬２丁目６２６０番２４
｢練馬２－１７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:2		 住宅

ＲＣ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が多い住宅
地域		 西4.5m区道 水道、ガス、下水 練馬

570m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位　北４．５
ｍ区道		 交通

施設		 練馬駅　北方

570m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 練馬駅から徒歩圏内と交通利便性の高い、戸建住宅の中にアパート等も見られる住宅地域である。特段の変化要
因はみられないことから、現状のまま推移するものと判断する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    509,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    239,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に練馬区内の西武池袋線及び都営大江戸線の駅から徒歩圏の住宅地域一帯と判断した。需要者の中心
は、区内及び周辺市区内の居住者であり、供給は宅地分譲及び建売住宅販売が中心である。戸建住宅敷地としての取引
は、標準地規模で６千万円台程度となるが、近年では敷地の小規模化が進んでおり、３０坪弱程度の敷地の建売住宅で
７千万円台から８千万円台が価格の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は練馬駅周辺の住宅地域の事例から、市場性を反映した客観性の高い価格を求めた。収益価格は賃貸共同住宅
を想定し、周辺の賃貸事例より想定賃料を算定して価格を求めた。近隣地域は練馬駅から徒歩圏内であり、賃貸需要も
見込める地域ではあるが、取引の中心は自用の住宅用地取得目的であることから、比準価格を重視して、収益価格を参
酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    424,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.7]		 [102.0]
100		 496,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    474,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 練馬区の人口は概ね微増傾向、戸建住宅の新
設着工件数は増加傾向にあり、特に利便性の
高いエリアを中心に、地価は堅調に推移して
いる。

練馬駅から徒歩圏の既成住宅地域であり、交
通及び生活利便性が高く、需要は高い。地域
要因に特段の変動はない。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１０

-1		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区道、
北4m、二方路
１中専
高度2種最高20m
(70,200)
b Ｒ６公７

-2		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北8.5m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,200)
c Ｒ６公１

-10		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,160)
d Ｒ６公１

-11		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e Ｒ６公１５

-24		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
538,262  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
521,677 		 100
[ 106.8]
488,462 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
498,000 
b (　           ) 
489,139  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
550,150 		 100
[ 113.6]
484,287 
494,000 
c (　           ) 
530,198  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
529,178 		 100
[ 107.0]
494,559 
504,000 
d (　           ) 
426,427  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.2]
494,597 		 100
[  98.0]
504,691 
515,000 
e (　           ) 
455,095  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
543,437 		 100
[ 108.1]
502,717 
513,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -5.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    509,000 円／㎡]  



練馬 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,221,177 
801,075 
3,420,102 
2,099,440 
1,320,662 		 （　0.9745）
1,286,985 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     32,999,615 円　　　　（　    239,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 69.00 ＬＳ2 128.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   138 ㎡      8.4 m x   16.4 m  前面道路：区道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ（平均面積約３２㎡）の共同住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
64.00 
100.0 
64.00 
2,800 
179,200 		 1.0  179,200 
1.0  179,200 

 2～ 2		 住宅
64.00 
100.0 
64.00 
2,860 
183,040 		 1.0  183,040 
1.0  183,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
128.00 
100.0 
128.00 

362,240 		 362,240 
362,240 
⑨年額支払賃料        362,240 円　×　12ヶ月　＝　       4,346,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,346,880 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       217,344 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,129,536 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           362,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,441 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          362,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          88,200 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,221,177 円　　　　（　        30,588 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃１３
　　　　-7		 2,750  
(   2,748) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]
3,048 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,923 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,860 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃１３
　　　　-8		 2,849  
(   2,787) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[101.0]		 100
[101.0]
2,738 
c Ｒ６公賃１３
　　　　-31		 3,000  
(   2,934) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
3,031 
練馬 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 163,000 円  　　　　     32,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 173,875 円  　　　        4,346,880　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      121,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      277,100 円  　　　　     32,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        32,600 円  　　　　     32,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,600 円  　　　　     32,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         801,075 円　（　　　　　　         5,805 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 247,000 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,099,440 円  
（　　　　　        15,213 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,221,177 円      
②総費用 801,075 円      
③純収益　①－② 3,420,102 円      
④建物等に帰属する純収益 2,099,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,320,662 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,286,985 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,326 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,999,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     239,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区練馬二丁目６２６０番２４
 0116000060980-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -25 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　平井　正治   TEL.
鑑定評価額 68,600,000 円  １㎡当たりの価格 497,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区練馬２丁目６２６０番２４
｢練馬２－１７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種


(60,100)

1:2		 住宅

ＲＣ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が多い住宅
地域		 西4.5m区道 水道、ガス、下水 練馬

570m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４．５
ｍ区道		 交通

施設		 練馬駅　北方

570m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 練馬駅から徒歩圏の住宅地域であり、中小規模の戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ。利便性が高く、当面は現状の
まま推移すると予測する。住宅需要は旺盛であり、地価は底堅く推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    508,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    235,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は練馬区及び隣接区の駅から徒歩圏の住宅地。需要者は区内のほか周辺区からの移住者であり、マンション
等からの買い替え層等がエンドユーザーとして想定される。供給は不動産業者による分譲や個人が転居等に伴い所有不
動産を売却するケースが多い。周辺では供給が多いが、利便性が良好な住宅地であり、需要は堅調で市況は強含みであ
る。新築戸建住宅の売れ筋は約１００㎡の敷地規模で、価格帯は７，０００万円台が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は２階建程度の戸建住宅の利用が標準的である。基準容積率が１００％のため高度利用が困難なことから、高
い収益性は期待できず、収益物件については中小規模のアパートが中心である。収集した取引事例も自用目的のものが
多いことから、実需を反映した比準価格がより規範性に優ると判断し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を
も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    424,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.3]		 [102.0]
100		 498,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    474,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は小幅な増減を繰り返しており世
帯数は増加している。不動産取引件数は横ば
い乃至減少しているが、取引価格には下落が
認められない。

練馬駅に近く利便性の高い住宅地であるが、
閑静な住環境を維持している。周辺において
住宅の供給が多いが、旺盛な需要に支えられ
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公７

-2		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北8.5m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,200)
b Ｒ６公７

-15		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
c Ｒ６公７

-5		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m区道、
西4.5m、角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
d Ｒ６公１５

-24		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
489,139  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
548,046 		 100
[ 110.4]
496,418 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
506,000 
b (　           ) 
600,747  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
605,463 		 100
[ 119.2]
507,939 
518,000 
c (　           ) 
634,165  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
619,512 		 100
[ 104.0]
595,685 
608,000 
d (　           ) 
455,095  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
543,437 		 100
[ 111.1]
489,142 
499,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    508,000 円／㎡]  



練馬 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、土地の再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,182,710 
761,272 
3,421,438 
2,125,200 
1,296,238 		 （　0.9745）
1,263,184 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     32,389,333 円　　　　（　    235,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 69.00 ＬＳ2 128.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
 60 ％   100 ％   100 ％   138 ㎡      8.4 m x   16.4 m  前面道路：区道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸面積約３０㎡の１ＤＫのアパートを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
64.00 
100.0 
64.00 
2,750 
176,000 		 1.0  176,000 
1.0  176,000 

 2～ 2		 住宅
64.00 
100.0 
64.00 
2,800 
179,200 		 1.0  179,200 
1.0  179,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
128.00 
100.0 
128.00 

355,200 		 355,200 
355,200 
⑨年額支払賃料        355,200 円　×　12ヶ月　＝　       4,262,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,262,400 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       170,496 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,091,904 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           355,200 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,410 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          355,200 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          87,396 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,182,710 円　　　　（　        30,309 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃１２
　　　　-29		 3,723  
(   3,643) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[105.0]		 100
[102.0]
3,219 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,862 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃１２
　　　　-30		 3,045  
(   2,978) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,844 
c Ｒ６公賃１２
　　　　-31		 2,834  
(   2,772) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[107.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,655 
練馬 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 165,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 127,872 円  　　　        4,262,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      121,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      280,500 円  　　　　     33,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         761,272 円　（　　　　　　         5,516 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,125,200 円  
（　　　　　        15,400 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,182,710 円      
②総費用 761,272 円      
③純収益　①－② 3,421,438 円      
④建物等に帰属する純収益 2,125,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,296,238 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,263,184 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,154 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,389,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     235,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区練馬二丁目６２６０番２４
 0116000060980-0000
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