別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
板橋 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-10 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　齊藤　政治   TEL.
鑑定評価額 235,000,000 円  １㎡当たりの価格 500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区東坂下２丁目１１番４
｢東坂下２－１６－４｣		 ②地積
　(㎡)		 470  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度3種最高35m
高度地区最低7m

(100,300)
不整形
1.5:1		 店舗

ＲＣ3		 自動車販売会社、店
舗等の建ち並ぶ商業
地域		 南西25m国道 水道、ガス、下水 蓮根

880m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    25 ｍ、南    45 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 蓮根駅北東方

880m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度3種最高35m
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 自動車販売会社、店舗等の建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状の商業地
域として推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    507,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    482,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、板橋区及びその周辺区等における商業地域であり、特に代替性が高いのは、幹線道路沿いの商業地域で
ある。近隣地域は、最寄り駅への接近性はやや劣るが、用途の多様性が認められる地域である。需要者の用途的ニーズ
は様々であり、自己使用目的や収益目的の法人等が需要者の中心と思料する。近隣地域は用途の多様性が認められるこ
とから、需給は比較的安定している。市場での価格帯は土地で４５～５５万円／㎡程度が中心と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自動車販売会社、店舗等の建ち並ぶ商業地域であり、主たる需要者は、そのニーズによって市場性や収益性
を指標として市場参入することが想定される。また、取引事例比較法において採用した取引事例は、実際の不動産取引
市場において売買が成立したものであり、比準価格の信頼度は高いと判断する。よって、本件では比準価格をやや重視
するとともに収益価格を比較考量して、且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    520,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.5]		 [ 99.0]
100		 498,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増傾向で推移している。景気
は緩やかに回復しており、地価水準は上昇傾
向で推移している。


自動車販売会社、店舗等の建ち並ぶ商業地域
であり、近隣地域及びその周辺地域における
地域要因に特段の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +7.5
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １７－６公
Ｙ
-14		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西20m都道、
南4m、角地
近商
高度3種最高35m
(100,300)
b ３－６公Ｙ

-7		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m区道、
東6m、北4m、
三方路
近商
高度3種最高30m
(100,300)
c ２０－６公
Ｙ
-13		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m国道、
北5.4m、
二方路
商業
高度地区最低7m
地区計画等
(88,387)
d １２－６公
Ｙ
-8		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東20m区道、
中間画地
近商
高度3種最高30m
最低敷地７０㎡
(90,300)
e ３－６公

-15		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m国道、
中間画地
近商
高度3種最高35m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
552,682  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
555,314 		 100
[ 107.6]
516,091 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
511,000 
b (　           ) 
511,792  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
511,792 		 100
[ 101.0]
506,725 
502,000 
c (　           ) 
433,194  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
512,943 		 100
[ 101.2]
506,861 
502,000 
d (　           ) 
265,466  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
396,682 		 100
[  76.6]
517,862 
513,000 
e (　           ) 
561,810  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
591,024 		 100
[  97.2]
608,049 
602,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.1 交通・接近　  +0.7 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.1 交通・接近　  +3.3 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +4.6 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.1 交通・接近　  -3.2 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.3 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    507,000 円／㎡]  



板橋 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,610,627 
10,653,098 
38,957,529 
29,412,800 
9,544,729 		 （　0.9484）
9,052,221 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    226,305,525 円　　　　（　    482,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 300.21 ＲＣ8 1,528.77
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度3種最高35m
高度地区最低7m		 100 ％   300 ％   300 ％   470 ㎡     27.5 m x   17.5 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階部分はフロア貸し店舗、２～８階はファミリータイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　  91.4 ％
の理由		 地域における店舗兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
299.18 
74.4 
222.66 
3,600 
801,576 		 3.0  2,404,728 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
206.97 
96.2 
199.20 
2,900 
577,680 		 1.0  577,680 
1.0  577,680 

 4～ 5		 住宅
206.97 
96.2 
199.20 
2,930 
583,656 		 1.0  583,656 
1.0  583,656 

 6～ 7		 住宅
157.17 
95.1 
149.40 
2,960 
442,224 		 1.0  442,224 
1.0  442,224 

 8～ 8		 住宅
87.37 
91.1 
79.60 
3,000 
238,800 		 1.0  238,800 
1.0  238,800 

計
1,528.77 
91.4 
1,397.86 

4,247,496 		 5,850,648 
3,445,920 
⑨年額支払賃料      4,247,496 円　×　12ヶ月　＝　      50,969,952 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,397.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,969,952 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,058,197 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,911,755 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,850,648 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,996 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,445,920 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,643,876 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,610,627 円　　　　（　       105,555 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ８－６公
　　　　-24		 2,970  
(   2,970) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[105.0]
2,801 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ８－６公
　　　　-27		 3,001  
(   2,877) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,062 
c Ｒ８－６公
　　　　-26		 3,242  
(   3,108) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]
3,376 
板橋 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,480,000 円  　　　　    496,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,548,498 円  　　　       50,969,952　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      416,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,216,000 円  　　　　    496,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       496,000 円  　　　　    496,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       496,000 円  　　　　    496,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,653,098 円　（　　　　　　        22,666 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9484    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 496,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　   1,528.77 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,412,800 円  
（　　　　　        62,580 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,610,627 円      
②総費用 10,653,098 円      
③純収益　①－② 38,957,529 円      
④建物等に帰属する純収益 29,412,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,544,729 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,052,221 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,260 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    226,305,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     482,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区東坂下二丁目壱壱番四
 0114000083257-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-10 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　眞下　陽義   TEL.
鑑定評価額 235,000,000 円  １㎡当たりの価格 500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区東坂下２丁目１１番４
｢東坂下２－１６－４｣		 ②地積
　(㎡)		 470  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度3種最高35m
高度地区最低7m

(100,300)
不整形
1.5:1		 店舗

ＲＣ3		 自動車販売会社、店
舗等の建ち並ぶ商業
地域		 南西25m国道 水道、ガス、下水 蓮根

880m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    25 ｍ、南    45 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ　　　国道 交通

施設		 蓮根駅北東方

880m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度3種最高35m
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗・事業所・共同住宅が見られる商業地域である。価格形成要因に大きな変化を及ぼす要因は
見当たらないため、当面は現状のまま推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    471,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は板橋区内及び北区北部を含む幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は地縁的選好性を有
する自用目的の法人やロードサイド型の店舗の出店を目的とする事業者を中心に、マンション開発業者も見られる。繁
華性はそれほど高くはないため、商業的な利用は低層階に限られる。市場の中心価格帯は、立地、取引規模により様々
であるが４５万円～６０万円／㎡程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場で代替性を反映した比準価格と標準地の収益性を反映した収益価格はともに妥当性を有する。商業地域であれば収
益価格を重視すべきであるが、需要者は自用目的の法人等もあり、収益価格が建築費等の各種数値に想定要因を多く含
むことも考慮し、比準価格と収益価格を比較考量し、代表標準地の規準価格との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    520,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.4]		 [ 99.0]
100		 499,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加である
。取引件数は横這いであるが、価格は上昇し
ている。


幹線道路沿いの土地は供給が少なく、需要は
堅調である。格別の変動要因はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +7.5
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３－６公

-15		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m国道、
中間画地
近商
高度3種最高35m
(100,300)
b １２－６公

-19		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東25m国道、
中間画地
近商
高度3種最高35m
高度地区
(100,300)
c ０９－６公
Ｙ
-22		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西28m国道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
d ６－６公Ｙ

-18		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25.5m国
道、北西4m、
角地
商業
高度地区最高40m
都市計画道路
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
561,810  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
591,024 		 100
[ 102.3]
577,736 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
572,000 
b (　           ) 
580,093  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
595,756 		 100
[ 116.5]
511,379 
506,000 
c (　           ) 
695,296  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
704,656 		 100
[ 141.5]
497,990 
493,000 
d (　           ) 
755,450  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
767,681 		 100
[ 149.5]
513,499 
508,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.3 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  +5.8 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  +7.7 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    520,000 円／㎡]  



板橋 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,664,733 
10,479,563 
38,185,170 
28,938,400 
9,246,770 		 （　0.9568）
8,847,310 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    221,182,750 円　　　　（　    471,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 300.21 ＲＣ8 1,528.77
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度3種最高35m
高度地区最低7m		 100 ％   300 ％   300 ％   470 ㎡     27.5 m x   17.5 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は住宅で５０㎡程度の２ＬＤＫを想定 ⑦有効率　  91.4 ％
の理由		 店舗兼共同住宅として標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
299.18 
74.4 
222.66 
3,350 
745,911 		 3.0  2,237,733 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
206.97 
96.2 
199.20 
2,860 
569,712 		 1.0  569,712 
1.0  569,712 

 4～ 5		 住宅
206.97 
96.2 
199.20 
2,910 
579,672 		 1.0  579,672 
1.0  579,672 

 6～ 7		 住宅
157.17 
95.1 
149.40 
2,950 
440,730 		 1.0  440,730 
1.0  440,730 

 8～ 8		 住宅
87.37 
91.1 
79.60 
3,000 
238,800 		 1.0  238,800 
1.0  238,800 

計
1,528.77 
91.4 
1,397.86 

4,164,939 		 5,656,761 
3,419,028 
⑨年額支払賃料      4,164,939 円　×　12ヶ月　＝　      49,979,268 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,397.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,979,268 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,998,756 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,980,512 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,656,761 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,174 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,419,028 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,631,047 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,664,733 円　　　　（　       103,542 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ８－６公
　　　　-24		 2,970  
(   2,970) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,970 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,983 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,860 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ８－６公
　　　　-26		 3,242  
(   3,108) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,242 
c Ｒ８－６公
　　　　-27		 3,001  
(   2,877) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,001 
板橋 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,440,000 円  　　　　    488,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,498,963 円  　　　       49,979,268　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      416,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,148,000 円  　　　　    488,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       488,000 円  　　　　    488,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       488,000 円  　　　　    488,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,479,563 円　（　　　　　　        22,297 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 488,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   1,528.77 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,938,400 円  
（　　　　　        61,571 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,664,733 円      
②総費用 10,479,563 円      
③純収益　①－② 38,185,170 円      
④建物等に帰属する純収益 28,938,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,246,770 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,847,310 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,824 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    221,182,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     471,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区東坂下二丁目壱壱番四
 0114000083257-0000
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備考