別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-14 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　長岡　正明   TEL.
鑑定評価額 84,600,000 円  １㎡当たりの価格 546,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区蓮沼町２６番９
｢蓮沼町２６－９｣		 ②地積
　(㎡)		 155  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高30m
最低敷地　７０㎡

(90,300)
台形
1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 店舗兼住宅の他マン
ションも見られる商
業地域		 南11m区道 水道、ガス、下水 本蓮沼

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 本蓮沼駅東方

130m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高30m
最低敷地　７０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 商況は後退しており、今後、住宅地化が進むものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    570,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    417,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は板橋区及び周辺区に存し、商店街等、近隣住民の消費に支えられた近隣商業地域を形成している範囲と考
えられる。区内の近隣商業地域は住宅併用の傾向が強まり、需要者は店舗経営者以外に、賃貸事業者、自用の住宅需要
者、不動産業者等多岐にわたる。中心価格帯は、規模により様々だが、個人でも資金調達可能な１億円以下が主流と思
われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 街路条件、交通接近条件に恵まれ、取引市場は強い引合いが予想される。一方、賃貸市場については、店舗需要に弱さ
が見られ、住宅需要が下支えしている。上振れしやすい取引市場に比べ、賃貸市場は硬直的であり、収益価格はやや低
位に求められた。よって、比準価格を重視し、収益価格も関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　板橋 5-10                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    535,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口、世帯数は微増、取引件数は横ば
いの状況で推移している。商業地価には上昇
の傾向がみられる。


地域要因に特段の変動はみられない。




個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％ +2.1 ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３－６公Ｙ

-11		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m国道、
東3.8m、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
b ６－６公Ｙ

-15		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西27.5m国
道、中間画地
商業
高度地区最高40m
都市計画道路
(100,400)
c １７－６公
Ｙ
-15		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北8m区道、
東4m、角地
近商
高度3種最高30m
(100,300)
d １０－６公

-29		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6.3m区道、
中間画地
近商
高度3種最高35m
地区計画等
(90,300)
e １７－６公
Ｙ
-14		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西20m都道、
南4m、角地
近商
高度3種最高35m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
763,903  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
834,360 		 100
[ 168.6]
494,875 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
495,000 
b (　           ) 
889,927  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
967,351 		 100
[ 168.5]
574,096 
574,000 
c (　           ) 
674,179  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
684,452 		 100
[ 108.3]
631,996 
632,000 
d (　           ) 
841,135  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
942,591 		 100
[ 150.5]
626,306 
626,000 
e (　           ) 
552,682  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
555,314 		 100
[ 105.4]
526,863 
527,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    570,000 円／㎡]  



板橋 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,765,299 
1,903,507 
7,861,792 
5,159,100 
2,702,692 		 （　0.9568）
2,585,936 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     64,648,400 円　　　　（　    417,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 90.54 ＲＣ4 298.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高30m
最低敷地　７０㎡		 90 ％   300 ％   300 ％   155 ㎡     11.7 m x   14.5 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階より上は３０㎡前後の１ＬＤＫタイプの住宅を想定 ⑦有効率　  90.6 ％
の理由		 同等規模・用途の建物の有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.09 
85.1 
76.66 
3,600 
275,976 		 6.0  1,655,856 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
69.60 
93.0 
64.75 
2,861 
185,250 		 1.0  185,250 
1.0  185,250 

 3～ 3		 住宅
69.60 
93.0 
64.75 
2,900 
187,775 		 1.0  187,775 
1.0  187,775 

 4～ 4		 住宅
69.60 
93.0 
64.75 
2,950 
191,013 		 1.0  191,013 
1.0  191,013 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
298.89 
90.6 
270.91 

840,014 		 2,219,894 
564,038 
⑨年額支払賃料        840,014 円　×　12ヶ月　＝　      10,080,168 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,080,168 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       604,810 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,475,358 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,219,894 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,867 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          564,038 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         269,074 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,765,299 円　　　　（　        63,002 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１５－６公
　　　　-14		 2,296  
(   2,294) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,551 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,931 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,861 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１５－６公
　　　　-15		 2,980  
(   2,856) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,311 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
板橋 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 435,000 円  　　　　     87,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 403,207 円  　　　       10,080,168　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      151,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      739,500 円  　　　　     87,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        87,000 円  　　　　     87,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,000 円  　　　　     87,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,903,507 円　（　　　　　　        12,281 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     298.89 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,159,100 円  
（　　　　　        33,285 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,765,299 円      
②総費用 1,903,507 円      
③純収益　①－② 7,861,792 円      
④建物等に帰属する純収益 5,159,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,702,692 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,585,936 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,683 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,648,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     417,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区蓮沼町弐六番九
 0114000090798-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-14 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　倉持　善栄   TEL.
鑑定評価額 84,600,000 円  １㎡当たりの価格 546,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区蓮沼町２６番９
｢蓮沼町２６－９｣		 ②地積
　(㎡)		 155  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高30m
都市計画道路

(90,300)
台形
1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 店舗兼住宅の他マン
ションも見られる商
業地域		 南11m区道 水道、ガス、下水 本蓮沼

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 本蓮沼駅東方

130m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高30m
都市計画道路
⑤地域要因の将
　来予測		 本蓮沼駅とナショナルトレーニングセンターを結ぶ蓮沼アスリート通り沿いの近隣商業地域で、都市計画道路は
当面事業化の予定は無く、地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状維持のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    574,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    420,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、板橋区及びその隣接区内において店舗事務所や店舗併用住宅等が混在する近隣商業地域である。
需要者の中心は、地縁的選好性のある個人や投資用物件の取得を目的とする事業者等である。本蓮沼駅から北区の大規
模スポーツ施設への通り道で一定の繁華性を保っており、商業用途、賃貸住宅の需要も見込まれる。商業地の取引件数
は少なく価格帯にはかなり幅が大きいものの、総額１～２億円程度が売買市場での中心価格帯と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域は小規模な自用の店舗及び賃貸用店舗付マンション等が混在する商住混在の近隣商業地域である。自用が多く、こ
れを反映し比準価格よりも収益価格が低位に求められた。近隣商業地域であり収益価格を重視すべきであるが、収益性
よりも他の効用を重視する自用の不動産が多い地域性を勘案し、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を
関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　板橋（都） 5-10            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    535,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 感染症による混乱は収束し、市場金利の調整
は緩やかで、不動産取引価格は上昇傾向にあ
る。区内の人口は微増、世帯数はやや増加し
ている。

計画道路は当面事業化の予定はなく地域要因
に特段の変化は見られず、当分は現状のまま
推移するものと予測する。


個別的要因に変動はない。市場競争力は中位
程度であると判断した。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％ +2.1 ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６－６公Ｙ

-18		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25.5m国
道、北西4m、
角地
商業
高度地区最高40m
都市計画道路
(100,400)
b ０９－６公
Ｙ
-22		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西28m国道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
c ３－６公Ｙ

-11		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m国道、
東3.8m、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
d ６－６公Ｙ

-15		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西27.5m国
道、中間画地
商業
高度地区最高40m
都市計画道路
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
755,450  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
767,681 		 100
[ 133.7]
574,182 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
574,000 
b (　           ) 
695,296  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
704,656 		 100
[ 120.5]
584,777 
585,000 
c (　           ) 
763,903  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
834,360 		 100
[ 146.1]
571,088 
571,000 
d (　           ) 
889,927  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
967,351 		 100
[ 166.9]
579,599 
580,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.2 交通・接近　  +0.2 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.4 交通・接近　  -1.7 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.1 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.4 交通・接近　  -0.1 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    574,000 円／㎡]  



板橋 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,152,771 
1,931,706 
8,221,065 
5,498,400 
2,722,665 		 （　0.9568）
2,605,046 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     65,126,150 円　　　　（　    420,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 90.54 ＲＣ4 298.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高30m
都市計画道路		 90 ％   300 ％   300 ％   155 ㎡     11.7 m x   14.5 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階以上は１ＬＤＫタイプの４階建て店舗兼共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  90.6 ％
の理由		 同種の建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.09 
85.1 
76.66 
3,500 
268,310 		 4.0  1,073,240 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
69.60 
93.0 
64.75 
3,000 
194,250 		 1.0  194,250 
1.0  194,250 

 3～ 3		 住宅
69.60 
93.0 
64.75 
3,100 
200,725 		 1.0  200,725 
1.0  200,725 

 4～ 4		 住宅
69.60 
93.0 
64.75 
3,100 
200,725 		 1.0  200,725 
1.0  200,725 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
298.89 
90.6 
270.91 

864,010 		 1,668,940 
595,700 
⑨年額支払賃料        864,010 円　×　12ヶ月　＝　      10,368,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,368,120 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       518,406 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,849,714 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,668,940 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,855 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          595,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         287,202 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,152,771 円　　　　（　        65,502 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１５－６公
　　　　-15		 2,980  
(   2,856) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,137 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,129 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１５－６公
　　　　-14		 2,296  
(   2,294) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,021 
c Ｒ３－６公
　　　　-20		 2,755  
(   2,666) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]
3,213 
板橋 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 348,000 円  　　　　     87,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 518,406 円  　　　       10,368,120　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      151,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      739,500 円  　　　　     87,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        87,000 円  　　　　     87,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,000 円  　　　　     87,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,931,706 円　（　　　　　　        12,463 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     298.89 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,498,400 円  
（　　　　　        35,474 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,152,771 円      
②総費用 1,931,706 円      
③純収益　①－② 8,221,065 円      
④建物等に帰属する純収益 5,498,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,722,665 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,605,046 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,807 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,126,150 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     420,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区蓮沼町弐六番九
 0114000090798-0000
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備考