別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-8 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　神道　和弘   TEL.
鑑定評価額 205,000,000 円  １㎡当たりの価格 931,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区大和町１４番２外
｢大和町１４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 220  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最低7m
高度地区最高60m

(100,600)

1.5:1		 診療所兼共同住宅

ＲＣ12		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 東40m国道 水道、ガス、下水 板橋本町近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    45 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 板橋本町駅南方近接

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最低7m
高度地区最高60m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移する
ものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    947,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    871,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は板橋区及び隣接区内で幹線道路沿いの商業地域。主たる需要者は店舗兼共同住宅等の建設を目的とする不
動産開発業者、賃貸収益を目的とした個人・法人投資家等である。高容積率の商業地のため、供給が限定的であり、需
要は強含みで推移している。中心となる価格帯は画地規模、利用目的等により様々であるが、標準的画地（２００㎡）
程度の土地で２億円前後と推察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、需要者は不動産開発業者、収益目的の個人・法人投資
家等が想定され、取引に当たっては市場性に加えて収益性も考慮して意思決定が行われているものと思料するが、収益
価格は想定部分を多く含み、比準価格に比べ信頼性がやや劣る。したがって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に
、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,090,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[123.4]		 [100.0]
100		 924,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    846,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加。不動
産の取引件数はほぼ横ばいであるものの、取
引価格は上昇傾向で推移。


中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業
地域で、地域要因に特段の変化は見られない
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.9
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  -6.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０９－６公
Ｙ
-22		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西28m国道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
b ６－６公Ｙ

-18		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25.5m国
道、北西4m、
角地
商業
高度地区最高40m
都市計画道路
(100,400)
c １２－６公
Ｙ
-13		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西40m都道、
南東25m、
角地
商業
高度地区最低7m
(100,500)
d １４－６公

-28		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m国道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
(100,500)
e ３－６公Ｙ

-11		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m国道、
東3.8m、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
695,296  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
704,656 		 100
[  73.6]
957,413 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
957,000 
b (　           ) 
755,450  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
767,681 		 100
[  83.0]
924,917 
925,000 
c (　           ) 
864,346  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
887,395 		 100
[  90.7]
978,385 
978,000 
d (　           ) 
765,613  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
823,034 		 100
[  88.6]
928,932 
929,000 
e (　           ) 
763,903  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
834,360 		 100
[  84.7]
985,077 
985,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  -5.6 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -1.8 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -1.6 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +0.2 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    947,000 円／㎡]  



板橋 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,814,937 
10,624,051 
38,190,886 
30,005,800 
8,185,086 		 （　0.9360）
7,661,240 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    191,531,000 円　　　　（　    871,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 151.44 ＲＣ11 1,451.54
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
高度地区最高60m		 100 ％   600 ％   600 ％   220 ㎡     19.4 m x   11.8 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸しの店舗、２～１０階は平均専有面積４３㎡程度の住宅、１１階は平均専有面積６１㎡程度の住宅を想定 ⑦有効率　  89.5 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を考慮して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.12 
52.3 
78.53 
3,900 
306,267 		 6.0  1,837,602 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
136.93 
94.1 
128.88 
3,030 
390,506 		 1.0  390,506 
1.0  390,506 

 5～ 7		 住宅
136.93 
94.1 
128.88 
3,090 
398,239 		 1.0  398,239 
1.0  398,239 

 8～10		 住宅
136.93 
94.1 
128.88 
3,150 
405,972 		 1.0  405,972 
1.0  405,972 

11～11		 住宅
69.05 
88.3 
61.00 
3,000 
183,000 		 1.0  183,000 
1.0  183,000 

計
1,451.54 
89.5 
1,299.45 

4,073,418 		 5,604,753 
3,767,151 
⑨年額支払賃料      4,073,418 円　×　12ヶ月　＝　      48,881,016 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,299.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,881,016 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,955,241 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,925,775 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,604,753 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,806 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,767,151 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,835,356 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,814,937 円　　　　（　       221,886 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１２－６公
　　　　-14		 2,733  
(   2,620) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]
2,865 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,161 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,030 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１２－６公
　　　　-17		 3,081  
(   2,954) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
3,220 
c Ｒ１２－６公
　　　　-18		 3,289  
(   3,153) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]
3,166 
板橋 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,530,000 円  　　　　    506,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,444,051 円  　　　       48,881,016　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      337,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,301,000 円  　　　　    506,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       506,000 円  　　　　    506,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       506,000 円  　　　　    506,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,624,051 円　（　　　　　　        48,291 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9360    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 506,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　   1,451.54 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,005,800 円  
（　　　　　       136,390 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,814,937 円      
②総費用 10,624,051 円      
③純収益　①－② 38,190,886 円      
④建物等に帰属する純収益 30,005,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,185,086 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,661,240 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       34,824 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    191,531,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     871,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区大和町壱四番弐
 0114000140608-0000
2 　板橋区大和町壱四番参七
 0114000140642-0000
3 　板橋区大和町壱四番弐七
 0114000140632-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-8 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　末原　伸隆   TEL.
鑑定評価額 205,000,000 円  １㎡当たりの価格 930,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区大和町１４番２外
｢大和町１４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 220  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最低7m
高度地区最高60m

(100,600)

1.5:1		 診療所兼共同住宅

ＲＣ12		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 東40m国道 水道、ガス、下水 板橋本町近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    45 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 東４０ｍ国道 交通

施設		 板橋本町駅南方近接

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最低7m
高度地区最高60m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗併用共同住宅、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、地域に特段の変動をもたらす要因はなく
、当面現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    980,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    866,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏内を板橋区及びその周辺区における商業地域、特に駅から近く広幅員道路に面する高層利用が可能な地域と
判定した。近隣地域は最寄駅からの接近性に優れ安定した賃貸需要が見込まれることから、典型的な需要者としては収
益不動産の所有を目的とする投資家等が想定される。市場における中心価格帯は土地値で９５万円／㎡程度と把握され
るが、旺盛な需要に比して供給は限定的であり、著しく高額な価格での取引も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の取引市場においては、同一需給圏内の代替競争不動産の価格水準を把握の上、収益性も考慮して取引の意思決
定がなされると判断される。比準価格で採用した取引事例においては収益性も加味されて取引価格が形成されていると
考えられ、また、実証的である。一方、収益価格は想定部分を多く含み、相対的信頼性は劣る。よって、比準価格を重
視し収益価格を相互に比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,090,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[123.2]		 [100.0]
100		 925,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    846,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の商業地の取引件数はほぼ横ばい、オフ
ィス、店舗、マンションの賃料は横ばい、分
譲マンション価格は上昇傾向で推移している
。

中高層の店舗、事務所ビル、店舗併用共同住
宅等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に
特段の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.9
交通・接近　　　  -0.4
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  -6.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２－６公

-23		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東27m国道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
最低敷地６０㎡
(100,600)
b １２－６公

-19		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東25m国道、
中間画地
近商
高度3種最高35m
高度地区
(100,300)
c １７－６公

-10		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m都道、
南西6m、角地
近商
高度3種最高35m
(100,300)
d ６－６公Ｙ

-18		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25.5m国
道、北西4m、
角地
商業
高度地区最高40m
都市計画道路
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
789,424  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
827,316 		 100
[  84.2]
982,561 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
983,000 
b (　           ) 
580,093  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
595,756 		 100
[  61.0]
976,649 
977,000 
c (　           ) 
863,472  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
853,604 		 100
[  75.0]
1,138,139 
1,140,000 
d (　           ) 
755,450  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
767,681 		 100
[  80.2]
957,208 
957,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　 -10.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -4.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -1.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    980,000 円／㎡]  



板橋 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,141,605 
10,467,734 
37,673,871 
29,531,400 
8,142,471 		 （　0.9360）
7,621,353 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    190,533,825 円　　　　（　    866,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 151.44 ＲＣ11 1,451.54
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
高度地区最高60m		 100 ％   600 ％   600 ％   220 ㎡     19.4 m x   11.8 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階部分を店舗、２階以上を居宅（２～１０階は２ＤＫタイプ、１１階は３ＤＫタイプ）の店舗兼共同住宅を想定。 ⑦有効率　  89.5 ％
の理由		 地域における標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.12 
52.3 
78.53 
4,250 
333,753 		 6.0  2,002,518 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
136.93 
94.1 
128.88 
2,924 
376,845 		 1.0  376,845 
1.0  376,845 

 5～ 7		 住宅
136.93 
94.1 
128.88 
3,041 
391,924 		 1.0  391,924 
1.0  391,924 

 8～10		 住宅
136.93 
94.1 
128.88 
3,099 
399,399 		 1.0  399,399 
1.0  399,399 

11～11		 住宅
69.05 
88.3 
61.00 
2,953 
180,133 		 1.0  180,133 
1.0  180,133 

計
1,451.54 
89.5 
1,299.45 

4,018,390 		 5,687,155 
3,684,637 
⑨年額支払賃料      4,018,390 円　×　12ヶ月　＝　      48,220,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,299.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,220,680 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,928,827 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,291,853 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,687,155 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,597 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,684,637 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,795,155 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,141,605 円　　　　（　       218,825 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ０５－６公
　　　　-1		 2,991  
(   2,868) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]
2,877 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,924 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１２－６公
　　　　-14		 2,733  
(   2,620) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[104.0]
2,682 
c Ｒ１２－６公
　　　　-15		 3,351  
(   3,349) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]
3,425 
板橋 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,490,000 円  　　　　    498,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,411,034 円  　　　       48,220,680　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      337,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,233,000 円  　　　　    498,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       498,000 円  　　　　    498,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       498,000 円  　　　　    498,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,467,734 円　（　　　　　　        47,581 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9360    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 498,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   1,451.54 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,531,400 円  
（　　　　　       134,234 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,141,605 円      
②総費用 10,467,734 円      
③純収益　①－② 37,673,871 円      
④建物等に帰属する純収益 29,531,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,142,471 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,621,353 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       34,643 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    190,533,825 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     866,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区大和町壱四番弐
 0114000140608-0000
2 　板橋区大和町壱四番参七
 0114000140642-0000
3 　板橋区大和町壱四番弐七
 0114000140632-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考