別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -25 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　小林　利美   TEL.
鑑定評価額 111,000,000 円  １㎡当たりの価格 609,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区大山金井町４３番９
｢大山金井町４３－７｣		 ②地積
　(㎡)		 182  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡

(70,252)

1:2		 共同住宅

ＲＣ5		 住宅、アパート、作
業所等が混在する住
宅地域		 南6.3m区道 水道、ガス、下水 大山

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．３ｍ区道 交通

施設		 大山駅南東方

300m		 法令

規制		 ２住居
(70,252)
準防 
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 成熟した住宅地域であり当面は現状を維持して推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    619,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    512,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、板橋区南部の東武東上線沿線及び都営三田線沿線の住宅地域であり、住宅、共同住宅等がみられる地域
と判定した。主たる需要者は自用目的の個人、共同住宅等からの賃料収入を目的とする個人投資家または法人投資家等
であり、個人は地縁者が中心であるが、収益目的の法人等は広域的である。対象標準地の存する地域は、居住環境良好
な住宅地域であり、市場で中心となる価格帯は、平米あたり６０万円台と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は利便性に優れる地域であり、自用目的及び収益目的いずれの市場参加者も想定される。市場
参加者は需要が競合する地域の場合、市場の動向に着目して取引意思を決定するため、相対的に説得力を有する試算価
格は比準価格である。よって、市場の特性に適合した手法である取引事例比較法による実証的な比準価格を重視し、収
益性の観点からの理論的な収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    444,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[103.0]		 100
[ 75.0]		 [100.0]
100		 609,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    575,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微増しており、外国人人口も増加して
いる。取引件数はほぼ横ばい、取引価格は上
昇している。


住宅、共同住宅等が建ち並ぶ成熟した住宅地
域であり、地域要因に特段の変動は認められ
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.7
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　  -2.1
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１－６公

-11		 板橋区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西5.9m区道、
北3.3m、角地
２住居
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡
(80,236)
b ６－６公Ｙ

-20		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
(70,160)
c １８－６公

-27		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6.2m区道
、中間画地
１住居
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡
(70,248)
d １８－６公

-5		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東5m区道、
南西2.8m、
二方路
１住居
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡
(70,200)
e １８－６公

-16		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西3m区道、
南西4m、角地
準工
高度3種最高30m
特別用途地区
(80,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    163,774) 
545,913  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
546,443 		 100
[  96.1]
568,619 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
569,000 
b (　           ) 
588,876  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
604,164 		 100
[  91.3]
661,735 
662,000 
c (　           ) 
617,173  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
630,616 		 100
[  96.2]
655,526 
656,000 
d (　           ) 
522,640  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
565,016 		 100
[  91.4]
618,179 
618,000 
e (　           ) 
561,204  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
555,268 		 100
[  87.7]
633,145 
633,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　  -2.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.3 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  -3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.2 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.1 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.3 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    619,000 円／㎡]  



板橋 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,941,494 
2,906,607 
12,034,887 
8,132,800 
3,902,087 		 （　0.9556）
3,728,834 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     93,220,850 円　　　　（　    512,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 102.75 ＲＣ5 433.09
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡		 70 ％   300 ％   252 ％   182 ㎡     10.0 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫタイプ中心、各階２戸、計１０戸、平均専有面積約４０㎡ ⑦有効率　  92.4 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.65 
88.3 
80.03 
3,000 
240,090 		 1.0  240,090 
1.0  240,090 

 2～ 2		 住宅
85.61 
93.5 
80.03 
3,100 
248,093 		 1.0  248,093 
1.0  248,093 

 3～ 3		 住宅
85.61 
93.5 
80.03 
3,150 
252,095 		 1.0  252,095 
1.0  252,095 

 4～ 4		 住宅
85.61 
93.5 
80.03 
3,200 
256,096 		 1.0  256,096 
1.0  256,096 

 5～ 5		 住宅
85.61 
93.5 
80.03 
3,250 
260,098 		 1.0  260,098 
1.0  260,098 

計
433.09 
92.4 
400.15 

1,256,472 		 1,256,472 
1,256,472 
⑨年額支払賃料      1,256,472 円　×　12ヶ月　＝　      15,077,664 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,077,664 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       753,883 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,323,781 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,256,472 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,936 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,256,472 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         605,777 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,941,494 円　　　　（　        82,096 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ７－６公
　　　　-1		 3,381  
(   3,241) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
3,348 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,271 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ７－６公
　　　　-2		 3,103  
(   2,974) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,103 
c Ｒ７－６公
　　　　-3		 3,328  
(   3,190) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
3,362 
板橋 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 680,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 603,107 円  　　　       15,077,664　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      195,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,156,000 円  　　　　    136,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,906,607 円　（　　　　　　        15,970 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 136,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　     433.09 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,132,800 円  
（　　　　　        44,686 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,941,494 円      
②総費用 2,906,607 円      
③純収益　①－② 12,034,887 円      
④建物等に帰属する純収益 8,132,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,902,087 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,728,834 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,488 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     93,220,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     512,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区大山金井町四参番九
 0114000176670-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
板橋 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -25 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　須藤　雅章   TEL.
鑑定評価額 111,000,000 円  １㎡当たりの価格 610,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区大山金井町４３番９
｢大山金井町４３－７｣		 ②地積
　(㎡)		 182  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡

(70,252)

1:2		 共同住宅

ＲＣ5		 住宅、アパート、作
業所等が混在する住
宅地域		 南6.3m区道 水道、ガス、下水 大山

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．３ｍ区道 交通

施設		 大山駅南東方

300m		 法令

規制		 ２住居
(70,252)
準防 
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 成熟した住宅地域で、特段の変動要因もなく、当面は概ね現状と同様に推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    620,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    510,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線沿線を主として板橋区南部、豊島区北部、北区の一部を含む地域。需要者の中心は、同一需
給圏内に地縁を有する法人や個人事業主、サラリーマン等のほかに、同一需給圏外からの転入や建売目的の不動産業者
の需要も見られる。一般住宅、共同住宅等からなる地域で立地性が良好であり、需給は概ね安定的である。需要の中心
は、小規模な新築戸建住宅で５５００万～７５００万円前後、小規模な収益物件でも１億円以上と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅、共同住宅等からなる地域で、近隣地域及び類似地域等においては収益性よりも居住の快適性を重視した自己
使用目的の居住向け取引が多くなってきており、類似物件の取引価格等を重視して価格形成がなされる傾向が強くなっ
ている。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、単価
と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    444,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[103.0]		 100
[ 75.6]		 [100.0]
100		 604,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    575,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増で高齢化率が高い。住宅需
要は底堅く取引件数は前年比で横這いだが、
取引価格は前年比で上昇。賃料は前年比で横
這い程度。

一般住宅、共同住宅等からなる地域で、地域
要因に特段の変動は見られない。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１－６公

-11		 板橋区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西5.9m区道、
北3.3m、角地
２住居
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡
(80,236)
b １８－６公

-26		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.2m区道、
中間画地
２住居
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡
(70,248)
c ６－６公Ｙ

-22		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8.2m区道、
中間画地
２住居
高度3種最高35m
地区計画等
(70,300)
d １０－６公
Ｙ
-5		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南4.5m区道、
東4.5m、
準角地
１中専
高度2種最高22m
新防火
(80,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    163,774) 
545,913  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
546,443 		 100
[ 100.0]
546,443 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
546,000 
b (　           ) 
572,483  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
578,096 		 100
[ 100.0]
578,096 
578,000 
c (　           ) 
652,650  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
682,723 		 100
[ 110.2]
619,531 
620,000 
d (　           ) 
553,836  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
540,908 		 100
[  86.6]
624,605 
625,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    620,000 円／㎡]  



板橋 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,513,940 
2,569,984 
10,943,956 
7,056,400 
3,887,556 		 （　0.9556）
3,714,949 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     92,873,725 円　　　　（　    510,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 102.75 ＲＣ5 433.09
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度3種最高35m
最低敷地６０㎡		 70 ％   300 ％   252 ％   182 ㎡     10.0 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階４０㎡程度の小家族向けを想定。 ⑦有効率　  92.4 ％
の理由		 地域における同種の建物として概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.65 
88.3 
80.03 
2,780 
222,483 		 1.0  222,483 
1.0  222,483 

 2～ 2		 住宅
85.61 
93.5 
80.03 
2,830 
226,485 		 1.0  226,485 
1.0  226,485 

 3～ 3		 住宅
85.61 
93.5 
80.03 
2,830 
226,485 		 1.0  226,485 
1.0  226,485 

 4～ 4		 住宅
85.61 
93.5 
80.03 
2,880 
230,486 		 1.0  230,486 
1.0  230,486 

 5～ 5		 住宅
85.61 
93.5 
80.03 
2,880 
230,486 		 1.0  230,486 
1.0  230,486 

計
433.09 
92.4 
400.15 

1,136,425 		 1,136,425 
1,136,425 
⑨年額支払賃料      1,136,425 円　×　12ヶ月　＝　      13,637,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,637,100 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       681,855 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,955,245 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,136,425 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,796 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,136,425 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         547,899 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,513,940 円　　　　（　        74,252 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ７－６公
　　　　-1		 3,381  
(   3,241) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,220 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,954 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,830 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ７－６公
　　　　-2		 3,103  
(   2,974) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,042 
c Ｒ０５－６公
　　　　-6		 2,480  
(   2,377) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[ 90.0]
2,600 
板橋 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 590,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 545,484 円  　　　       13,637,100　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      195,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,003,000 円  　　　　    118,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,569,984 円　（　　　　　　        14,121 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 118,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     433.09 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,056,400 円  
（　　　　　        38,771 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,513,940 円      
②総費用 2,569,984 円      
③純収益　①－② 10,943,956 円      
④建物等に帰属する純収益 7,056,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,887,556 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,714,949 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,412 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     92,873,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     510,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区大山金井町四参番九
 0114000176670-0000
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備考