別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
板橋 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -28 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　持田　幸宏   TEL.
鑑定評価額 46,900,000 円  １㎡当たりの価格 358,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区赤塚８丁目４番３５
｢赤塚８－４－４２｣		 ②地積
　(㎡)		 131  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高17m
景観形成重点地区

(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 東6m区道 水道、ガス、下水 新高島平

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       131 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位：北６ｍ区
道		 交通

施設		 新高島平駅南西方

1.4km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高17m
景観形成重点地区
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパート等が見られる既成住宅地域であり、特筆すべき変動要因はなことから、暫くは現状を維持す
るものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    376,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    301,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は板橋区内の東武東上線北部から都営三田線北部内の住宅地域である。駅からやや距離があり、利便性は劣
る。需要者は、地縁的選好性を有する一次取得者、同買い替え層、戸建開発業者等が主となる。また総額の観点から宅
地の細分化（７０㎡程度に分筆）が進み、細分化された土地の価格は、３０００万円前後が需要の中心となる。新築戸
建住宅については、４０００万円台後半から５０００万円台が需要の中心と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 低層戸建等が多い地域で、近隣地域及び類似地域内においては、住戸賃貸収入を期待した収益利用目的よりも、居住の
快適性、利便性等を重視した自己利用の取引がやや多い。戸建住宅等の取引市場の趨勢を反映する比準価格に比し、取
引価格水準に見合う賃料水準に達していないことから、収益価格は低位に試算された。よって、取引の実態を表す比準
価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    446,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[101.0]		 100
[133.8]		 [102.0]
100		 352,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    343,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加。住宅
地の取引件数は、ほぼ横這い。住宅地価格は
上昇傾向で推移している。


一般住宅を中心に共同住宅が混在する既成住
宅地域で、地域要因に格別の変動要因はない
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +9.9
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２－６公

-4		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
(70,200)
b ３－６公Ｙ

-6		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高30m
(70,160)
c ３－６公

-13		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.5m私道、
中間画地
準工
高度2種最高30m
(70,200)
d ０９－６公

-4		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.5m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高17m
(150)
e １８－６公

-12		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北6m区道、
西2m、二方路
１中専
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
413,749  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
418,346 		 100
[ 113.8]
367,615 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
375,000 
b (　           ) 
387,596  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
393,296 		 100
[ 126.8]
310,170 
316,000 
c (　           ) 
414,862  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
428,120 		 100
[ 114.0]
375,544 
383,000 
d (　           ) 
485,075  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
499,924 		 100
[ 122.2]
409,103 
417,000 
e (　           ) 
443,150  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
452,646 		 100
[ 118.4]
382,302 
390,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.5 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.6 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    376,000 円／㎡]  



板橋 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,179,098 
704,787 
3,474,311 
1,859,490 
1,614,821 		 （　0.9756）
1,575,419 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     39,385,475 円　　　　（　    301,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 ＬＳ2 144.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高17m
景観形成重点地区		 70 ％   200 ％   200 ％   131 ㎡      9.0 m x   14.5 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 面積３６㎡の住戸を各階２戸想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
72.00 
100.0 
72.00 
2,416 
173,952 		 1.0  173,952 
1.0  173,952 

 2～ 2		 居宅
72.00 
100.0 
72.00 
2,465 
177,480 		 1.0  177,480 
1.0  177,480 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
144.00 
100.0 
144.00 

351,432 		 351,432 
351,432 
⑨年額支払賃料        351,432 円　×　12ヶ月　＝　       4,217,184 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,217,184 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       210,859 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,006,325 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           351,432 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,339 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          351,432 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         169,434 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,179,098 円　　　　（　        31,902 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１９－６公
　　　　-11		 2,306  
(   2,256) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]
2,480 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,465 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ０５－６公
　　　　-6		 2,480  
(   2,377) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,551 
c Ｒ１－６公
　　　　-14		 2,162  
(   2,162) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,529 
板橋 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 145,500 円  　　　　     29,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 168,687 円  　　　        4,217,184　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       85,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      247,300 円  　　　　     29,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        29,100 円  　　　　     29,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,100 円  　　　　     29,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　保証金により担保
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         704,787 円　（　　　　　　         5,380 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 196,000 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,859,490 円  
（　　　　　        14,195 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,179,098 円      
②総費用 704,787 円      
③純収益　①－② 3,474,311 円      
④建物等に帰属する純収益 1,859,490 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,614,821 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,575,419 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,026 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,385,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     301,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区赤塚八丁目４番３５
 0114000221951-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
板橋 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -28 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　須藤　雅章   TEL.
鑑定評価額 46,900,000 円  １㎡当たりの価格 358,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区赤塚８丁目４番３５
｢赤塚８－４－４２｣		 ②地積
　(㎡)		 131  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡

(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 東6m区道 水道、ガス、下水 新高島平

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ区
道		 交通

施設		 新高島平駅南西方

1.4km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域で、特段の変動要因もなく、当面は概ね現状と同様に推移するものと
思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    366,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    299,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、板橋区北西部を主として、都営三田線及び東武東上線沿線で埼玉県の一部を含む地域。需要者の中心は
、同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人や分譲目的の業者等であるが、同一需給圏外からの転入も見られる。最寄
駅からやや遠隔であるが、高台に存し、区内での価格水準も低位であるため、需給は概ね安定的である。需要の中心は
、土地７０㎡程度で３０００万円超、新築戸建住宅で５０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅、アパート等が建ち並ぶ高台の住宅地域であるが、近隣地域及び類似地域等においては収益性よりも居住の快
適性を重視した自己使用目的の取引が大半であり、類似物件の取引価格等を重視して価格形成がなされる傾向が強くな
っている。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、単
価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    446,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[101.0]		 100
[131.8]		 [102.0]
100		 358,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    343,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増で高齢化率が高い。住宅需
要は底堅く取引件数は前年比で横這いだが、
取引価格は前年比で上昇。賃料は前年比で横
這い程度。

戸建住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域で、
地域要因に特段の変動は見られない。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８－６公

-6		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.4m区道
、北西4m、
角地
１低専
高度地区1種
最低敷地８０㎡
(60,80)
b ８－６公

-12		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m道路、
南4m、角地
１低専
高度地区1種
最低敷地８０㎡
(70,100)
c ２２－６公

-16		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.5m私道
、中間画地
１住居
高度2種最高17m
宅造工事規制区域
(70,180)
d ８－６公Ｙ

-9		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
絶対高さ１０ｍ
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
351,647  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
346,913 		 100
[  94.1]
368,664 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
376,000 
b (　           ) 
396,973  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
385,112 		 100
[ 107.6]
357,911 
365,000 
c (　           ) 
331,183  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
356,283 		 100
[  95.9]
371,515 
379,000 
d (　           ) 
318,305  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
329,651 		 100
[  97.8]
337,066 
344,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    366,000 円／㎡]  



板橋 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,152,555 
700,616 
3,451,939 
1,846,710 
1,605,229 		 （　0.9756）
1,566,061 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     39,151,525 円　　　　（　    299,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 ＬＳ2 144.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡		 70 ％   200 ％   200 ％   131 ㎡      9.0 m x   14.5 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階とも平均専有面積約３６㎡の小家族向け住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
72.00 
100.0 
72.00 
2,400 
172,800 		 1.0  172,800 
1.0  172,800 

 2～ 2		 住宅
72.00 
100.0 
72.00 
2,450 
176,400 		 1.0  176,400 
1.0  176,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
144.00 
100.0 
144.00 

349,200 		 349,200 
349,200 
⑨年額支払賃料        349,200 円　×　12ヶ月　＝　       4,190,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,190,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       209,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,980,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           349,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,317 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          349,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         168,358 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,152,555 円　　　　（　        31,699 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ３－６公
　　　　-16		 2,569  
(   2,463) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[107.0]		 100
[ 83.0]
2,836 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,558 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ２２－６公
　　　　-22		 2,713  
(   2,549) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,486 
c Ｒ３－６公
　　　　-18		 2,518  
(   2,414) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,353 
板橋 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 144,500 円  　　　　     28,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 167,616 円  　　　        4,190,400　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       85,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      245,600 円  　　　　     28,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,900 円  　　　　     28,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,900 円  　　　　     28,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         700,616 円　（　　　　　　         5,348 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,846,710 円  
（　　　　　        14,097 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,152,555 円      
②総費用 700,616 円      
③純収益　①－② 3,451,939 円      
④建物等に帰属する純収益 1,846,710 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,605,229 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,566,061 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,955 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,151,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     299,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区赤塚八丁目４番３５
 0114000221951-0000
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備考