別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
板橋 -38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -38 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　片岡　哲也   TEL.
鑑定評価額 85,500,000 円  １㎡当たりの価格 518,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区東山町２３番１５外
｢東山町２３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡

(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
等が建ち並ぶ住宅地
域		 西6.9m区道 水道、ガス、下水 ときわ台

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６．９
ｍ　区道		 交通

施設		 ときわ台駅　南西方

900m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中小規模の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移するものと
予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    531,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    353,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、板橋区を中心に隣接区周辺を含む住宅地域の圏域。主な需要者は、当該地域の居住者を中心に圏域外か
らの転入者も見られる。法人需要者では中規模以上の画地の分割販売を目的とする建売業者が多い。需給は概ね安定し
ている。取引の価格帯としては、土地は４，０００～５，０００万円台前後程度、新築戸建住宅では６，０００～７，
０００万円台前後程度の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域の周辺では、共同住宅等も散見されるが収益物件の取引は少なく、自己使用を目的とする取引が支配的である
。収益性よりも居住の快適性・利便性等を重視する住宅地域であり、土地の経済価値に見合った賃料水準が形成されて
いないため収益価格は低位に試算された。よって、市場の実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量
のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    588,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[102.0]		 100
[122.0]		 [102.0]
100		 516,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    492,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加、不動
産取引件数は略横這い傾向で推移している。
区内の住宅地需要は依然底堅く、取引価格は
上昇傾向にある。

中小規模の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域で
あり、上記一般的要因を反映して、地価は強
含み傾向にある。その他、特に地域要因に変
化はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １７－６公

-3		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東6m区道、
東9m、角地
１中専
高度2種最高22m
(80,200)
b １８－６公
Ｙ
-6		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.3m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
(70,200)
c １８－６公

-11		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東2.8m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高22m
宅造工事規制区域
(70,160)
d ６－６公Ｙ

-3		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東2.7m区道
、南1.8m、
西1.8m、
三方路
１中専
高度2種最高22m
地区計画等
(70,160)
e １７－６公
Ｙ
-7		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
492,324  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
488,108 		 100
[  94.1]
518,712 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
529,000 
b (　           ) 
551,165  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
567,064 		 100
[ 109.0]
520,242 
531,000 
c (　           ) 
493,321  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
497,116 		 100
[  94.9]
523,831 
534,000 
d (　           ) 
312,855  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.7]
444,279 		 100
[  85.3]
520,843 
531,000 
e (　           ) 
450,704  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
485,408 		 100
[  93.1]
521,383 
532,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -24.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    531,000 円／㎡]  



板橋 -38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,123,169 
1,408,816 
6,714,353 
4,326,810 
2,387,543 		 （　0.9767）
2,331,913 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     58,297,825 円　　　　（　    353,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.00 Ｓ3 265.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡		 70 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡     11.4 m x   14.7 m  前面道路：区道     　   6.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 タイプ：１ＤＫ専有面積：４０㎡程度 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種建物として標準的。共用部分等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
95.00 
90.0 
85.50 
2,800 
239,400 		 1.0  239,400 
1.0  239,400 

 2～ 2		 住宅
95.00 
90.0 
85.50 
2,900 
247,950 		 1.0  247,950 
1.0  247,950 

 3～ 3		 住宅
75.00 
90.0 
67.50 
2,900 
195,750 		 1.0  195,750 
1.0  195,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
265.00 
90.0 
238.50 

683,100 		 683,100 
683,100 
⑨年額支払賃料        683,100 円　×　12ヶ月　＝　       8,197,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     238.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,197,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       409,860 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,787,340 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           683,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,489 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          683,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         329,340 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,123,169 円　　　　（　        49,231 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ３－６公
　　　　-13		 2,838  
(   2,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,838 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,025 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ３－６公
　　　　-15		 3,109  
(   2,980) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]		 100
[103.0]
3,288 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
板橋 -38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 279,600 円  　　　　     69,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 245,916 円  　　　        8,197,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      149,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      594,100 円  　　　　     69,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,900 円  　　　　     69,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,900 円  　　　　     69,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,408,816 円　（　　　　　　         8,538 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 256,000 円／㎡　×　     265.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,326,810 円  
（　　　　　        26,223 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,123,169 円      
②総費用 1,408,816 円      
③純収益　①－② 6,714,353 円      
④建物等に帰属する純収益 4,326,810 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,387,543 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,331,913 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,133 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,297,825 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     353,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 -38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区東山町弐参番壱五
 0114000125598-0000
2 　板橋区東山町弐参番壱七
 0114000125600-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 -38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -38 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　倉持　善栄   TEL.
鑑定評価額 85,300,000 円  １㎡当たりの価格 517,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区東山町２３番１５外
｢東山町２３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡

(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
等が建ち並ぶ住宅地
域		 西6.9m区道 水道、ガス、下水 ときわ台

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　６
．９ｍ区道		 交通

施設		 ときわ台駅南西方

900m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の一般戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状維持のま
ま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    541,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    352,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、板橋区南部に位置する東武東上線、都営三田線沿線各駅から徒歩圏内の比較的小規模な低層住宅
が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の中心は、板橋区及び隣接区のほか、一部埼玉県内に居住し、地域的選好性を有す
る一次取得者である。需給は比較的安定し、敷地を細分化した取引が多くなりつつある。土地取引の中心価格帯は坪単
価１５０～２００万円程度、新築戸建６，０００万円～７，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場の実勢を反映した実証的な規範性の高い価格である。収益価格はアパートとして賃貸する場合の収益
性を反映している。当該地域では主として自用目的での取引が中心で居住快適性や利便性、資産価値等を重視した取引
が多い。低層共同住宅等の収益物件も見受けられるが、土地に対する投資採算性はやや低い。したがって、比準価格を
標準とし、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    588,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[102.0]		 100
[123.1]		 [102.0]
100		 512,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    492,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 感染症による混乱は収束し、市場金利の調整
は緩やかで、不動産取引価格は上昇傾向にあ
る。区内の人口は微増、世帯数はやや増加し
ている。

地域要因に特段の変化は見られず、当分は現
状のまま推移するものと予測する。



個別的要因に変動はない。市場競争力は中位
程度であると判断した。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １７－６公

-3		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東6m区道、
東9m、角地
１中専
高度2種最高22m
(80,200)
b １７－６公

-7		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
c １８－６公
Ｙ
-6		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.3m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
(70,200)
d １８－６公
Ｙ
-2		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4.5m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
(70,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
492,324  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
488,108 		 100
[  93.2]
523,721 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
534,000 
b (　           ) 
554,907  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
566,876 		 100
[ 105.6]
536,814 
548,000 
c (　           ) 
551,165  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
567,064 		 100
[ 105.1]
539,547 
550,000 
d (　           ) 
493,434  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
539,217 		 100
[  99.6]
541,383 
552,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.6 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  +0.7 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.4 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    541,000 円／㎡]  



板橋 -38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,555,938 
1,288,744 
6,267,194 
3,887,320 
2,379,874 		 （　0.9767）
2,324,423 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     58,110,575 円　　　　（　    352,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.00 Ｓ3 265.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡		 70 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡     11.4 m x   14.7 m  前面道路：区道     　   6.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ～１ＬＤＫタイプ、平均専有面積約４０㎡の　３階建て共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種の建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
95.00 
90.0 
85.50 
2,600 
222,300 		 1.0  222,300 
1.0  222,300 

 2～ 2		 住宅
95.00 
90.0 
85.50 
2,700 
230,850 		 1.0  230,850 
1.0  230,850 

 3～ 3		 住宅
75.00 
90.0 
67.50 
2,700 
182,250 		 1.0  182,250 
1.0  182,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
265.00 
90.0 
238.50 

635,400 		 635,400 
635,400 
⑨年額支払賃料        635,400 円　×　12ヶ月　＝　       7,624,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     238.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,624,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       381,240 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,243,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           635,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,036 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          635,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         306,342 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,555,938 円　　　　（　        45,794 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ３－６公
　　　　-13		 2,838  
(   2,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,838 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,816 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ３－６公
　　　　-14		 2,809  
(   2,807) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
2,816 
c Ｒ３－６公
　　　　-15		 3,109  
(   2,980) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]
2,833 
板橋 -38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 251,200 円  　　　　     62,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 228,744 円  　　　        7,624,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      149,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      533,800 円  　　　　     62,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,800 円  　　　　     62,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,800 円  　　　　     62,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,288,744 円　（　　　　　　         7,811 円／㎡）　　（経費率　　  17.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     265.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,887,320 円  
（　　　　　        23,560 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,555,938 円      
②総費用 1,288,744 円      
③純収益　①－② 6,267,194 円      
④建物等に帰属する純収益 3,887,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,379,874 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,324,423 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,087 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,110,575 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     352,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 -38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区東山町弐参番壱五
 0114000125598-0000
2 　板橋区東山町弐参番壱七
 0114000125600-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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49 　
50 　
備考