別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -21 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　吉田　雅一   TEL.
鑑定評価額 62,700,000 円  １㎡当たりの価格 380,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区舟渡２丁目２２番１３
｢舟渡２－１１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高22m
最低敷地７０㎡

(70,200)

1:1.5		 共同住宅

Ｗ3		 社宅、中小工場、マ
ンションが混在する
住宅地域		 南6m区道 水道、ガス、下水 浮間舟渡

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ区道 交通

施設		 浮間舟渡駅北西方

450m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度2種最高22m
最低敷地７０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 事業所等と住宅の混在の状況が当面は続くものと予想されるが、将来的には住宅等への建て替えが進むものと予
測される。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    422,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    309,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は２３区内の最寄駅徒歩圏の住宅地だが、需要者の過半は浮間舟渡駅等徒歩圏内の居住者である。勤労者層
を中心に、戸建住宅分譲業者等が需要者である。建築費、諸物価高騰で建売住宅価格、土地仕入れ値は上昇しているが
、舟渡地区は供給が少なく、個人、分譲業者等の需要が多い地域で需要超過の状態である。土地は７０㎡で２５００万
円前後が需要の中心と見られる。新築建売住宅では４５００万円～５５００万円前後が需要の中心とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 低層戸建住宅が多い地域で、近隣地域周辺で貸家等の投資物件の取引が散見されるが、近隣地域及び類似地域において
は収益性よりも居住の快適性を重視した自己利用の取引がやや多い地域である。近隣地域周辺の標準地と同等な取引事
例を多く採用できたため、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、単価と総額との関連、代表標
準地等と規準して求めた価格との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 -15                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    585,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[101.0]		 100
[166.2]		 [105.0]
100		 391,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    365,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口は微増、入国制限緩和等により世帯
数はやや増加傾向で外国人増加が顕著。不動
産取引件数は横這い傾向で、地価は上昇。


特になし




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.8
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　  +5.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３－６公Ｙ

-10		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北16m都道、
中間画地
準工
高度3種最高30m
地区計画等
(70,300)
b ２０－６公

-23		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
c １４－６公

-14		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.5m区道、
北4.2m、角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
d ２０－６公

-7		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.5m私道
、北5m、
準角地
工業

(70,200)
e ８－６公

-26		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区道、
東4m、角地
１住居
高度2種最高22m
最低敷地７０㎡
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
375,943  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
390,981 		 100
[ 123.0]
317,871 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
334,000 
b (　           ) 
412,632  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
423,773 		 100
[ 101.2]
418,748 
440,000 
c (　           ) 
435,888  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
424,085 		 100
[ 109.2]
388,356 
408,000 
d (　           ) 
375,634  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
387,666 		 100
[  98.5]
393,570 
413,000 
e (　           ) 
540,072  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
514,616 		 100
[  98.0]
525,118 
551,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -1.3 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -6.5 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    422,000 円／㎡]  



板橋 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,748,633 
1,700,618 
7,048,015 
4,908,670 
2,139,345 		 （　0.9540）
2,040,935 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     51,023,375 円　　　　（　    309,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.66 Ｓ4 301.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高22m
最低敷地７０㎡		 70 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡     10.8 m x   16.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、３～４階は約３０㎡の１Ｋタイプ２戸、２階は約３０㎡１Ｋタイプ３戸の賃貸住宅を想定。 ⑦有効率　  86.8 ％
の理由		 地域において標準
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
86.25 
67.6 
58.28 
2,781 
162,077 		 1.0  162,077 
1.0  162,077 

 2～ 2		 住宅
91.67 
95.7 
87.71 
2,809 
246,377 		 1.0  246,377 
1.0  246,377 

 3～ 3		 住宅
61.92 
93.6 
57.96 
2,809 
162,810 		 1.0  162,810 
1.0  162,810 

 4～ 4		 住宅
61.92 
93.6 
57.96 
2,837 
164,433 		 1.0  164,433 
1.0  164,433 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
301.76 
86.8 
261.91 

735,697 		 735,697 
735,697 
⑨年額支払賃料        735,697 円　×　12ヶ月　＝　       8,828,364 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     261.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,828,364 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       441,418 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,386,946 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           735,697 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,989 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          735,697 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         354,698 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,748,633 円　　　　（　        53,022 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ２３－６公
　　　　-13		 3,133  
(   3,003) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]
3,331 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,930 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,809 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ２３－６公
　　　　-15		 3,248  
(   3,248) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,314 
c Ｒ２３－６公
　　　　-14		 2,105  
(   1,939) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
2,339 
板橋 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 317,200 円  　　　　     79,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 441,418 円  　　　        8,828,364　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      109,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      674,000 円  　　　　     79,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,300 円  　　　　     79,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,300 円  　　　　     79,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,700,618 円　（　　　　　　        10,307 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     301.76 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,908,670 円  
（　　　　　        29,750 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,748,633 円      
②総費用 1,700,618 円      
③純収益　①－② 7,048,015 円      
④建物等に帰属する純収益 4,908,670 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,139,345 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,040,935 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,369 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,023,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     309,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区舟渡二丁目弐弐番壱参
 0114000135808-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -21 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　眞下　陽義   TEL.
鑑定評価額 63,200,000 円  １㎡当たりの価格 383,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区舟渡２丁目２２番１３
｢舟渡２－１１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高22m
最低敷地７０㎡

(70,200)

1:1.5		 共同住宅

Ｗ3		 社宅、中小工場、マ
ンションが混在する
住宅地域		 南6m区道 水道、ガス、下水 浮間舟渡

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ区道 交通

施設		 浮間舟渡駅北西方

450m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度2種最高22m
最低敷地７０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 マンション、戸建住宅のほか、工場、作業所等が混在する住工混在地域で、徐々に住宅地域へ純化が進む傾向に
あるが、当分の間は現状を維持するとみられる。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    314,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として板橋区北部及び北区北部の住宅地域である。需要者層は、同一需給圏内に地縁を有する個人や
法人、地元開発業者等である。河川に近いことからやや敬遠する購入層もある反面、都心からの接近性や生活利便性は
悪くなく、価格も相対的に低いため、需要は安定的に推移している。需要の中心は、小規模な新築戸建住宅で総額５，
０００万円～６，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸アパートもみられる地域であるが、取引は住宅分譲会社の仕入れ取引やその後の分譲事例が主であり、土地取引に
あたって主体となる開発業者は収益性よりも市場代替性を反映した比準価格が重視される傾向にあるため比準価格に比
べ収益価格は低位に求められた。したがって本件では比準価格を重視のうえ、収益価格を比較考量して更に代表標準地
の価格からの検討も行って鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 -15                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    585,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[101.0]		 100
[166.5]		 [105.0]
100		 390,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    365,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加である
。取引件数はほぼ横這いであるが、取引価格
は上昇している。


一般住宅を中心に共同住宅が混在する既成住
宅地域で、地域要因に格別の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.8
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １４－６公

-14		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.5m区道、
北4.2m、角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
b ８－６公

-26		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m区道、
東4m、角地
１住居
高度2種最高22m
最低敷地７０㎡
(80,200)
c ３－６公

-9		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
中間画地
準工
高度2種最高22m
(70,200)
d ３－６公Ｙ

-10		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北16m都道、
中間画地
準工
高度3種最高30m
地区計画等
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
435,888  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
424,085 		 100
[ 108.2]
391,945 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
412,000 
b (　           ) 
540,072  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
514,616 		 100
[  98.0]
525,118 
551,000 
c (　           ) 
365,549  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
374,322 		 100
[  99.8]
375,072 
394,000 
d (　           ) 
375,943  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
390,981 		 100
[ 111.8]
349,715 
367,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -1.3 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    400,000 円／㎡]  



板橋 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,813,680 
1,636,760 
7,176,920 
5,001,520 
2,175,400 		 （　0.9540）
2,075,332 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     51,883,300 円　　　　（　    314,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.66 Ｓ4 301.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高22m
最低敷地７０㎡		 70 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡     10.8 m x   16.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３０㎡程度の１ＤＫ住戸を１階及び３階～４階は各階２戸、２階は３戸を想定 ⑦有効率　  86.8 ％
の理由		 同種建物として標準的な率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
86.25 
67.6 
58.28 
2,760 
160,853 		 1.0  160,853 
1.0  160,853 

 2～ 2		 住宅
91.67 
95.7 
87.71 
2,810 
246,465 		 1.0  246,465 
1.0  246,465 

 3～ 3		 住宅
61.92 
93.6 
57.96 
2,870 
166,345 		 1.0  166,345 
1.0  166,345 

 4～ 4		 住宅
61.92 
93.6 
57.96 
2,890 
167,504 		 1.0  167,504 
1.0  167,504 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
301.76 
86.8 
261.91 

741,167 		 741,167 
741,167 
⑨年額支払賃料        741,167 円　×　12ヶ月　＝　       8,894,004 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     261.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,894,004 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       444,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,449,304 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           741,167 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,041 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          741,167 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         357,335 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,813,680 円　　　　（　        53,416 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ２３－６公
　　　　-13		 3,133  
(   3,003) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
3,197 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,931 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,810 円/㎡）


　基準階     F     B
b Ｒ２３－６公
　　　　-14		 2,105  
(   1,939) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,339 
c Ｒ２３－６公
　　　　-15		 3,248  
(   3,248) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,248 
板橋 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 323,200 円  　　　　     80,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 355,760 円  　　　        8,894,004　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      109,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      686,800 円  　　　　     80,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        80,800 円  　　　　     80,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        80,800 円  　　　　     80,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,636,760 円　（　　　　　　         9,920 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 80,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     301.76 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,001,520 円  
（　　　　　        30,312 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,813,680 円      
②総費用 1,636,760 円      
③純収益　①－② 7,176,920 円      
④建物等に帰属する純収益 5,001,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,175,400 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,075,332 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,578 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     51,883,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     314,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区舟渡二丁目弐弐番壱参
 0114000135808-0000
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備考