別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-12 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　長沢　二郎   TEL.
鑑定評価額 68,500,000 円  １㎡当たりの価格 493,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区成増３丁目３１５番４２
｢成増３－３５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 139  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度2種最高30m
最低敷地７０㎡

(90,300)

1:3		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 中低層の店舗兼共同
住宅が建ち並ぶ近隣
商業地域		 南西8m区道 水道、ガス、下水 成増

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     5 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 成増駅北西方

600m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度2種最高30m
最低敷地７０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 対象不動産が存する地域は成増駅からほど近い繁華性がやや弱い近隣商業地域であり、店舗を誘導する地区計画
も指定されていないことから当面は現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    502,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    386,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、板橋区及び隣接する区に存する店舗兼住宅や共同住宅が連たんする近隣商業地である。主たる需要者は
板橋区及び隣接区に地縁性を持つ事業者や投資家であり、重視される価格形成要因は、集客力に影響を与える背後地か
らの利便性と収益性である。同一需給圏内の需要は高く、反面、商業地の土地供給は乏しいことから利便性の高い商業
地の土地価格は堅調で、土地価格の総額で４～８千万円程度で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域の主たる需要者は当該地域に地縁性を有する事業者等であるが、店舗や住宅・事務所が賃貸に供されている建
物も存するため、賃貸収益に着目した需要も多少見込まれる。したがって、本件においては市場の実勢を反映した比準
価格を基礎として、収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとお
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    931,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[100.0]		 100
[205.1]		 [100.0]
100		 493,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加傾向に
ある。商業地の取引件数は横ばい、取引価格
は上昇傾向にあるが、賃料は横ばいである。


東武東上線成増駅近くの比較的広幅員の道路
に面した繁華性がやや劣る近隣商業地域であ
り、地域要因に大きな変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.4
環境　　　　　　 +86.0
行政　　　　　　  +6.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２－６公

-12		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8m区道、
南4m、角地
近商
高度2種最高30m
最低敷地７０㎡
(100,300)
b ８－６公

-22		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m区道、
中間画地
近商
高度2種最高30m
最低敷地７０㎡
(90,300)
c ８－６公Ｙ

-1		 板橋区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m区道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
d ３－６公Ｙ

-7		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m区道、
東6m、北4m、
三方路
近商
高度3種最高30m
(100,300)
e ６－６公Ｙ

-1		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8.2m区道
、南西4m、
角地
近商
高度3種最高30m
最低敷地７０㎡
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
468,353  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
455,993 		 100
[  90.7]
502,749 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
503,000 
b (　           ) 
444,714  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
464,726 		 100
[  92.9]
500,243 
500,000 
c (　    231,878) 
772,927  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
830,124 		 100
[ 115.1]
721,220 
721,000 
d (　           ) 
511,792  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
511,792 		 100
[ 103.5]
494,485 
494,000 
e (　           ) 
409,406  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
419,154 		 100
[ 100.2]
418,317 
418,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    502,000 円／㎡]  



板橋 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,768,460 
1,732,200 
7,036,260 
4,840,560 
2,195,700 		 （　0.9775）
2,146,297 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     53,657,425 円　　　　（　    386,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 110.84 Ｓ3 309.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高30m
最低敷地７０㎡		 90 ％   300 ％   300 ％   139 ㎡      7.0 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗はフロア貸し、住宅部分は各階２住戸程度を想定した。 ⑦有効率　  91.6 ％
の理由		 地域における類似の共同住宅を考慮して想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.20 
92.0 
101.34 
2,867 
291,000 		 6.0  1,746,000 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
100.36 
88.7 
88.99 
2,493 
222,000 		 1.0  222,000 
1.0  222,000 

 3～ 3		 居宅
99.10 
94.3 
93.41 
2,518 
235,000 		 1.0  235,000 
1.0  235,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
309.66 
91.6 
283.74 

748,000 		 2,203,000 
457,000 
⑨年額支払賃料        748,000 円　×　12ヶ月　＝　       8,976,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     283.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,976,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       448,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,527,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,203,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,929 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          457,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         220,331 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,768,460 円　　　　（　        63,082 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１６－６公
　　　　-23		 2,782  
(   2,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,727 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,493 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１６－６公
　　　　-24		 2,550  
(   2,396) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,500 
c Ｒ１６－６公
　　　　-25		 2,799  
(   2,683) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,744 
板橋 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 373,500 円  　　　　     74,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 448,800 円  　　　        8,976,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      125,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      634,900 円  　　　　     74,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        74,700 円  　　　　     74,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,700 円  　　　　     74,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,732,200 円　（　　　　　　        12,462 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9775    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 74,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 232,000 円／㎡　×　     309.66 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0648     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0613 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,840,560 円  
（　　　　　        34,824 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,768,460 円      
②総費用 1,732,200 円      
③純収益　①－② 7,036,260 円      
④建物等に帰属する純収益 4,840,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,195,700 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,146,297 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,441 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,657,425 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     386,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区成増三丁目参壱五番四弐
 0114000100064-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-12 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　山下　寛樹   TEL.
鑑定評価額 68,400,000 円  １㎡当たりの価格 492,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区成増３丁目３１５番４２
｢成増３－３５－１｣		 ②地積
　(㎡)		 139  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度2種最高30m
最低敷地７０㎡

(90,300)

1:3		 店舗兼共同住宅

ＲＣ3		 中低層の店舗兼共同
住宅が建ち並ぶ近隣
商業地域		 南西8m区道 水道、ガス、下水 成増

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     5 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 成増駅北西方

600m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度2種最高30m
最低敷地７０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、成増駅から続く商店街として熟成しており、特段の価格変動要因も認められないため、当分の間は
現状を維持しつつ推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    513,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    384,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、板橋区及び練馬区内の東武東上線、都営三田線沿線各駅から徒歩圏内の近隣商業地域である。主たる需
要者の中心は、当該地域内において店舗営業及び居住を目的とする事業者の他、賃貸マンション経営等の資産運用目的
とする投資家である。需給動向については、需要は堅調なものの供給は少なく推移している。市場での中心となる価格
帯（総額）は、土地取引で５，０００～６，０００万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 事業目的の自用取引の他、収益物件の取引が散見される等、取引実態には多様性が見られる。標準地は近隣商業地域に
存するものの、店舗利用等の収益性が見込めるのは低層階が中心であり、画地規模もやや小さく商業収益性は低いと思
料する。よって、現実の取引市場に基礎を置いた規範性の高い比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    931,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[100.0]		 100
[205.1]		 [100.0]
100		 493,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加となっ
ている。取引件数は横ばい、地価は引き続き
上昇傾向にある。


東武東上線成増駅近くの準幹線道路沿いの近
隣商業地域であるが、商業繁華性はやや劣る
。地域要因に特別な変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.4
環境　　　　　　 +86.0
行政　　　　　　  +6.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１－６公
Ｙ
-3		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m区道、
中間画地
近商
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡
(90,300)
b ２２－６公

-12		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8m区道、
南4m、角地
近商
高度2種最高30m
最低敷地７０㎡
(100,300)
c １０－６公

-15		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西11m区道、
中間画地
近商
高度3種最高30m
(90,300)
d ３－６公Ｙ

-7		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m区道、
東6m、北4m、
三方路
近商
高度3種最高30m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
614,880  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
654,847 		 100
[ 123.5]
530,240 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
530,000 
b (　           ) 
468,353  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
455,993 		 100
[  93.6]
487,172 
487,000 
c (　           ) 
611,247  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
645,275 		 100
[ 124.2]
519,545 
520,000 
d (　           ) 
511,792  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
511,792 		 100
[  99.4]
514,881 
515,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.9 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    513,000 円／㎡]  



板橋 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,245,263 
1,762,206 
7,483,057 
5,300,640 
2,182,417 		 （　0.9775）
2,133,313 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     53,332,825 円　　　　（　    384,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 110.84 Ｓ3 309.66
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高30m
最低敷地７０㎡		 90 ％   300 ％   300 ％   139 ㎡      7.0 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸店舗、２～３階１住戸１Ｋ～２ＤＫタイプ各階３戸を想定 ⑦有効率　  91.6 ％
の理由		 地域における同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.20 
92.0 
101.34 
3,025 
306,554 		 6.0  1,839,324 
1.0  306,554 

 2～ 2		 住宅
100.36 
88.7 
88.99 
2,505 
222,920 		 1.0  222,920 
1.0  222,920 

 3～ 3		 住宅
99.10 
94.3 
93.41 
2,555 
238,663 		 1.0  238,663 
1.0  238,663 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
309.66 
91.6 
283.74 

768,137 		 2,300,907 
768,137 
⑨年額支払賃料        768,137 円　×　12ヶ月　＝　       9,217,644 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     283.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,217,644 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       368,706 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,848,938 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,300,907 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,089 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          768,137 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         374,236 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,245,263 円　　　　（　        66,513 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ４－６公
　　　　-19		 2,865  
(   2,692) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.7]		 100
[ 98.0]
2,847 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,613 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,505 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ３－６公
　　　　-18		 2,518  
(   2,414) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.5]		 100
[100.0]
2,481 
c Ｒ１６－６公
　　　　-24		 2,550  
(   2,396) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.6]		 100
[100.0]
2,510 
板橋 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 409,000 円  　　　　     81,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 368,706 円  　　　        9,217,644　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      125,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      695,300 円  　　　　     81,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        81,800 円  　　　　     81,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,800 円  　　　　     81,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,762,206 円　（　　　　　　        12,678 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9775    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 254,000 円／㎡　×　     309.66 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0648     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0613 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,300,640 円  
（　　　　　        38,134 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,245,263 円      
②総費用 1,762,206 円      
③純収益　①－② 7,483,057 円      
④建物等に帰属する純収益 5,300,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,182,417 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,133,313 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,348 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,332,825 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     384,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区成増三丁目参壱五番四弐
 0114000100064-0000
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備考