別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 -42　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -42 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　長岡　正明   TEL.
鑑定評価額 82,700,000 円  １㎡当たりの価格 376,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区徳丸６丁目２７番２外
｢徳丸６－２７－１｣		 ②地積
　(㎡)		 220  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高17m
最低敷地　７０㎡

(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか空地
も残る区画整理済の
住宅地域		 南8m区道 水道、ガス、下水 東武練馬

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　８
ｍ区道		 交通

施設		 東武練馬駅北方

1.3km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高17m
最低敷地　７０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 画地規模の大きな住宅が多いが、今後、細分化が進むものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    385,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    249,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は板橋区北西部の高台を中心に、隣接する周辺部の良好な住環境にある住宅地域と判定した。需要者は当該
地域の地縁者及び周辺の居住者で、専用住宅を求める者が中心である。一次取得者が購入可能な価格水準にあり、需要
は比較的堅調である。中心価格帯は、土地値で３千万円から４千万円前後、新築戸建住宅で５千万円台が主流である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 閑静な高台の住宅地だが、駅から距離があり、賃貸住宅の人気は弱い。アパート等の収益物件も見られるが、土地所有
者の有効活用が主流であり、新規土地取得を前提とする収益事業の合理性は低い。一方、住宅実需は対象地域でも旺盛
である。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格も比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    446,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[101.0]		 100
[129.1]		 [105.0]
100		 376,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    362,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口、世帯数は微増、取引件数は横ば
いの状況で推移している。住宅地価には上昇
の傾向がみられる。


地域要因に特段の変動はみられない。




個別的要因に特段の変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -42　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８－６公Ｙ

-5		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡
(70,160)
b ０９－６公

-2		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東1.6m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,160)
c ２２－６公

-6		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡
(70,200)
d １２－６公
Ｙ
-8		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東20m区道、
中間画地
近商
高度3種最高30m
最低敷地７０㎡
(90,300)
e ２２－６公

-19		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
最低敷地６０㎡
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
289,529  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
313,408 		 100
[  93.1]
336,636 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
353,000 
b (　           ) 
448,581  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
479,597 		 100
[  91.8]
522,437 
549,000 
c (　           ) 
277,803  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
356,630 		 100
[ 100.9]
353,449 
371,000 
d (　           ) 
265,466  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
396,682 		 100
[ 112.4]
352,920 
371,000 
e (　           ) 
391,453  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
414,884 		 100
[ 107.6]
385,580 
405,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    385,000 円／㎡]  



板橋 -42　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,468,180 
1,724,083 
7,744,097 
5,496,720 
2,247,377 		 （　0.9767）
2,195,013 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     54,875,325 円　　　　（　    249,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -42　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 125.00 Ｓ3 375.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高17m
最低敷地　７０㎡		 70 ％   200 ％   200 ％   220 ㎡     12.5 m x   17.5 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階５５㎡前後のファミリータイプを想定 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同等規模・用途の建物の有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
125.00 
85.0 
106.25 
2,400 
255,000 		 1.0  255,000 
1.0  255,000 

 2～ 2		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
2,443 
274,838 		 1.0  274,838 
1.0  274,838 

 3～ 3		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
2,443 
274,838 		 1.0  274,838 
1.0  274,838 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
375.00 
88.3 
331.25 

804,676 		 804,676 
804,676 
⑨年額支払賃料        804,676 円　×　12ヶ月　＝　       9,656,112 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     331.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,656,112 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       579,367 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,076,745 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           804,676 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,564 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          804,676 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         383,871 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,468,180 円　　　　（　        43,037 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１５－６公
　　　　-10		 1,705  
(   1,704) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,368 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,498 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,443 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１５－６公
　　　　-11		 2,102  
(   2,015) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,628 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
板橋 -42　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 355,200 円  　　　　     88,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 289,683 円  　　　        9,656,112　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      146,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      754,800 円  　　　　     88,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        88,800 円  　　　　     88,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,800 円  　　　　     88,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,724,083 円　（　　　　　　         7,837 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     375.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,496,720 円  
（　　　　　        24,985 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,468,180 円      
②総費用 1,724,083 円      
③純収益　①－② 7,744,097 円      
④建物等に帰属する純収益 5,496,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,247,377 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,195,013 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,977 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,875,325 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     249,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 -42　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区徳丸六丁目２７番２
 0114000223281-0000
2 　板橋区徳丸六丁目２７番３
 0114000252063-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 -42　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -42 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　神岡　禎高   TEL.
鑑定評価額 82,100,000 円  １㎡当たりの価格 373,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区徳丸６丁目２７番２外
｢徳丸６－２７－１｣		 ②地積
　(㎡)		 220  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡

(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか空地
も残る区画整理済の
住宅地域		 南8m区道 水道、ガス、下水 東武練馬

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、８ｍ区
道		 交通

施設		 東武練馬駅北方

1.3km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 今後も当面は現状のまま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    383,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    270,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線、都営三田線の各駅から距離的に離れた板橋区北西部の住宅地域。需要者は区内及び隣接区の
都心通勤者、区内の地縁性を有する自営業者である。最寄駅から遠いものの、住環境の良好な地域で一定の需要がある
。市場の中心価格帯は、土地で３，０００万円～５，０００万円程度、新築の建売住宅では総額４，５００万円～５，
５００万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にアパート等も見受けられるが、自用の一般住宅としての利用を前提とした取引が中心の地域である。以上により
、収益性の価格形成に対する影響がやや希薄な地域であるため、取引の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格も
比較考量のうえ、単価と総額との関連、地域の動向等を勘案し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    446,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[101.0]		 100
[130.0]		 [105.0]
100		 373,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    362,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 板橋区内の人口は微増、世帯数はやや増加。
住宅地の取引件数はほぼ横ばいで取引価格は
上昇傾向。各種賃料は横ばいからやや上昇で
推移している。

特に地域要因に変動はなく、駅から遠いが住
環境の良好な地域で需要は比較的旺盛であり
、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -42　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２－６公

-6		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡
(70,200)
b ２２－６公

-18		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西5m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡
(70,200)
c ２２－６公

-19		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
最低敷地６０㎡
(70,160)
d ２１－６公

-1		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西6m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
277,803  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
356,630 		 100
[  96.9]
368,039 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
386,000 
b (　           ) 
294,599  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
295,754 		 100
[  95.0]
311,320 
327,000 
c (　           ) 
391,453  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
414,884 		 100
[  99.8]
415,715 
437,000 
d (　           ) 
225,768  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.9]
270,711 		 100
[  95.1]
284,659 
299,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    383,000 円／㎡]  



板橋 -42　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,197,435 
1,628,738 
7,568,697 
5,137,700 
2,430,997 		 （　0.9767）
2,374,355 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     59,358,875 円　　　　（　    270,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -42　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 125.00 Ｓ3 375.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡		 70 ％   200 ％   200 ％   220 ㎡     12.5 m x   17.5 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階５５㎡程度の２ＬＤＫタイプの共同住宅 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
125.00 
85.0 
106.25 
2,250 
239,063 		 1.0  239,063 
1.0  239,063 

 2～ 2		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
2,350 
264,375 		 1.0  264,375 
1.0  264,375 

 3～ 3		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
2,400 
270,000 		 1.0  270,000 
1.0  270,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
375.00 
88.3 
331.25 

773,438 		 773,438 
773,438 
⑨年額支払賃料        773,438 円　×　12ヶ月　＝　       9,281,256 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     331.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,281,256 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       464,063 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,817,193 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           773,438 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,348 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          773,438 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         372,894 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,197,435 円　　　　（　        41,807 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１５－６公
　　　　-10		 1,705  
(   1,704) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 83.0]		 100
[101.0]
2,393 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,451 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１５－６公
　　　　-11		 2,102  
(   2,015) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 88.0]		 100
[102.0]
2,602 
c Ｒ１５－６公
　　　　-12		 1,889  
(   1,887) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,361 
板橋 -42　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 332,000 円  　　　　     83,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 278,438 円  　　　        9,281,256　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      146,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      705,500 円  　　　　     83,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,000 円  　　　　     83,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,000 円  　　　　     83,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,628,738 円　（　　　　　　         7,403 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     375.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,137,700 円  
（　　　　　        23,353 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,197,435 円      
②総費用 1,628,738 円      
③純収益　①－② 7,568,697 円      
④建物等に帰属する純収益 5,137,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,430,997 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,374,355 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,793 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     59,358,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     270,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 -42　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区徳丸六丁目２７番２
 0114000223281-0000
2 　板橋区徳丸六丁目２７番３
 0114000252063-0000
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備考