別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-15 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　山下　寛樹   TEL.
鑑定評価額 220,000,000 円  １㎡当たりの価格 810,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区中丸町１４番１外
｢中丸町１４－１｣		 ②地積
　(㎡)		 271  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最低7m
高度地区最高45m

(100,500)

1:1.5		 事務所

ＳＲＣ10		 中高層の事務所、マ
ンションが建ち並ぶ
商業地域		 南東40m都道、北東側道 水道、ガス、下水 大山

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 大山駅南東方

950m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最低7m
高度地区最高45m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は幹線道路沿いに中高層の事務所、店舗付マンションが建ち並ぶ地域で、今後とも現状を維持しつつ推
移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    840,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    705,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、板橋区、豊島区及び周辺区の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者の中心は、当該地
域内において自用目的及び投資目的の各種法人事業者の他、賃貸・分譲マンションの開発を目的とする不動産業者であ
る。需給動向については、需要は堅調なものの供給は少なく推移している。市場での中心となる価格帯は、取引総額の
幅が大きい地域ではあるが、土地取引で２～３億円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 事業目的の自用取引の他、収益物件の取引が散見される等、取引実態には多様性が見られる。標準地は商業地域に存す
るものの、店舗利用等の収益性が見込めるのは低層階が中心であり、商業収益性は低いと思料する。よって、現実の取
引市場に基礎を置いた規範性の高い比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,090,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[148.5]		 [105.0]
100		 806,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    748,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加となっ
ている。取引件数は横ばい、地価は引き続き
上昇傾向にある。


東武東上線大山駅を最寄駅とする幹線道路沿
いの商業地域である。商業繁華性はやや劣る
。地域要因に特別な変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.9
交通・接近　　　  +8.8
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２－６公

-19		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東25m国道、
中間画地
近商
高度3種最高35m
高度地区
(100,300)
b ６－６公Ｙ

-18		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25.5m国
道、北西4m、
角地
商業
高度地区最高40m
都市計画道路
(100,400)
c １６－６公
Ｙ
-6		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m国道、
南4m、角地
近商
高度3種最高35m
地区計画等
(100,300)
d ０９－６公
Ｙ
-22		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西28m国道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
e ３－６公Ｙ

-11		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m国道、
東3.8m、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
580,093  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
595,756 		 100
[  78.4]
759,893 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
798,000 
b (　           ) 
755,450  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
767,681 		 100
[  99.6]
770,764 
809,000 
c (　           ) 
778,106  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
789,222 		 100
[  93.7]
842,286 
884,000 
d (　           ) 
695,296  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
704,656 		 100
[  88.4]
797,122 
837,000 
e (　           ) 
763,903  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
834,360 		 100
[ 100.5]
830,209 
872,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +8.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  +6.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +9.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    840,000 円／㎡]  



板橋 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,156,427 
10,327,901 
38,828,526 
30,658,100 
8,170,426 		 （　0.9360）
7,647,519 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    191,187,975 円　　　　（　    705,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 138.78 ＲＣ12 1,577.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
高度地区最高45m		 100 ％   500 ％   500 ％   271 ㎡     13.0 m x   21.0 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階はフロア貸し事務所、３～１２階は１住戸約４０㎡前後の１ＬＤＫを想定 ⑦有効率　  85.1 ％
の理由		 地域における同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
132.65 
65.7 
87.17 
3,630 
316,427 		 6.0  1,898,562 
1.0  316,427 

 2～ 2		 事務所
134.21 
97.3 
130.61 
3,000 
391,830 		 3.0  1,175,490 
1.0  391,830 

 3～ 7		 住宅
135.40 
86.3 
116.80 
2,983 
348,414 		 1.0  348,414 
1.0  348,414 

 8～11		 住宅
135.40 
86.3 
116.80 
3,033 
354,254 		 1.0  354,254 
1.0  354,254 

12～12		 住宅
91.60 
79.7 
73.00 
3,033 
221,409 		 1.0  221,409 
1.0  221,409 

計
1,577.06 
85.1 
1,341.98 

4,088,752 		 6,454,547 
4,088,752 
⑨年額支払賃料      4,088,752 円　×　12ヶ月　＝　      49,065,024 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,341.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,065,024 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,962,601 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,102,423 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,454,547 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          61,964 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,088,752 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,992,040 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,156,427 円　　　　（　       181,389 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ７－６公
　　　　-2		 3,103  
(   2,974) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.1]		 100
[100.0]
3,010 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,112 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,983 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｒ６－６公
　　　　-7		 3,067  
(   2,826) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.1]		 100
[ 98.0]
3,195 
c Ｒ０５－６公
　　　　-5		 3,114  
(   2,986) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.7]		 100
[ 99.0]
3,132 
板橋 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,585,000 円  　　　　    517,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,962,601 円  　　　       49,065,024　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      351,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,394,500 円  　　　　    517,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       517,000 円  　　　　    517,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       517,000 円  　　　　    517,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,327,901 円　（　　　　　　        38,110 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9360    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 517,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　   1,577.06 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,658,100 円  
（　　　　　       113,130 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,156,427 円      
②総費用 10,327,901 円      
③純収益　①－② 38,828,526 円      
④建物等に帰属する純収益 30,658,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,170,426 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,647,519 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,220 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    191,187,975 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     705,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区中丸町壱四番壱
 0114000091907-0000
2 　板橋区中丸町壱四番壱参
 0114000091919-0000
3 　板橋区中丸町壱四番壱六
 0114000091922-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-15 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　麗司朗   TEL.
鑑定評価額 221,000,000 円  １㎡当たりの価格 815,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区中丸町１４番１外
｢中丸町１４－１｣		 ②地積
　(㎡)		 271  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最低7m
高度地区最高45m

(100,500)

1:1.5		 事務所

ＳＲＣ10		 中高層の事務所、マ
ンションが建ち並ぶ
商業地域		 南東40m都道、北東側道 水道、ガス、下水 大山

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 大山駅南東方

950m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最低7m
高度地区最高45m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路に面した中高層の事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域である。近隣地域の価格に大きな変動をも
たらす要因は見受けられず、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    835,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    737,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は板橋区及び隣接区内に存する商業地域であり、需要者は同一需給圏内の事業者、マンション開発を企図す
る不動産業者等が中心となる。当該地域は中高層事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ地域である。交通利便性に優れ
、高度利用が可能なことからマンション素地を中心として需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は土地の場合１
平米あたり８０万円～９０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は区内南部に位置する幹線道路沿いの商業地域である。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係を有する事例
から選択して求められており、その規範性は高い。周辺には賃貸マンション等の収益物件も多く見受けられ、収益物件
に対する需要も見込まれる。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を信頼性に応じて相応に関連付け、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,090,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[147.5]		 [105.0]
100		 812,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    748,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加傾向に
ある。取引件数は横ばいながら、取引価格は
上昇傾向にある。


中高層の事務所、マンション等が建ち並ぶ商
業地域であり、特段の変動要因はないが、地
価はやや上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６－６公Ｙ

-18		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25.5m国
道、北西4m、
角地
商業
高度地区最高40m
都市計画道路
(100,400)
b ３－６公Ｙ

-11		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m国道、
東3.8m、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
c ０９－６公
Ｙ
-22		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西28m国道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
d １２－６公
Ｙ
-13		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西40m都道、
南東25m、
角地
商業
高度地区最低7m
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
755,450  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
767,681 		 100
[  96.5]
795,524 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
835,000 
b (　           ) 
763,903  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
834,360 		 100
[ 104.3]
799,962 
840,000 
c (　           ) 
695,296  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
704,656 		 100
[  88.7]
794,426 
834,000 
d (　           ) 
864,346  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
887,395 		 100
[ 114.4]
775,695 
814,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    835,000 円／㎡]  



板橋 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

47,610,097 
9,904,612 
37,705,485 
29,175,600 
8,529,885 		 （　0.9360）
7,983,972 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    199,599,300 円　　　　（　    737,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 138.73 ＲＣ12 1,577.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
高度地区最高45m		 100 ％   500 ％   500 ％   271 ㎡     13.0 m x   21.0 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階貸店舗、２階貸事務所、３階以上を各フロアにつき１ＬＤＫタイプの住戸、平均専有面積約３８㎡を想定。 ⑦有効率　  85.1 ％
の理由		 同種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
132.65 
65.7 
87.17 
3,500 
305,095 		 6.0  1,830,570 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
134.21 
97.3 
130.61 
3,000 
391,830 		 3.0  1,175,490 
1.0  391,830 

 3～ 7		 住宅
135.40 
86.3 
116.80 
2,920 
341,056 		 1.0  341,056 
1.0  341,056 

 8～11		 住宅
135.40 
86.3 
116.80 
2,980 
348,064 		 1.0  348,064 
1.0  348,064 

12～12		 住宅
91.60 
79.7 
73.00 
3,010 
219,730 		 1.0  219,730 
1.0  219,730 

計
1,577.06 
85.1 
1,341.98 

4,014,191 		 6,323,326 
3,709,096 
⑨年額支払賃料      4,014,191 円　×　12ヶ月　＝　      48,170,292 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,341.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されていると判断  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,170,292 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,408,515 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,761,777 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,323,326 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          60,072 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,709,096 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,788,248 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      47,610,097 円　　　　（　       175,683 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ７－６公
　　　　-1		 3,381  
(   3,241) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[111.3]		 100
[100.0]
3,132 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,046 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,920 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｒ７－６公
　　　　-2		 3,103  
(   2,974) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[108.2]		 100
[100.0]
2,987 
c Ｒ１－６公
　　　　-18		 3,043  
(   2,917) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,019 
板橋 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,460,000 円  　　　　    492,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,926,812 円  　　　       48,170,292　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      351,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,182,000 円  　　　　    492,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       492,000 円  　　　　    492,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       492,000 円  　　　　    492,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,904,612 円　（　　　　　　        36,548 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9360    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 492,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   1,577.06 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,175,600 円  
（　　　　　       107,659 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 47,610,097 円      
②総費用 9,904,612 円      
③純収益　①－② 37,705,485 円      
④建物等に帰属する純収益 29,175,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,529,885 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,983,972 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,461 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    199,599,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     737,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区中丸町壱四番壱
 0114000091907-0000
2 　板橋区中丸町壱四番壱参
 0114000091919-0000
3 　板橋区中丸町壱四番壱六
 0114000091922-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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26 　
27 　
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29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考