別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-11 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　菱村　千枝   TEL.
鑑定評価額 594,000,000 円  １㎡当たりの価格 581,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区志村３丁目１３番６
｢志村３－６－７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,022  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高30m
最低敷地７０㎡

(100,300)
台形
1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7F1B		 小売店舗や飲食店舗
が見られる駅前の商
業地域		 北6m区道、南西側道 水道、ガス、下水 志村三丁目

70m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 志村三丁目駅東方

70m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高30m
最低敷地７０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 格別の地域要因の変動はなく、当面の間現状を維持するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    593,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、板橋区及びその隣接区の鉄道駅周辺の近隣商業地域等で、需要者の中心は同一需給圏内に地縁的
選好性を有する貸ビル業者、事業会社等の法人が中心である。最寄り駅に近接し都心への交通利便性が優れていること
から、上層階を住宅とした中層化が進行しており、周辺でのマンション用地需要は潜在的に堅調である。標準的画地規
模の土地で、中心価格帯としては総額５～６億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内に存する利用状況等が類似した取引事例から求められた価格で、概ね規範性が高い。一方で
、収益価格は現実の利用状況にかんがみ最有効建物を想定して求めた価格である。小売店舗が連たんする商業地域であ
るが、収益物件の取引は少なく自用目的の取引が主体の地域であることから、比準価格を重視して収益価格を参考とし
、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    520,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.8]		 [105.0]
100		 580,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    552,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加傾向で
、取引件数は横ばい傾向にある。賃料は概ね
横ばい傾向、取引価格は上昇傾向を示してい
る。

特段の地域要因の変動はない。




個別的要因につき特別の変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０９－６公
Ｙ
-22		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西28m国道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
b ８－６公

-1		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北11m区道、
南東3.4m、
北西2.8m、
三方路
１住居
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡
(80,200)
c ３－６公Ｙ

-5		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m区道、
北8m、南6m、
三方路
準工
高度3種最高30m
(80,300)
d １２－６公

-5		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西5.5m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
e ３－６公

-5		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北16m区道、
西6m、角地
商業
高度地区最高45m
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
695,296  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
704,656 		 100
[ 123.9]
568,730 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
597,000 
b (　           ) 
667,455  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.7]
673,420 		 100
[ 104.6]
643,805 
676,000 
c (　           ) 
441,534  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
444,396 		 100
[  80.5]
552,045 
580,000 
d (　           ) 
452,900  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
467,393 		 100
[  81.6]
572,786 
601,000 
e (　           ) 
646,856  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
644,392 		 100
[ 114.1]
564,761 
593,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +15.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    593,000 円／㎡]  



板橋 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

121,654,722 
25,859,841 
95,794,881 
73,944,000 
21,850,881 		 （　0.9360）
20,452,425 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    511,310,625 円　　　　（　    500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 685.08 ＲＣ7F1B 4,022.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高30m
最低敷地７０㎡		 100 ％   300 ％   300 ％   1,022 ㎡     25.5 m x   41.1 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階と１階を店舗及び駐車場、２階以上を平均専有面積３７㎡の住宅として想定 ⑦有効率　  72.4 ％
の理由		 地域の標準的有効率を採用した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
812.65 
48.7 
395.55 
3,100 
1,226,205 		 3.0  3,678,615 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
664.05 
62.2 
413.15 
4,500 
1,859,175 		 6.0  11,155,050 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
589.10 
77.1 
454.39 
3,200 
1,454,048 		 1.0  1,454,048 
1.0  1,454,048 

 3～ 5		 住宅
512.82 
84.4 
432.82 
3,250 
1,406,665 		 1.0  1,406,665 
1.0  1,406,665 

 6～ 7		 住宅
209.30 
84.2 
176.31 
3,300 
581,823 		 1.0  581,823 
1.0  581,823 

計
4,022.86 
72.4 
2,914.17 

9,923,069 		 21,671,354 
6,837,689 
⑨年額支払賃料      9,923,069 円　×　12ヶ月　＝　     119,076,828 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,914.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保のため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       119,076,828 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       3,960,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     4,921,473 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 118,115,355 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,671,354 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         208,045 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,837,689 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       3,331,322 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     121,654,722 円　　　　（　       119,036 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１８－６公
　　　　-22		 2,744  
(   2,631) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[103.0]
2,993 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,338 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ４－６公
　　　　-20		 2,632  
(   2,523) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,979 
c Ｒ８－６公
　　　　-25		 3,341  
(   3,203) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]
3,551 
板橋 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,850,000 円  　　　　  1,170,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,151,841 円  　　　      123,036,828　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,573,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,945,000 円  　　　　  1,170,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,170,000 円  　　　　  1,170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,170,000 円  　　　　  1,170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      25,859,841 円　（　　　　　　        25,303 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9360    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,170,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 279,000 円／㎡　×　   4,022.86 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 73,944,000 円  
（　　　　　        72,352 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 121,654,722 円      
②総費用 25,859,841 円      
③純収益　①－② 95,794,881 円      
④建物等に帰属する純収益 73,944,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,850,881 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,452,425 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,012 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    511,310,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区志村三丁目壱参番六
 0114000063978-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
板橋 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-11 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　置鮎　謙治   TEL.
鑑定評価額 597,000,000 円  １㎡当たりの価格 584,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区志村３丁目１３番６
｢志村３－６－７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,022  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高30m
最低敷地７０㎡

(100,300)
台形
1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7F1B		 小売店舗や飲食店舗
が見られる駅前の商
業地域		 北6m区道、南西側道 水道、ガス、下水 志村三丁目

70m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 志村三丁目駅東方

70m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高30m
最低敷地７０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 志村三丁目駅に近接する近隣商業地域である。駅周辺で多少の店舗等の出退はあるものの、特段の変動要因はな
く、当面は現状維持で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中高層店舗付共同住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    598,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    505,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、板橋区内及び隣接区内において、最寄駅に近接する近隣商業地域である。最寄駅に近接し、交通
利便性も良好であることから、店舗付共同住宅や事業所ビルの用地としての需要が見込まれる。需要者の中心は地縁的
選好性を有する賃貸事業者や事業法人、マンション業者などであると考えられる。不動産需要は堅調に推移しており増
加傾向であるが、供給は少ない。中心となる価格帯は規模により異なるが、土地で５億円～６億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 志村三丁目駅に近接する近隣商業地域である。それぞれの不動産においては収益物件も多く、収益性も重視されるが、
従来からある建物を中心に経営者自らが不動産を所有しているケースも多いと考えられ、自用目的の取引も多い。よっ
て、本件においては市場の動向を的確に反映し、適正に補修正されている比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し
て、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    520,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.8]		 [105.0]
100		 586,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    552,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加してい
る。不動産の取引価格は上昇、商業地の取引
件数は横ばい、店舗賃料も横ばいである。


志村三丁目駅に近接し、小売店舗や飲食店舗
がみられる近隣商業地域であ　り、地域要因
に特段の変動はみられない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０－６公

-15		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西11m区道、
中間画地
近商
高度3種最高30m
(90,300)
b ３－６公

-6		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m区道、
北4m、角地
商業
高度地区最高45m
(100,240)
c ２２－６公

-12		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8m区道、
南4m、角地
近商
高度2種最高30m
最低敷地７０㎡
(100,300)
d ８－６公

-22		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m区道、
中間画地
近商
高度2種最高30m
最低敷地７０㎡
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
611,247  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
645,275 		 100
[  99.8]
646,568 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
679,000 
b (　           ) 
622,911  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
632,996 		 100
[  99.7]
634,901 
667,000 
c (　           ) 
468,353  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
455,993 		 100
[  93.0]
490,315 
515,000 
d (　           ) 
444,714  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
464,726 		 100
[  92.0]
505,137 
530,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    598,000 円／㎡]  



板橋 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

120,706,740 
24,705,605 
96,001,135 
73,944,000 
22,057,135 		 （　0.9360）
20,645,478 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    516,136,950 円　　　　（　    505,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 685.08 ＲＣ7F1B 4,022.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高30m
最低敷地７０㎡		 100 ％   300 ％   300 ％   1,022 ㎡     25.5 m x   41.1 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階と１階を店舗及び駐車場、２階以上戸当たり平均専有面積３７㎡前後のファミリータイプ住戸からなる７階建てを想定。 ⑦有効率　  72.4 ％
の理由		 地域において標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
812.65 
48.7 
395.55 
3,080 
1,218,294 		 2.0  2,436,588 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
664.05 
62.2 
413.15 
4,500 
1,859,175 		 6.0  11,155,050 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
589.10 
77.1 
454.39 
3,240 
1,472,224 		 1.0  1,472,224 
1.0  1,472,224 

 3～ 5		 住宅
512.82 
84.4 
432.82 
3,280 
1,419,650 		 1.0  1,419,650 
1.0  1,419,650 

 6～ 7		 住宅
209.30 
84.2 
176.31 
3,320 
585,349 		 1.0  585,349 
1.0  585,349 

計
4,022.86 
72.4 
2,914.17 

9,979,341 		 20,493,510 
6,901,872 
⑨年額支払賃料      9,979,341 円　×　12ヶ月　＝　     119,752,092 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,914.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       119,752,092 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,167,605 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 117,184,487 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,493,510 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         194,688 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,901,872 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       3,327,565 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     120,706,740 円　　　　（　       118,108 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ８－６公
　　　　-27		 3,001  
(   2,877) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]
3,510 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,380 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,240 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１８－６公
　　　　-18		 3,082  
(   2,955) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 94.0]		 100
[105.0]
3,470 
c Ｒ１８－６公
　　　　-19		 2,956  
(   2,954) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[105.0]
3,027 
板橋 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,680,000 円  　　　　  1,170,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 6,167,605 円  　　　      123,352,092　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,573,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,945,000 円  　　　　  1,170,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,170,000 円  　　　　  1,170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,170,000 円  　　　　  1,170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      24,705,605 円　（　　　　　　        24,174 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9360    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,170,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   4,022.86 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 73,944,000 円  
（　　　　　        72,352 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 120,706,740 円      
②総費用 24,705,605 円      
③純収益　①－② 96,001,135 円      
④建物等に帰属する純収益 73,944,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 22,057,135 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,645,478 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,201 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    516,136,950 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     505,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区志村三丁目壱参番六
 0114000063978-0000
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備考