別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -4 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　原　勝久   TEL.
鑑定評価額 53,000,000 円  １㎡当たりの価格 453,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区平和台２丁目１５９１番４６
｢平和台２－２２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 117  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1		 住宅

Ｗ3		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南6m区道 水道、ガス、下水 平和台

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　６
ｍ区道		 交通

施設		 平和台駅北東方

1.0km		 法令

規制		 １低専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅からやや離れた街区が整然とした居住環境の良好な住宅地域である。地域要因に特段の変化は認められず
、今後暫くは同様の住環境が維持されると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    467,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    275,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は練馬区及び隣接市区内の東武東上線、東京メトロ有楽町線、都営大江戸線、西武池袋線沿線を中心とした
住宅地域である。需要者の中心は一次取得者または買替取得者である。対象標準地は最寄駅からやや距離があるものの
閑静な住環境で複数路線利用可能なことから需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、対象標準地程度の戸建住宅地
で５千万円前後、新築戸建住宅で総額７千万円台から８千万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は最寄駅からやや離れた居住環境の良好な住宅地域に存する。主たる需要者層は居住の快適性を重視する自
用目的の取得者である。比準価格は戸建住宅地の取引事例から試算しており市場性を反映した実証的な価格である。収
益価格は法令上の規制による高度利用の制限や賃料水準等から低位に試算された。よって、比準価格を重視し収益価格
を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    437,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　練馬 -7                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    444,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。練馬区内の人
口は微増傾向にある。練馬区内の土地取引件
数は減少傾向にある。


最寄駅からやや離れた居住環境の良好な住宅
地域であり、地域要因に特段の変化は認めら
れない。地価は上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％ +2.0 ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公１５

-17		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
b Ｒ６公７

-18		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c Ｒ６公１４

-23		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西4m私道、
北西4m、
準角地
１低専
高度地区1種
(70,100)
d Ｒ６公１２

-16		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e Ｒ６公２

-21		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m私道、
中間画地
１低専
高度地区2種
(76,184)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
468,425  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[  97.0]		 100
[  98.9]
503,909 		 100
[ 111.4]
452,342 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
475,000 
b (　           ) 
406,925  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
401,056 		 100
[  93.8]
427,565 
449,000 
c (　           ) 
515,805  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 106.1]
512,212 		 100
[ 111.8]
458,150 
481,000 
d (　           ) 
441,572  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
442,438 		 100
[  96.9]
456,592 
479,000 
e (　           ) 
433,599  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
441,404 		 100
[  98.9]
446,313 
469,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    467,000 円／㎡]  



練馬 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,245,591 
1,014,672 
4,230,919 
2,930,200 
1,300,719 		 （　0.9646）
1,254,674 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     32,171,128 円　　　　（　    275,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 ＬＳ3 185.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   117 ㎡     10.9 m x   10.9 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３５㎡程度の１ＬＤＫと４５㎡程度の２ＬＤＫの共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
2,390 
167,300 		 1.0  167,300 
1.0  167,300 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
2,440 
170,800 		 1.0  170,800 
1.0  170,800 

 3～ 3		 住宅
45.00 
100.0 
45.00 
2,490 
112,050 		 1.0  112,050 
1.0  112,050 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
185.00 
100.0 
185.00 

450,150 		 450,150 
450,150 
⑨年額支払賃料        450,150 円　×　12ヶ月　＝　       5,401,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     185.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,401,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       270,090 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,131,710 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           450,150 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,276 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          450,150 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         109,605 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,245,591 円　　　　（　        44,834 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃１１
　　　　-12		 1,922  
(   1,920) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,086 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,494 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,440 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃１１
　　　　-13		 2,854  
(   2,793) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,722 
c Ｒ６公賃１１
　　　　-14		 2,669  
(   2,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,574 
練馬 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 227,500 円  　　　　     45,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 216,072 円  　　　        5,401,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       93,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      386,700 円  　　　　     45,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        45,500 円  　　　　     45,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,500 円  　　　　     45,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,014,672 円　（　　　　　　         8,672 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9646    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 239,000 円／㎡　×　     185.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,930,200 円  
（　　　　　        25,044 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,245,591 円      
②総費用 1,014,672 円      
③純収益　①－② 4,230,919 円      
④建物等に帰属する純収益 2,930,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,300,719 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,254,674 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,724 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,171,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     275,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区平和台二丁目１５９１番４６
 0116000024212-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
練馬 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -4 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　成島　弘一   TEL.
鑑定評価額 53,000,000 円  １㎡当たりの価格 453,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区平和台２丁目１５９１番４６
｢平和台２－２２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 117  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1		 住宅

Ｗ3		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南6m区道 水道、ガス、下水 平和台

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ区
道		 交通

施設		 平和台駅北東方

1.0km		 法令

規制		 １低専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の戸建住宅やアパートの多い住宅地域として熟成している。平和台駅から徒歩圏限界の住宅地であるが
安定した需要が見込まれるため、今後も現状の住環境を維持しながら熟成度を高めるものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    467,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    279,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、練馬区東部の住宅地域のうち地下鉄有楽町線及び都営大江戸線等の各駅から徒歩圏の低層住宅地域。需
要者の中心は、練馬区内外の住宅買替層であるが建売業者やアパート経営を目的とする個人投資家等による需要とも競
合する。最寄駅からやや遠隔地にあるが、東武東上線東武練馬駅からも徒歩圏にあり通勤利便性に優れているため宅地
需要は安定している。なお、需要の中心となる価格帯は、土地値で４０００万～７０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は戸建住宅の多い地域であり、アパートなどの収益目的の土地取引も見受けられるが取引の殆どは戸建住宅
の取得事例であり、住宅地としての快適性利便性を基に価格が形成されている。採用した取引事例も５件中３件が対象
標準地と同じ個人住宅の売買であることから、その鑑定評価額は比準価格を重視し、収益価格も考慮のうえ、周辺公示
価格との均衡にも留意することにより、上記の通り評価決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    437,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　練馬 -7                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    444,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ終焉後の不動産需要の増加、超低金利
政策の継続と円安による投資需要の高まり等
から、住宅地及び商業地とも地価上昇が顕著
となった。

平和台駅からやや遠隔地の閑静な戸建住宅地
域。人気の住宅地として安定した宅地需要が
あるが、住宅供給不足からやや高い上昇率と
なった。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％ +2.0 ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６公８

-14		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西6m区道、
北西3m、角地
準工
高度2種最高20m
地区計画等
(80,200)
b Ｒ６公１１

-1		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
c Ｒ６公８

-6		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.5m区道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d Ｒ６公１２

-13		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6.4m区道
、西6m、
角地
１住居
高度2種最高17m
(80,200)
e Ｒ６公１１

-3		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
西4m、角地
１低専
高度地区2種
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
486,296  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
465,409 		 100
[ 103.0]
451,853 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
474,000 
b (　           ) 
373,578  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
400,537 		 100
[  94.6]
423,401 
445,000 
c (　           ) 
491,237  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
491,237 		 100
[ 104.7]
469,185 
493,000 
d (　           ) 
424,587  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.4]
448,811 		 100
[  99.9]
449,260 
472,000 
e (　           ) 
501,792  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
481,645 		 100
[ 104.9]
459,147 
482,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +5.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    467,000 円／㎡]  



練馬 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,958,345 
945,540 
4,012,805 
2,691,920 
1,320,885 		 （　0.9646）
1,274,126 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     32,669,897 円　　　　（　    279,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＬＳ3 175.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   117 ㎡     10.9 m x   10.9 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３３㎡程の１ＤＫ４戸と４５㎡の１ＬＤＫ１戸、計５戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,400 
156,000 		 1.0  156,000 
1.0  156,000 

 2～ 2		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,450 
159,250 		 1.0  159,250 
1.0  159,250 

 3～ 3		 住宅
45.00 
100.0 
45.00 
2,450 
110,250 		 1.0  110,250 
1.0  110,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
175.00 
100.0 
175.00 

425,500 		 425,500 
425,500 
⑨年額支払賃料        425,500 円　×　12ヶ月　＝　       5,106,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     175.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,106,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       255,300 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,850,700 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           425,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,042 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          425,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         103,603 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,958,345 円　　　　（　        42,379 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６公賃１０
　　　　-1		 2,726  
(   2,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.2]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,540 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,503 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ６公賃１０
　　　　-2		 2,702  
(   2,646) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.5]		 100
[106.0]		 100
[ 98.0]
2,465 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
練馬 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 209,000 円  　　　　     41,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 204,240 円  　　　        5,106,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       93,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      355,300 円  　　　　     41,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        41,800 円  　　　　     41,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,800 円  　　　　     41,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         945,540 円　（　　　　　　         8,082 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9646    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 232,000 円／㎡　×　     175.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,691,920 円  
（　　　　　        23,008 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,958,345 円      
②総費用 945,540 円      
③純収益　①－② 4,012,805 円      
④建物等に帰属する純収益 2,691,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,320,885 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,274,126 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,890 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,669,897 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     279,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区平和台二丁目１５９１番４６
 0116000024212-0000
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備考