令和6年1月12日　提出 板橋 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   板橋 -46 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　置鮎　謙治   TEL.

鑑定評価額 502,000,000 円  １㎡当たりの価格 687,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 500,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 板橋区小茂根１丁目１９５番１外 ｢小茂根１－３２－２２｣ ②地積 　(㎡) 731   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 防火 （その他） 高度3種最高35m 高度地区最低7m (100,300) 不整形 1.5:1 共同住宅 ＳＲＣ10 中規模マンション、 事業所が混在する住 宅地域 北西25m都道 水道、ガス、下水 小竹向原 410m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       735 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２５ｍ都道 交通 施設 小竹向原駅北西方 410m 法令 規制 近商 (100,300) 防火  高度3種最高35m 高度地区最低7m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模マンション、事業所が混在する住宅地域であるが、今後はマンション等への建て替えによる住宅地として の純化が徐々に進むものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中層共同住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    704,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              670,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、板橋区、練馬区など東京メトロ有楽町線・副都心線および東武東上線沿線で、幹線道路沿いを中 心に事業所やマンションが混在する地域である。需要者はマンションデベロッパーや不動産業者などであり、最寄駅か ら近いこともあり、比較的多くの需要が見込まれる。不動産需要は堅調に推移しており、供給に比して需要はより多く なっている。取引される不動産の中心価格帯は土地で４億円～５億円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模マンション、事業所が混在する住宅地域であるが、分譲マンションを建設し、販売するマンション業者による取 引があると同時に、事業者等による自用目的の取引もある。つまり、開発に基づく収益性が重視されていると同時に市 場性についても重視されている。以上より、本件においては開発法による価格と比準価格を関連付け、代表標準地との 検討を踏まえ、単価と総額との関連にも配慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　板橋 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    444,000 円／㎡ [105.9] 100 100 [103.0] 100 [ 66.1] [ 99.0] 100 684,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    630,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の人口は微増、世帯数はやや増加してい る。不動産の取引価格は上昇、住宅地の取引 件数はほぼ横ばい、マンション賃料は横ばい である。 上板橋駅から連なる店舗、店舗付共同住宅等 が建ち並ぶ近隣商業地域であ　り、地域要因 に特段の変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.0 ％  ％