別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-7 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　矢崎　美和子   TEL.
鑑定評価額 49,200,000 円  １㎡当たりの価格 665,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区上板橋１丁目４７５３番８
｢上板橋１－２１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 74  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高30m
最低敷地６０㎡

(90,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 中小規模小売店舗が
街道沿いに建ち並ぶ
商業地域		 南西8m区道 水道、ガス、下水 上板橋

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 上板橋駅南方

270m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高30m
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 地域は店舗兼共同住宅や小売店舗が建ち並ぶ商業地域で、駅周辺では市街地再開発事業が進展しているが、近隣
地域は当面、現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    682,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    648,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として、板橋区及び周辺区内の普通商業地域。需要者の中心は、地縁的選好性を有する自己利用目的の
事業会社や貸しビル事業者、投資家等と考えられる。駅から近く近隣地域に近接して大型スーパーが立地している上、
周辺では市街地再開発事業が進展を見せていることから、需要は旺盛である。近隣地域周辺においては、土地について
１㎡あたり７０万円前後が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場参加者が収益性をも踏まえた結果成立した事例を中心に査定されており実証的で軽視し得ない価格で
ある。一方、貸しビル事業者等を中心とする需要者は収益性に着目するものと考えられ、その収益性を直接的に試算し
た収益価格は説得力を持つ。したがって、両価格を相互に関連付け、且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を
上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    931,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[100.0]		 100
[151.9]		 [100.0]
100		 665,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    624,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 板橋区においては、人口は微増、世帯数はや
や増加傾向。区内商業地の取引件数は横ばい
であるが、取引価格は上昇傾向にある。


地域要因の特段の変動とまでは呼べるもので
はないが、最寄りの上板橋駅周辺では再開発
事業に進展がみられる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １８－６公
Ｙ
-5		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
(70,200)
b １７－６公

-24		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m区道、
中間画地
準工
高度3種最高35m
(70,300)
c １１－６公
Ｙ
-7		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西4m道路、
中間画地
２住居
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡
(70,160)
d ６－６公Ｙ

-10		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南8m区道、
中間画地
近商
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡
(90,300)
e ２２－６公

-12		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8m区道、
南4m、角地
近商
高度2種最高30m
最低敷地７０㎡
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
645,682  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
686,360 		 100
[  76.6]
896,031 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
896,000 
b (　           ) 
651,711  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
675,173 		 100
[  93.0]
725,992 
726,000 
c (　           ) 
502,934  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
552,724 		 100
[  86.2]
641,211 
641,000 
d (　           ) 
676,819  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
710,660 		 100
[ 100.0]
710,660 
711,000 
e (　           ) 
468,353  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
455,993 		 100
[  70.4]
647,717 
648,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    682,000 円／㎡]  



板橋 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に在って再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,243,259 
1,538,674 
6,704,585 
4,699,200 
2,005,385 		 （　0.9568）
1,918,752 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     47,968,800 円　　　　（　    648,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 46.92 ＲＣ5 229.65
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高30m
最低敷地６０㎡		 90 ％   300 ％   300 ％   74 ㎡      6.0 m x   12.5 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２～５階は各階１戸の住戸。 ⑦有効率　  82.7 ％
の理由		 地域において標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
47.53 
59.6 
28.32 
6,368 
180,342 		 6.0  1,082,052 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
45.53 
88.7 
40.38 
3,184 
128,570 		 1.0  128,570 
1.0  128,570 

 4～ 5		 住宅
45.53 
88.7 
40.38 
3,248 
131,154 		 1.0  131,154 
1.0  131,154 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
229.65 
82.7 
189.84 

699,790 		 1,601,500 
519,448 
⑨年額支払賃料        699,790 円　×　12ヶ月　＝　       8,397,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     189.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,397,480 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       419,874 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,977,606 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,601,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,214 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          519,448 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         250,439 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,243,259 円　　　　（　       111,395 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ２０－６公
　　　　-15		 3,208  
(   3,206) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
3,343 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,321 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,184 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ２０－６公
　　　　-19		 3,134  
(   3,134) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,134 
c Ｒ２０－６公
　　　　-20		 3,211  
(   3,209) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
3,485 
板橋 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 284,800 円  　　　　     71,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 419,874 円  　　　        8,397,480　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       86,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      605,200 円  　　　　     71,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        71,200 円  　　　　     71,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,200 円  　　　　     71,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,538,674 円　（　　　　　　        20,793 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 10 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 301,000 円／㎡　×　     229.65 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.1236 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,699,200 円  
（　　　　　        63,503 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,243,259 円      
②総費用 1,538,674 円      
③純収益　①－② 6,704,585 円      
④建物等に帰属する純収益 4,699,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,005,385 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,918,752 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,929 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,968,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     648,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区上板橋一丁目四七五参番八
 0114000172145-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
板橋 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-7 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　齊藤　政治   TEL.
鑑定評価額 49,200,000 円  １㎡当たりの価格 665,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区上板橋１丁目４７５３番８
｢上板橋１－２１－４｣		 ②地積
　(㎡)		 74  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高30m
最低敷地６０㎡

(90,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 中小規模小売店舗が
街道沿いに建ち並ぶ
商業地域		 南西8m区道 水道、ガス、下水 上板橋

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 上板橋駅南方

270m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高30m
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模小売店舗が街道沿いに建ち並ぶ商業地域であり、上板橋駅南口駅前地区の再開発が進捗しているものの
、近隣地域の地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状の商業地域として推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    684,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    647,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、板橋区及びその周辺区等における商業地域であり、特に代替性が高いのは、板橋区内の普通商業地域で
ある。近隣地域は、最寄り駅への接近性が良好な用途の多様性が認められる地域である。需要者の用途的ニーズは様々
であり、自己使用目的や収益目的の法人等が需要者の中心と思料する。近隣地域は用途の多様性が認められることから
、需給は比較的安定している。市場での価格帯は土地で６５～７０万円／㎡程度が中心と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中小規模小売店舗が街道沿いに建ち並ぶ商業地域であり、主たる需要者は収益性を指標として市場参入す
ることが想定される。また、取引事例比較法において採用した取引事例は、実際の不動産取引市場において売買が成立
したものであり、比準価格の信頼度は高いと判断する。よって、本件では比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、且
つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    931,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[100.0]		 100
[151.8]		 [100.0]
100		 665,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    624,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増傾向で推移している。景気
は緩やかに回復しており、地価水準は上昇傾
向で推移している。


上板橋駅南口駅前地区の再開発が進捗してい
るものの、近隣地域及びその周辺地域におけ
る地域要因に特段の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.2
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　  +6.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１－６公
Ｙ
-8		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6m区道、
中間画地
近商
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡
(90,300)
b １０－６公

-15		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西11m区道、
中間画地
近商
高度3種最高30m
(90,300)
c ２１－６公

-10		 板橋区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北8.1m区道、
中間画地
近商
高度3種最高35m
(90,300)
d １７－６公
Ｙ
-15		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北8m区道、
東4m、角地
近商
高度3種最高30m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
644,926  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
722,580 		 100
[ 103.9]
695,457 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
695,000 
b (　           ) 
611,247  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
645,275 		 100
[  95.1]
678,523 
679,000 
c (　    178,529) 
600,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
615,000 		 100
[  90.4]
680,310 
680,000 
d (　           ) 
674,179  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
684,452 		 100
[  88.2]
776,023 
776,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -5.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  +0.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    684,000 円／㎡]  



板橋 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,693,408 
1,439,572 
6,253,836 
4,251,810 
2,002,026 		 （　0.9568）
1,915,538 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     47,888,450 円　　　　（　    647,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 46.92 ＲＣ5 229.65
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高30m
最低敷地６０㎡		 90 ％   300 ％   300 ％   74 ㎡      6.0 m x   12.5 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２～５階は平均専有面積４０㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　  82.7 ％
の理由		 地域における類似建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
47.53 
59.6 
28.32 
6,100 
172,752 		 6.0  1,036,512 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
45.53 
88.7 
40.38 
2,930 
118,313 		 1.0  118,313 
1.0  118,313 

 4～ 5		 住宅
45.53 
88.7 
40.38 
3,020 
121,948 		 1.0  121,948 
1.0  121,948 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
229.65 
82.7 
189.84 

653,274 		 1,517,034 
480,522 
⑨年額支払賃料        653,274 円　×　12ヶ月　＝　       7,839,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     189.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,839,288 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       391,964 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,447,324 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,517,034 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,412 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          480,522 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         231,672 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,693,408 円　　　　（　       103,965 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ８－６公
　　　　-14		 2,755  
(   2,641) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,991 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,930 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ２０－６公
　　　　-14		 2,783  
(   2,670) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,929 
c Ｒ２０－６公
　　　　-15		 3,208  
(   3,206) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]
3,127 
板橋 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 286,800 円  　　　　     71,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 313,572 円  　　　        7,839,288　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       86,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      609,400 円  　　　　     71,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        71,700 円  　　　　     71,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,700 円  　　　　     71,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,439,572 円　（　　　　　　        19,454 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 303,000 円／㎡　×　     229.65 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,251,810 円  
（　　　　　        57,457 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,693,408 円      
②総費用 1,439,572 円      
③純収益　①－② 6,253,836 円      
④建物等に帰属する純収益 4,251,810 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,002,026 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,915,538 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,886 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,888,450 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     647,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区上板橋一丁目四七五参番八
 0114000172145-0000
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備考