別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-13 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　青山　弘平   TEL.
鑑定評価額 111,000,000 円  １㎡当たりの価格 941,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区板橋１丁目４６番７
｢板橋１－４６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 118  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高60m
地区計画等

(100,600)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ8		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 南西12m区道 水道、ガス、下水 板橋

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ区道 交通

施設		 板橋駅北西方

350m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高60m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    966,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    843,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、板橋区及び周辺区のＪＲ線、地下鉄、私鉄沿線各駅周辺に形成された商業地域の存する圏域である。主
たる需要者は賃料収受を企図する不動産業者等や、自社ビル等、自らの利用に供するため不動産の取得を検討している
各種事業者等が中心となる。高容積率の商業地については供給不足感が強く、地価の上昇が継続している。市場におけ
る中心価格帯は、その立地、環境条件等により、かなりのばらつきが認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は板橋駅周辺の商業地域に位置し、指定容積率との関連から、収益性及び投資採算性に着目しての取引も想定
されるが、これら収益性等を考慮したうえで成約に至った実際の取引価格から試算した比準価格は、商業地においても
規範性は高く、需要者の行動原理にも合致し、より説得力が高いと判断する。以上より、比準価格を標準に、収益価格
を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,090,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[121.5]		 [100.0]
100		 938,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    871,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口、世帯数は微増傾向で推移。取引
件数は概ね横這いで推移している。



成熟した商業地域であり、地域要因に大きな
変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３－６公Ｙ

-11		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m国道、
東3.8m、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
b １４－６公

-28		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m国道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
(100,500)
c ３－６公

-7		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北7m区道、
西3.5m、
二方路
商業
高度地区最高45m
(100,420)
d １２－６公
Ｙ
-13		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西40m都道、
南東25m、
角地
商業
高度地区最低7m
(100,500)
e １４－６公
Ｙ
-1		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西8m区道、
北東4m、角地
商業

(100,480)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
763,903  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
834,360 		 100
[  84.4]
988,578 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
989,000 
b (　           ) 
765,613  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
823,034 		 100
[  88.5]
929,982 
930,000 
c (　           ) 
1,109,096  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
1,179,039 		 100
[ 117.0]
1,007,726 
1,010,000 
d (　           ) 
864,346  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
887,395 		 100
[  92.8]
956,245 
956,000 
e (　           ) 
1,071,084  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,144,916 		 100
[ 120.9]
946,994 
947,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    966,000 円／㎡]  



板橋 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,566,977 
4,715,489 
18,851,488 
14,599,200 
4,252,288 		 （　0.9360）
3,980,142 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     99,503,550 円　　　　（　    843,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 84.14 ＲＣ9 699.51
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高60m
地区計画等		 100 ％   600 ％   600 ％   118 ㎡      7.0 m x   17.0 m  前面道路：区道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸し店舗、２～９階は各階２戸の１ＬＤＫタイプを想定 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 同種建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.95 
48.7 
39.43 
4,000 
157,720 		 4.0  630,880 
1.0  157,720 

 2～ 3		 住宅
77.32 
92.0 
71.10 
3,150 
223,965 		 1.0  223,965 
1.0  223,965 

 4～ 6		 住宅
77.32 
92.0 
71.10 
3,210 
228,231 		 1.0  228,231 
1.0  228,231 

 7～ 9		 住宅
77.32 
92.0 
71.10 
3,240 
230,364 		 1.0  230,364 
1.0  230,364 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
699.51 
87.0 
608.23 

1,981,435 		 2,454,595 
1,981,435 
⑨年額支払賃料      1,981,435 円　×　12ヶ月　＝　      23,777,220 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     608.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,777,220 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,188,861 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,588,359 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,454,595 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,319 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,981,435 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         955,299 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,566,977 円　　　　（　       199,720 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１－６公
　　　　-19		 3,530  
(   3,384) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,329 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,286 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１－６公
　　　　-20		 3,154  
(   3,024) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,123 
c Ｒ１－６公
　　　　-21		 2,941  
(   2,820) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,971 
板橋 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,155,000 円  　　　　    231,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 951,089 円  　　　       23,777,220　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      183,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,963,500 円  　　　　    231,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       231,000 円  　　　　    231,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       231,000 円  　　　　    231,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,715,489 円　（　　　　　　        39,962 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9360    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 231,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 317,000 円／㎡　×　     699.51 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,599,200 円  
（　　　　　       123,722 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,566,977 円      
②総費用 4,715,489 円      
③純収益　①－② 18,851,488 円      
④建物等に帰属する純収益 14,599,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,252,288 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,980,142 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,730 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     99,503,550 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     843,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区板橋一丁目四六番七
 0114000167710-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-13 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　神岡　禎高   TEL.
鑑定評価額 111,000,000 円  １㎡当たりの価格 942,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区板橋１丁目４６番７
｢板橋１－４６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 118  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高60m
地区計画等

(100,600)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ8		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 南西12m区道 水道、ガス、下水 板橋

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ区道 交通

施設		 板橋駅北西方

350m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高60m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 特に地域に変動要因はなく、今後も当面は現状のまま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    984,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    858,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は板橋区を中心に隣接区を含むエリアで、鉄道沿線の各駅及びその周辺の繁華性のある商業地域。需要者は
店舗共同住宅等の賃貸物件の建設を目的とする不動産業者・投資家が中心で、地縁性を有する自用目的の法人も含まれ
る。繁華性がある駅近くの立地で、高容積率の商業地で希少性があり、需要は旺盛である。市場の中心価格帯は、規模
や利用目的により異なるが、土地で総額１億円～２億円程度と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場の実態を反映した比準価格と標準地の収益性・投資採算性を反映した収益価格はともに妥当性を有すると思料する
。また、典型的需要者は収益性に着目した投資家や自用目的の法人等が中心であるが、収益価格が建築費等の各種数値
に想定要因を多く含むことは否めない。そこで、比準価格をやや重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との均衡
にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,090,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[121.5]		 [100.0]
100		 938,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    871,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 板橋区内の人口は微増、世帯数はやや増加。
商業地の取引件数は横ばいで取引価格は上昇
傾向。各種賃料は横ばいからやや上昇傾向で
推移している。

特に地域要因に変動はないが、板橋駅に近い
繁華性のある商業地域で、希少性があり、地
価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １８－６公

-17		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東8m区道、
中間画地
近商
高度3種最高30m
最低敷地７０㎡
(90,300)
b １１－６公

-13		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m道路、
中間画地
商業
高度地区最高45m
(100,240)
c １７－６公

-24		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m区道、
中間画地
準工
高度3種最高35m
(70,300)
d １７－６公

-31		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南4m区道、
中間画地
準工
高度3種最高35m
(70,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
677,638  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
703,388 		 100
[  66.4]
1,059,319 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,060,000 
b (　           ) 
839,281  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
875,370 		 100
[  90.5]
967,260 
967,000 
c (　           ) 
651,711  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
675,173 		 100
[  76.9]
877,988 
878,000 
d (　           ) 
648,314  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
654,488 		 100
[  63.3]
1,033,946 
1,030,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -24.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -24.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    984,000 円／㎡]  



板橋 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,302,953 
4,872,283 
19,430,670 
15,104,800 
4,325,870 		 （　0.9360）
4,049,014 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    101,225,350 円　　　　（　    858,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 84.14 ＲＣ9 699.51
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高60m
地区計画等		 100 ％   600 ％   600 ％   118 ㎡      7.0 m x   17.0 m  前面道路：区道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階以上はコンパクトタイプ（約３５㎡）の共同住宅 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.95 
48.7 
39.43 
4,200 
165,606 		 6.0  993,636 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
77.32 
92.0 
71.10 
3,200 
227,520 		 1.0  227,520 
1.0  227,520 

 4～ 6		 住宅
77.32 
92.0 
71.10 
3,300 
234,630 		 1.0  234,630 
1.0  234,630 

 7～ 9		 住宅
77.32 
92.0 
71.10 
3,400 
241,740 		 1.0  241,740 
1.0  241,740 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
699.51 
87.0 
608.23 

2,049,756 		 2,877,786 
1,884,150 
⑨年額支払賃料      2,049,756 円　×　12ヶ月　＝　      24,597,072 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     608.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,597,072 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,229,854 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,367,218 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,877,786 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,339 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,884,150 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         908,396 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,302,953 円　　　　（　       205,957 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１－６公
　　　　-19		 3,530  
(   3,384) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[107.0]
3,203 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,338 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１－６公
　　　　-20		 3,154  
(   3,024) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[102.0]
3,361 
c Ｒ１－６公
　　　　-21		 2,941  
(   2,820) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 99.0]
3,436 
板橋 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,195,000 円  　　　　    239,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 983,883 円  　　　       24,597,072　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      183,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,031,500 円  　　　　    239,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       239,000 円  　　　　    239,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       239,000 円  　　　　    239,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,872,283 円　（　　　　　　        41,291 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9360    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 239,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 328,000 円／㎡　×　     699.51 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,104,800 円  
（　　　　　       128,007 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,302,953 円      
②総費用 4,872,283 円      
③純収益　①－② 19,430,670 円      
④建物等に帰属する純収益 15,104,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,325,870 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,049,014 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       34,314 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    101,225,350 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     858,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区板橋一丁目四六番七
 0114000167710-0000
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備考