令和6年1月15日　提出 板橋 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   板橋 -48 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　長岡　正明   TEL.

鑑定評価額 3,150,000,000 円  １㎡当たりの価格 589,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 440,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 板橋区加賀１丁目３３５６番３ ｢加賀１－１１－１｣ ②地積 　(㎡) 5,346   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 準防 （その他） 高度3種最高35m 地区計画等 (70,300) 1:2.5 共同住宅 ＲＣ9F1B 中高層の共同住宅、 事業所等が混在する 住宅地域 西12m区道 水道、ガス、下水 板橋区役所前 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    68 ｍ、西    60 ｍ、南    38 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層分譲マンション地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.5 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　     5,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ない 街 路 １２ｍ区道 交通 施設 板橋区役所前駅北東方 700m 法令 規制 準工 (70,300) 準防  高度3種最高35m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 高層マンションが建ち並ぶ住宅地域で、現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 高層分譲マンション地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    593,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              589,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、板橋区を中心に、隣接する周辺区で、規模が大きく、高度利用が可能な土地、いわゆるマンション適地 の所在する地域と判定した。主たる需要者はマンションデベロッパーを中心に、投資目的の賃貸事業者、福祉関連施設 の事業者等多岐にわたる。中心価格帯は、規模、用途により様々だが、土地値で５億前後、総事業費で１０億円程度が 主流と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区内のマンション建築可能な土地は、希少性から、強い引き合いが予想され、土地の奪い合いから、比準価格には上振 れの傾向が見られる。一方、開発法による価格にも、低金利、好調な販売実績を背景に、リスクオンの動きが見られ、 高めの価格水準を指標する傾向が認められる。両試算価格は接近しているが、対象地の個別性を強く反映した開発法に よる価格を採用し、比準価格も参考に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　板橋 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    444,000 円／㎡ [105.9] 100 100 [103.0] 100 [ 77.1] [100.0] 100 592,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    549,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の人口、世帯数は微増、取引件数は横ば いの状況で推移している。住宅地価には上昇 の傾向がみられる。 地域要因に特段の変動はみられない。 個別的要因に特段の変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.3 ％  ％