別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -23 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　元   TEL.
鑑定評価額 82,200,000 円  １㎡当たりの価格 367,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区高島平５丁目４７番７
｢高島平５－４７－７｣		 ②地積
　(㎡)		 224  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種
最低敷地８０㎡

(60,100)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南6m区道 水道、ガス、下水 西高島平

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    45 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、６ｍ区
道		 交通

施設		 西高島平駅南東方

450m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
最低敷地８０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域。地域の変動をもらたす要因も特段なく、今後も
現状を維持していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    371,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    249,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、板橋区内の都営三田線及び東武東上線の各駅から徒歩圏内に位置する住宅地域一帯。典型的な需要者は
、戸建住宅用地に係るものが中心であり、ファミリー層のエンドユーザーが取得するケースが多いものと考えられる。
最寄駅から近い住宅地域のため、需要は堅調であり、住宅地の価格は上昇傾向で推移している。中心価格帯は新築戸建
住宅で５０００万円台～６０００万円台。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の典型的な需要者は、居住の快適性を重視する個人（ファミリー層）が中心である。当該需要者は、取引の
動向（市場性）を検討した上で、取引の可否・取引価格・取引条件等について意思決定を行う傾向にある。したがって
対象不動産の市場性に着目して求めた取引事例比較法による比準価格の説得力が相対的に高いものと判断した。以上よ
り、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 -22                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    379,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[105.0]		 100
[107.9]		 [105.0]
100		 364,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    357,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加。住宅
地の取引件数はほぼ横ばい、不動産の取引価
格は上昇で推移している。


中規模戸建住宅地として成熟しており、地域
要因に特段の変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０９－６公

-18		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西12m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
b ０９－６公

-21		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東12m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
c ２１－６公

-16		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d ３－６公

-4		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m区道、
南東4m、角地
１低専
高度地区最高10m
(70,100)
e ２２－６公
Ｙ
-7		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東12m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種10m
最低敷地８０㎡
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
384,933  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
384,178 		 100
[ 109.1]
352,134 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
370,000 
b (　           ) 
330,579  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
331,551 		 100
[  94.2]
351,965 
370,000 
c (　           ) 
303,409  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
293,584 		 100
[  83.0]
353,716 
371,000 
d (　           ) 
348,724  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
340,341 		 100
[  96.0]
354,522 
372,000 
e (　           ) 
425,676  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
424,857 		 100
[ 119.5]
355,529 
373,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    371,000 円／㎡]  



板橋 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,317,212 
1,020,344 
5,296,868 
3,009,690 
2,287,178 		 （　0.9756）
2,231,371 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     55,784,275 円　　　　（　    249,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 112.00 ＬＳ2 208.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
最低敷地８０㎡		 60 ％   100 ％   100 ％   224 ㎡     12.5 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階とも５０㎡前後の住戸２戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下・外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
104.00 
100.0 
104.00 
2,541 
264,264 		 1.0  264,264 
1.0  264,264 

 2～ 2		 住宅
104.00 
100.0 
104.00 
2,567 
266,968 		 1.0  266,968 
1.0  266,968 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
208.00 
100.0 
208.00 

531,232 		 531,232 
531,232 
⑨年額支払賃料        531,232 円　×　12ヶ月　＝　       6,374,784 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     208.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,374,784 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       318,739 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,056,045 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           531,232 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,047 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          531,232 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         256,120 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,317,212 円　　　　（　        28,202 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ９－６公
　　　　-16		 1,578  
(   1,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 99.0]
2,679 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,678 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,567 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ９－６公
　　　　-17		 2,903  
(   2,903) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[112.0]		 100
[ 99.0]
2,672 
c Ｒ９－６公
　　　　-18		 2,414  
(   2,314) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,682 
板橋 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 188,400 円  　　　　     47,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 191,244 円  　　　        6,374,784　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      146,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      400,300 円  　　　　     47,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        47,100 円  　　　　     47,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,100 円  　　　　     47,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,020,344 円　（　　　　　　         4,555 円／㎡）　　（経費率　　  16.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     208.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,009,690 円  
（　　　　　        13,436 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,317,212 円      
②総費用 1,020,344 円      
③純収益　①－② 5,296,868 円      
④建物等に帰属する純収益 3,009,690 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,287,178 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,231,371 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,961 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,784,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     249,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区高島平五丁目四七番七
 0114000016458-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
板橋 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -23 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　置鮎　謙治   TEL.
鑑定評価額 82,700,000 円  １㎡当たりの価格 369,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区高島平５丁目４７番７
｢高島平５－４７－７｣		 ②地積
　(㎡)		 224  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）
高度地区1種
最低敷地８０㎡

(60,100)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南6m区道 水道、ガス、下水 西高島平

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    45 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北、　６
ｍ区道		 交通

施設		 西高島平駅南東方

450m		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
最低敷地８０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。近年は敷地の細分化もみられるものの、特段の変
動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    378,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    253,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は高島平地区を中心に、都営三田線および東武東上線各駅から徒歩圏の住宅地域であり、板橋区北西
部に広がる地域である。需要者の中心は主に地縁的選好性を有する者が中心で、地元開発業者による需要もみられる
が、近年は敷地の細分化が多く行われている。不動産需要は堅調に推移しており、供給に比して需要はより多くなって
いる。取引される不動産の中心価格帯は建売住宅で６，０００万円～７，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中規模の戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格が収益価格より
高く試算されている点は、自用目的の取引が中心であり、市場性が収益性よりも高く評価されているためであると考え
られる。よって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 -22                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    379,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[105.0]		 100
[106.9]		 [105.0]
100		 368,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    357,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加してい
る。不動産の取引価格は上昇、住宅地の取引
件数はほぼ横ばい、マンション賃料は横ばい
である。

西高島平駅から徒歩圏内の区画整然とした住
宅地域であり、地域要因に特段の変動はみら
れない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０９－６公

-21		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東12m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
b ０９－６公

-18		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西12m区道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
c ２１－６公

-23		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西6m区道、
北6m、角地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d ３－６公

-4		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m区道、
南東4m、角地
１低専
高度地区最高10m
(70,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
330,579  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
331,551 		 100
[  97.7]
339,356 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
356,000 
b (　           ) 
384,933  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
384,178 		 100
[ 107.1]
358,710 
377,000 
c (　           ) 
342,135  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
357,671 		 100
[ 100.0]
357,671 
376,000 
d (　           ) 
348,724  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
340,341 		 100
[  89.2]
381,548 
401,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    378,000 円／㎡]  



板橋 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,836,320 
911,145 
4,925,175 
2,600,730 
2,324,445 		 （　0.9756）
2,267,729 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     56,693,225 円　　　　（　    253,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 112.00 ＬＳ2 208.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防
高度地区1種
最低敷地８０㎡		 60 ％   100 ％   100 ％   224 ㎡     12.5 m x   18.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域における賃貸需要を考慮、戸当たり平均専有面積５０㎡のファミリータイプ住戸からなる２階建てを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
104.00 
100.0 
104.00 
2,310 
240,240 		 1.0  240,240 
1.0  240,240 

 2～ 2		 住宅
104.00 
100.0 
104.00 
2,360 
245,440 		 1.0  245,440 
1.0  245,440 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
208.00 
100.0 
208.00 

485,680 		 485,680 
485,680 
⑨年額支払賃料        485,680 円　×　12ヶ月　＝　       5,828,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     208.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,828,160 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       233,126 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,595,034 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           485,680 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,663 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          485,680 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         236,623 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,836,320 円　　　　（　        26,055 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１４－６公
　　　　-15		 2,414  
(   2,314) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
2,440 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,462 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,360 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ２１－６公
　　　　-1		 2,551  
(   2,549) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[ 96.0]		 100
[110.0]
2,258 
c Ｒ２１－６公
　　　　-3		 2,474  
(   2,470) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]
2,484 
板橋 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 162,800 円  　　　　     40,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 174,845 円  　　　        5,828,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      146,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      345,900 円  　　　　     40,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,700 円  　　　　     40,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,700 円  　　　　     40,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         911,145 円　（　　　　　　         4,068 円／㎡）　　（経費率　　  15.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     208.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,600,730 円  
（　　　　　        11,610 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,836,320 円      
②総費用 911,145 円      
③純収益　①－② 4,925,175 円      
④建物等に帰属する純収益 2,600,730 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,324,445 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,267,729 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,124 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     56,693,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     253,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区高島平五丁目四七番七
 0114000016458-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考