別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -8 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　仁   TEL.
鑑定評価額 76,400,000 円  １㎡当たりの価格 413,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区上石神井１丁目３８８番３９
｢上石神井１－３０－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 185  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(50,150)
準防
（その他）
高度2種最高17m


(60,150)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模な一般住宅が
多い住宅地域
 東4m区道 水道、ガス、下水 上石神井

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北　　４
ｍ区道		 交通

施設		 上石神井駅　南西方

460m		 法令

規制		 １中専
(60,150)
準防 
高度2種最高17m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が建ち並ぶ、上石神井駅からのアクセスが良い住宅地域である。居住環境が良好で住宅地域として熟成
しており、地域要因に特段の変動は見られないため、今後も現状を維持していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    423,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    305,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西武新宿線及び西武池袋線沿線で、練馬区及び周辺市区に存する住宅地域である。需要者は練馬区及び周
辺市区に居住する一次取得者層及び買替取得者層が中心である。最寄駅から徒歩圏の住宅地域であり、居住環境等は良
好で戸建住宅地としての需要は堅調である。新規販売は細分化された画地も多く、中心となる価格帯は、土地が画地規
模１００㎡程度で４千万円台前半、新築戸建住宅は総額５千万円台～７千万円台となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中規模一般住宅の多い地域であり、容積率が１５０％とやや大きく周辺には共同住宅も散見されるが、土地価格に見合
う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比して低位に試算された。需要の中心は自己の居住用資産
として取得する個人であり、規範性の高い取引事例を重視して試算された実証的な比準価格は説得力を有する。よって
比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -35                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    444,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[105.0]		 100
[107.6]		 [102.0]
100		 414,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    399,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 練馬区の人口と高齢化率は、概ね横這い状態
となっている。区内の土地取引件数がやや低
調となっている一方で、取引単価は上昇傾向
にある。

上石神井駅から徒歩圏内にある住宅地域であ
り、住環境等も良好で需要は堅調である。地
域要因に特段の変化は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１２

-12		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b Ｒ６公１２

-24		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.4m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高17m
(70,200)
c Ｒ６公１２

-102		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.5m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d Ｒ６公５

-2		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.5m私道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e Ｒ６公５

-13		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
405,222  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
408,400 		 100
[  95.1]
429,443 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
438,000 
b (　           ) 
360,345  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
433,262 		 100
[ 102.9]
421,052 
429,000 
c (　           ) 
279,101  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
357,598 		 100
[  92.9]
384,928 
393,000 
d (　           ) 
396,303  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
402,189 		 100
[  94.8]
424,250 
433,000 
e (　           ) 
406,646  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
461,769 		 100
[ 101.1]
456,745 
466,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    423,000 円／㎡]  



練馬 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,743,856 
1,382,986 
6,360,870 
4,076,520 
2,284,350 		 （　0.9646）
2,203,484 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     56,499,590 円　　　　（　    305,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 92.48 ＬＳ3 264.78
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高17m
 60 ％   150 ％   150 ％   185 ㎡     14.5 m x   13.0 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約３０㎡、１ＤＫの共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
88.26 
100.0 
88.26 
2,530 
223,298 		 1.0  223,298 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
88.26 
100.0 
88.26 
2,580 
227,711 		 1.0  227,711 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
88.26 
100.0 
88.26 
2,580 
227,711 		 1.0  227,711 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
264.78 
100.0 
264.78 

678,720 		 678,720 
0 
⑨年額支払賃料        678,720 円　×　12ヶ月　＝　       8,144,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     264.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,144,640 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       407,232 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,737,408 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           678,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,448 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,743,856 円　　　　（　        41,859 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃３
　　　　-3		 2,827  
(   2,826) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[116.0]		 100
[ 98.0]
2,618 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,582 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,580 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃３
　　　　-4		 2,062  
(   2,019) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 82.0]		 100
[102.0]
2,542 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
練馬 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 253,200 円  　　　　     63,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 325,786 円  　　　        8,144,640　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      139,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      538,000 円  　　　　     63,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        63,300 円  　　　　     63,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,300 円  　　　　     63,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,382,986 円　（　　　　　　         7,476 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9646    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 232,000 円／㎡　×　     264.78 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,076,520 円  
（　　　　　        22,035 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,743,856 円      
②総費用 1,382,986 円      
③純収益　①－② 6,360,870 円      
④建物等に帰属する純収益 4,076,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,284,350 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,203,484 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,911 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     56,499,590 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     305,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区上石神井一丁目３８８番３９
 0116000159257-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -8 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　田中　眞由美   TEL.
鑑定評価額 76,600,000 円  １㎡当たりの価格 414,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区上石神井１丁目３８８番３９
｢上石神井１－３０－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 185  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(50,150)
準防
（その他）
高度2種最高17m


(60,150)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模な一般住宅が
多い住宅地域
 東4m区道 水道、ガス、下水 上石神井

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４ｍ区
道		 交通

施設		 上石神井駅　南西方

460m		 法令

規制		 １中専
(60,150)
準防 
高度2種最高17m
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の戸建住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域である。西武鉄道新宿線（井荻駅～西武柳沢駅間）連続
立体交差化計画等が都市計画決定され、事業化が進めば将来的な生活の利便性向上が期待される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    425,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    309,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 西武新宿線沿線を中心とした練馬区南西部の駅徒歩圏に位置する住宅地域である。中心となる需要者は、練馬区及びそ
の周辺市区の一次取得者または買い換え取得者であるが、画地規模の大きい土地は建売業者による需要とも競合する。
駅から徒歩圏で商店街・公園等が近く、需要は底堅いが、西武新宿線沿線は、乗り入れ路線がないことから相対的な人
気は低い。需要の中心となる価格帯は、土地値で６～８千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は上石神井駅から徒歩圏の比較的規模の大きな住宅地の取引事例を収集して比準を行っており、需要者による
市場の実態を反映している。当該地域には賃貸共同住宅も多く見られるものの主たる需要者は自己使用目的の個人であ
り、収益性よりも市場性を重視して購入の意思決定を行うことから比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標
準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -35                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    444,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[105.0]		 100
[107.6]		 [102.0]
100		 414,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    399,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和５年の練馬区の人口は微増傾向、土地取
引件数は３月までは増加傾向、４月以降は減
少傾向で推移している。


地域要因に変化はない。急行停車駅徒歩圏の
住宅地域であり、個人の住宅取得意欲は堅調
で、地価は上昇傾向にある。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１２

-24		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.4m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高17m
(70,200)
b Ｒ６公２

-102		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4.5m区道、
東6m、角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
c Ｒ６公５

-101		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(66,167)
d Ｒ６公３

-21		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.4m区道、
中間画地
近商
高度2種最高20m
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
360,345  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
433,262 		 100
[ 108.1]
400,797 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
409,000 
b (　           ) 
446,590  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
428,429 		 100
[ 106.0]
404,178 
412,000 
c (　           ) 
454,363  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
463,810 		 100
[ 110.7]
418,979 
427,000 
d (　           ) 
536,810  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
532,073 		 100
[ 121.5]
437,920 
447,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.5
画地　　　　  +2.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    425,000 円／㎡]  



練馬 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,683,885 
1,347,447 
6,336,438 
4,012,120 
2,324,318 		 （　0.9596）
2,230,416 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     57,190,154 円　　　　（　    309,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 92.48 ＬＳ3 264.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高17m
 60 ％   150 ％   150 ％   185 ㎡     14.5 m x   13.0 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅１ＤＫ（約２９㎡）９戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
88.00 
100.0 
88.00 
2,500 
220,000 		 1.0  220,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
88.00 
100.0 
88.00 
2,550 
224,400 		 1.0  224,400 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
88.00 
100.0 
88.00 
2,600 
228,800 		 1.0  228,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
264.00 
100.0 
264.00 

673,200 		 673,200 
0 
⑨年額支払賃料        673,200 円　×　12ヶ月　＝　       8,078,400 円 
⑩a共益費（管理費）               1 円／㎡　×　     264.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　           3,168 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,081,568 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       404,078 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,677,490 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           673,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,395 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,683,885 円　　　　（　        41,535 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃８
　　　　-1		 2,536  
(   2,481) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.5]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,499 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,552 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃８
　　　　-4		 2,612  
(   2,582) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.5]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,600 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
練馬 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 311,500 円  　　　　     62,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 242,447 円  　　　        8,081,568　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      139,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      529,500 円  　　　　     62,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,300 円  　　　　     62,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,300 円  　　　　     62,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,347,447 円　（　　　　　　         7,283 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9596    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 229,000 円／㎡　×　     264.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,012,120 円  
（　　　　　        21,687 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,683,885 円      
②総費用 1,347,447 円      
③純収益　①－② 6,336,438 円      
④建物等に帰属する純収益 4,012,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,324,318 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,230,416 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,056 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     57,190,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     309,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区上石神井一丁目３８８番３９
 0116000159257-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考