別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -5 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　須藤　裕之   TEL.
鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 530,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区平和台４丁目１６３０番２２
｢平和台４－１２－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 199  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に共同
住宅等も見られる住
宅地域		 北西6m区道 水道、ガス、下水 平和台

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ区
道		 交通

施設		 平和台駅　北東方

320m		 法令

規制		 １低専
(70,200)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 平和台駅から徒歩圏に位置する中規模一般住宅や共同住宅が多い住宅地域である。都市計画道路整備事業による
一部区道の閉鎖もあり、動線に変化が見られるが、用途的には現状維持で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    538,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    336,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線、東京メトロ有楽町線・副都心線沿線等で練馬区及び隣接区の圏域に存する住宅地域である
。需要者は区内外の一次取得者や買換取得者層が中心で、一部建売業者もみられる。物価上昇懸念はあるものの、都心
部へのアクセスが良好な最寄駅徒歩圏の区東部の住宅地域は住環境が良好で人気があり、不動産価格は上昇傾向で推移
している。市場の中心価格帯は土地が１００㎡程度で約５～７千万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸マンションやアパート等の賃貸物件も多く見られるが、取引の中心は自用目的の取引であり、収益性よりも居住の
快適性・利便性等が重視される住宅地域であることから、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格
はやや低位に試算された。従って、規範性の高い複数の取引事例から試算された実証的な比準価格を重視し、収益価格
を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    437,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[105.0]		 100
[ 82.8]		 [101.0]
100		 526,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    507,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復傾向。練馬区の直近１年
の人口は微増、土地取引件数はやや減少傾向
にあるが、需要は堅調で土地価格は上昇傾向
で推移している。

利便性の高い有楽町線平和台駅に近い住宅地
域である。放射３５号線道路整備事業が進行
中で、一部区道の閉鎖もあり、動線に変化が
見られる。

個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１５

-20		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b Ｒ６公７

-101		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東11m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
c Ｒ６公７

-18		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d Ｒ６公１５

-17		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e Ｒ６公６

-24		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東6m区道、
中間画地
１低専
高度地区2種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
464,402  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.9]
459,932 		 100
[  86.6]
531,099 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
536,000 
b (　           ) 
541,737  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
544,862 		 100
[  99.9]
545,407 
551,000 
c (　           ) 
406,925  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
401,056 		 100
[  82.1]
488,497 
493,000 
d (　           ) 
468,425  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[  97.0]		 100
[  98.9]
503,909 		 100
[  90.3]
558,039 
564,000 
e (　           ) 
520,560  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
527,848 		 100
[  98.0]
538,620 
544,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    538,000 円／㎡]  



練馬 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,508,719 
1,706,656 
7,802,063 
5,081,160 
2,720,903 		 （　0.9596）
2,610,979 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     66,948,179 円　　　　（　    336,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 118.50 ＬＳ3 337.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区2種
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   199 ㎡     12.9 m x   15.6 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３１㎡程度のワンルームタイプを各階３戸、計９戸の共同住宅 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 同種の建物として標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
116.50 
80.0 
93.20 
2,830 
263,756 		 1.0  263,756 
1.0  263,756 

 2～ 2		 住宅
118.50 
86.5 
102.50 
2,880 
295,200 		 1.0  295,200 
1.0  295,200 

 3～ 3		 住宅
102.50 
85.0 
87.13 
2,950 
257,034 		 1.0  257,034 
1.0  257,034 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
337.50 
83.8 
282.83 

815,990 		 815,990 
815,990 
⑨年額支払賃料        815,990 円　×　12ヶ月　＝　       9,791,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     282.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,791,880 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       489,594 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,302,286 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           815,990 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,752 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          815,990 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         198,681 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,508,719 円　　　　（　        47,783 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃５
　　　　-1		 2,590  
(   2,534) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,933 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,944 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,880 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃５
　　　　-2		 2,659  
(   2,575) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,954 
c Ｒ６公賃５
　　　　-33		 3,107  
(   3,107) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[110.0]
2,911 
練馬 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 394,500 円  　　　　     78,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 293,756 円  　　　        9,791,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      190,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      670,600 円  　　　　     78,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        78,900 円  　　　　     78,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,900 円  　　　　     78,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,706,656 円　（　　　　　　         8,576 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9596    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 227,000 円／㎡　×　     337.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,081,160 円  
（　　　　　        25,533 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,508,719 円      
②総費用 1,706,656 円      
③純収益　①－② 7,802,063 円      
④建物等に帰属する純収益 5,081,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,720,903 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,610,979 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,120 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,948,179 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     336,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区平和台四丁目１６３０番２２
 0116001166667-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -5 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　向原　信克   TEL.
鑑定評価額 106,000,000 円  １㎡当たりの価格 531,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区平和台４丁目１６３０番２２
｢平和台４－１２－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 199  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に共同
住宅等も見られる住
宅地域		 北西6m区道 水道、ガス、下水 平和台

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 基準方位：北６ｍ区
道		 交通

施設		 平和台駅　北東方

320m		 法令

規制		 １低専
(70,200)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 平和台駅から徒歩圏に位置し、一般住宅、共同住宅等が存する住宅地域である。平和台駅との間で都市計画道路
の整備が進んでいるが、地域特性として当分の間は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    542,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    346,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東京メトロ有楽町線、副都心線及び西武池袋線沿線を中心とする練馬区及び隣接区内の住宅地域である
。需要者は区内外に居住する一次取得者や買換取得者層が中心である。最寄駅から徒歩圏に位置し商業施設も充実して
いることから、居住環境の良好な住宅地域である。中心となる価格帯は、土地価格が５～７千万円台程度、新築戸建住
宅が６～８千万円台程度である。低金利政策を背景に、年間地価変動率は上昇傾向が続いている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例から市場性を反映した実証的な価格を得た。収益価格は賃貸共同住宅の建築を想定
し、類似の賃貸事例を採用して求めた理論的な価格である。近隣地域は最寄駅から徒歩圏内にあり、アパート等も見ら
れる住宅地域であるが、自用目的の取引が中心で収益性よりも市場性等が重視される地域である。従って、比準価格を
重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    437,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[105.0]		 100
[ 81.8]		 [101.0]
100		 533,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    507,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 練馬区の人口は概ね増加傾向で、土地取引件
数は第２四半期では減少傾向にあるが、取引
価格は堅調に推移している。


最寄駅から徒歩圏の良好な住宅地域である。
放射３５号線道路整備及び周辺整備事業が進
行中である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公８

-6		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.5m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b Ｒ６公７

-18		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c Ｒ６公１２

-16		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d Ｒ６公１２

-13		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6.4m区道
、西6m、
角地
１住居
高度2種最高17m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
491,237  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
492,654 		 100
[  89.9]
548,002 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
553,000 
b (　           ) 
406,925  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
401,056 		 100
[  82.1]
488,497 
493,000 
c (　           ) 
441,572  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
442,438 		 100
[  81.4]
543,536 
549,000 
d (　           ) 
424,587  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
421,289 		 100
[  82.0]
513,767 
519,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    542,000 円／㎡]  



練馬 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,503,557 
1,700,863 
7,802,694 
4,971,680 
2,831,014 		 （　0.9499）
2,689,180 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     68,953,333 円　　　　（　    346,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 118.50 ＬＳ3 337.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区2種
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   199 ㎡     12.9 m x   15.6 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約３１㎡程度（ワンルームタイプ）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 同種建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
116.50 
80.0 
93.20 
2,850 
265,620 		 1.0  265,620 
1.0  265,620 

 2～ 2		 住宅
118.50 
86.5 
102.50 
2,900 
297,250 		 1.0  297,250 
1.0  297,250 

 3～ 3		 住宅
102.50 
85.0 
87.13 
2,900 
252,677 		 1.0  252,677 
1.0  252,677 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
337.50 
83.8 
282.83 

815,547 		 815,547 
815,547 
⑨年額支払賃料        815,547 円　×　12ヶ月　＝　       9,786,564 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     282.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,786,564 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       489,328 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,297,236 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           815,547 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,748 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          815,547 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         198,573 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,503,557 円　　　　（　        47,757 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃６
　　　　-1		 3,356  
(   3,283) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,991 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,964 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃６
　　　　-2		 3,214  
(   3,177) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,923 
c Ｒ６公賃６
　　　　-3		 3,146  
(   3,080) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[109.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,946 
練馬 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 308,800 円  　　　　     77,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 391,463 円  　　　        9,786,564　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      190,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      656,200 円  　　　　     77,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        77,200 円  　　　　     77,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,200 円  　　　　     77,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,700,863 円　（　　　　　　         8,547 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9499    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 77,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 222,000 円／㎡　×　     337.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,971,680 円  
（　　　　　        24,983 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,503,557 円      
②総費用 1,700,863 円      
③純収益　①－② 7,802,694 円      
④建物等に帰属する純収益 4,971,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,831,014 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,689,180 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,513 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     68,953,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     346,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区平和台四丁目１６３０番２２
 0116001166667-0000
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備考