別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-1 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　長岡　正明   TEL.
鑑定評価額 159,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,610,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区大山町３１番１
｢大山町３１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高45m
地区計画等

(100,420)

1:3		 店舗兼事務所

ＳＲＣ4F1B		 小売店舗が建ち並ぶ
大山駅に近い既成商
業地域		 南7m区道 水道、ガス、下水 大山

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ区道 交通

施設		 大山駅北西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,420)
防火 
高度地区最高45m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 再開発事業地に近接し、事業の進捗とともに、地域発展の期待値が高まっている。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,680,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は板橋区及びその隣接区に存する駅周辺の商業地域で、繁華性の高い地域と判定した。需要者は店舗出店希
望者を中心に、法人・個人の投資者、不動産業者等多岐に及ぶものと考えられる。多様な用途が想定され、価格帯は用
途、規模によりまちまちだが、中小事業者でも資金調達可能な２億円以下が主流と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 従来から区を代表する商業地域だが、隣接する地区の再開発事業で、発展の期待値は高まり、取引は強い引き合いが予
想される。一方、賃貸需要も十分見込めることから、収益物件としても安定している。上振れしやすい取引市場に比べ
、賃貸市場はやや硬直的で、収益価格はやや低位に求められたものと思料される。よって比準価格と収益価格を関連付
け、さらに、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,090,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.6]		 [100.0]
100		 1,610,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口、世帯数は微増、取引件数は横ば
いの状況で推移している。商業地価には上昇
の傾向がみられる。


隣接する区域で再開発事業が進捗中である。




個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １７－６公
Ｙ
-1		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南8m都道、
中間画地
商業
高度地区最高45m
(80,480)
b １１－６公

-12		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6.9m区道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
地区計画等
(100,400)
c ６－６公Ｙ

-2		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西5.3m区道
、中間画地
商業
高度地区最高45m
景観計画区域
(100,318)
d １８－６公

-13		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北8m区道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
e ２１－６公

-2		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4m区道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,536,151  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,715,881 		 100
[  99.7]
1,721,044 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,720,000 
b (　           ) 
1,317,632  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,383,514 		 100
[  85.5]
1,618,145 
1,620,000 
c (　           ) 
1,261,421  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,362,335 		 100
[  80.4]
1,694,447 
1,690,000 
d (　           ) 
1,060,094  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,100,378 		 100
[  71.4]
1,541,146 
1,540,000 
e (　           ) 
1,534,457  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,601,973 		 100
[  83.5]
1,918,531 
1,920,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,680,000 円／㎡]  



板橋 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,597,743 
3,788,298 
14,809,445 
8,595,200 
6,214,245 		 （　0.9568）
5,945,790 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    148,644,750 円　　　　（　  1,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 77.13 ＲＣ5F1B 416.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高45m
地区計画等		 100 ％   500 ％   420 ％   99 ㎡      5.5 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸し、地下１階～３階は店舗、４階から上は事務所を想定 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 同等規模・用途の建物の有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
76.93 
83.4 
64.16 
4,300 
275,888 		 4.0  1,103,552 
1.0  275,888 

 1～ 1		 店舗
67.91 
78.5 
53.31 
8,045 
428,879 		 6.0  2,573,274 
1.0  428,879 

 2～ 2		 店舗
67.91 
94.4 
64.11 
4,600 
294,906 		 4.0  1,179,624 
1.0  294,906 

 3～ 3		 店舗
67.91 
94.4 
64.11 
3,600 
230,796 		 4.0  923,184 
1.0  230,796 

 4～ 5		 事務所
67.91 
94.4 
64.11 
2,700 
173,097 		 2.0  346,194 
1.0  173,097 

計
416.48 
89.8 
373.91 

1,576,663 		 6,472,022 
1,576,663 
⑨年額支払賃料      1,576,663 円　×　12ヶ月　＝　      18,919,956 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     373.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,919,956 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,135,197 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,784,759 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,472,022 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          60,837 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,576,663 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         752,147 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,597,743 円　　　　（　       187,856 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１５－６公
　　　　-18		 4,816  
(   4,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 90.0]
7,644 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,406 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,045 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ１５－６公
　　　　-19		 6,417  
(   6,141) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
9,167 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
板橋 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 680,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 756,798 円  　　　       18,919,956　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      923,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,156,000 円  　　　　    136,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,788,298 円　（　　　　　　        38,266 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 136,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     416.48 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,595,200 円  
（　　　　　        86,820 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,597,743 円      
②総費用 3,788,298 円      
③純収益　①－② 14,809,445 円      
④建物等に帰属する純収益 8,595,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,214,245 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,945,790 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       60,058 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    148,644,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区大山町参壱番壱
 0114000177423-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-1 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　塩入　晋   TEL.
鑑定評価額 160,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,620,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区大山町３１番１
｢大山町３１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高45m
地区計画等

(100,420)

1:3		 店舗兼事務所

ＳＲＣ4F1B		 小売店舗が建ち並ぶ
大山駅に近い既成商
業地域		 南7m区道 水道、ガス、下水 大山

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ区道 交通

施設		 大山駅北西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,420)
防火 
高度地区最高45m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 繁華性の高いハッピーロード大山商店街の中心部に位置しており、付近で進行中の再開発や都市計画道路事業等
の影響を受けつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,660,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,430,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね板橋区及び隣接区における商業地域である。需要者の中心は、地縁のある自用目的の個人や
法人、賃料収入を目的とする投資家、不動産業者等である。新型コロナによる影響から脱却して客足は戻り、飲食店舗
等への引き合いは増加傾向にある。また、周辺再開発による地域経済活性化への期待感もあって投資意欲は高まってい
る。比較的小規模の画地が多く、中心価格帯は総額で１億円から３億円程度が目安となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 繁華性の高い商業地域に存し、自用目的の取引のほか収益性を考慮した投資目的の取引も多く見込まれる。したがって
、各事例の規範性を考慮のうえ試算され、市場の実勢を反映して実証的な比準価格と、対象標準地の最有効使用に基づ
く収益性に着目して求めた収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,090,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.6]		 [100.0]
100		 1,610,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 板橋区の人口は微増、世帯数はやや増加傾向
にある。区内商業地の取引件数は概ね横這い
、取引価格は上昇傾向が窺える。


西方で事業中のクロスポイント周辺地区に続
いて、令和５年９月、ピッコロ・スクエア周
辺地区において再開発組合の設立が認可され
た。

個別的要因に変動はない。稀少性を有し市場
競争力は高い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１－６公

-12		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6.9m区道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
地区計画等
(100,400)
b １１－６公

-13		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m道路、
中間画地
商業
高度地区最高45m
(100,240)
c １０－６公

-29		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6.3m区道、
中間画地
近商
高度3種最高35m
地区計画等
(90,300)
d ６－６公Ｙ

-8		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西20m国道、
北6.2m、角地
商業
高度地区最高45m
地区計画等
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,317,632  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,383,514 		 100
[  85.5]
1,618,145 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,620,000 
b (　           ) 
839,281  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
875,370 		 100
[  57.9]
1,511,865 
1,510,000 
c (　           ) 
841,135  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
942,591 		 100
[  53.6]
1,758,565 
1,760,000 
d (　           ) 
1,633,760  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
1,823,933 		 100
[ 100.5]
1,814,859 
1,810,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,660,000 円／㎡]  



板橋 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,051,440 
4,219,919 
14,831,521 
8,911,200 
5,920,321 		 （　0.9568）
5,664,563 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    141,614,075 円　　　　（　  1,430,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 77.13 ＲＣ5F1B 416.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高45m
地区計画等		 100 ％   500 ％   420 ％   99 ㎡      5.5 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造地下１階付５階建の店舗兼事務所（各階フロア貸しで、地下１階から地上３階は店舗、４～５階は事務所）を想定 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
76.93 
83.4 
64.13 
4,345 
278,645 		 6.0  1,671,870 
1.0  278,645 

 1～ 1		 店舗
67.91 
78.5 
53.31 
7,900 
421,149 		 10.0  4,211,490 
1.0  421,149 

 2～ 2		 店舗
67.91 
94.4 
64.13 
4,740 
303,976 		 6.0  1,823,856 
1.0  303,976 

 3～ 3		 店舗
67.91 
94.4 
64.13 
3,555 
227,982 		 6.0  1,367,892 
1.0  227,982 

 4～ 5		 事務所
67.91 
94.4 
64.13 
3,000 
192,390 		 4.0  769,560 
1.0  192,390 

計
416.48 
89.8 
373.96 

1,616,532 		 10,614,228 
1,616,532 
⑨年額支払賃料      1,616,532 円　×　12ヶ月　＝　      19,398,384 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     373.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,398,384 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       969,919 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,428,465 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,614,228 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         100,835 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,616,532 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         522,140 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,051,440 円　　　　（　       192,439 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ７－６公
　　　　-8		 6,107  
(   5,770) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 81.6]		 100
[100.0]
7,560 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,190 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,900 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ７－６公
　　　　-9		 8,902  
(   8,372) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
10,598 
c Ｒ１４－６公
　　　　-16		 4,791  
(   4,603) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 83.2]		 100
[100.0]
6,470 
板橋 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 846,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 969,919 円  　　　       19,398,384　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      923,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,198,500 円  　　　　    141,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       141,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       141,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,219,919 円　（　　　　　　        42,625 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 141,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　     416.48 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,911,200 円  
（　　　　　        90,012 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,051,440 円      
②総費用 4,219,919 円      
③純収益　①－② 14,831,521 円      
④建物等に帰属する純収益 8,911,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,920,321 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,664,563 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       57,218 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    141,614,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,430,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区大山町参壱番壱
 0114000177423-0000
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備考