別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
板橋 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -8 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　齊藤　政治   TEL.
鑑定評価額 41,500,000 円  １㎡当たりの価格 446,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区中台１丁目２４７番２
｢中台１－２７－３｣		 ②地積
　(㎡)		 93  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高22m
宅地造成規制区域

(70,160)

1:2		 住宅

Ｗ3		 一般住宅の中に作業
所等が見られる住宅
地域		 南4m区道 水道、ガス、下水 上板橋

570m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    45 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　４
ｍ区道		 交通

施設		 上板橋駅北東方

570m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度2種最高22m
宅地造成規制区域
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅の中に作業所等が見られる住宅地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状のまま推
移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
一部認定区道　　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    341,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、板橋区及びその周辺区等における住宅地域であり、特に代替性が高いのは東武東上線、都営三田線沿線
の住宅地域である。板橋区内は最低敷地面積の制限が設けられており、標準画地規模の土地であれば自己使用目的のエ
ンドユーザーが需要者の大多数を占める。総額の観点からは需要が旺盛な地域であり、取引市場における需給は比較的
安定している。市場での価格帯は標準画地規模の土地で４，０００～４，５００万円程度が中心と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、一般住宅の中に作業所等が見られる住宅地域であり、標準地と要因比較可能な多数の取引事例及び賃貸事
例を収集しえた。周辺類似地域等においては、共同住宅等の収益物件も見られるが不動産売買市場においては、居住の
快適性を重視した自己使用目的の取引が大多数である。よって、市場の実勢を的確に反映した比準価格を重視し、収益
価格を比較考量して、且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    438,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[102.0]		 100
[101.2]		 [100.8]
100		 446,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    427,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増傾向で推移している。景気
は緩やかに回復しており、地価水準は上昇傾
向で推移している。


一般住宅の中に作業所等が見られる住宅地域
であり、近隣地域及びその周辺地域における
地域要因に特段の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.3
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  +1.6
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１－６公

-9		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
b １０－６公

-30		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.3m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,172)
c １７－６公

-14		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
d １８－６公
Ｙ
-9		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 東3.8m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
(70,160)
e １０－６公

-2		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4m私道、
中間画地
準工
高度2種最高30m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
434,783  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
449,745 		 100
[  99.2]
453,372 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +0.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.8]
　　　　 100
457,000 
b (　           ) 
448,893  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
446,735 		 100
[  95.5]
467,785 
472,000 
c (　           ) 
410,599  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
446,905 		 100
[ 102.9]
434,310 
438,000 
d (　           ) 
436,569  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
453,261 		 100
[  99.4]
455,997 
460,000 
e (　           ) 
406,030  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
433,714 		 100
[ 103.2]
420,266 
424,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  -5.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  +2.2 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.3 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.6 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    450,000 円／㎡]  



板橋 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,102,611 
692,300 
3,410,311 
2,110,790 
1,299,521 		 （　0.9767）
1,269,242 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     31,731,050 円　　　　（　    341,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 Ｓ3 138.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高22m
宅地造成規制区域		 70 ％   200 ％   160 ％   93 ㎡      6.8 m x   13.0 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各フロアともに専有面積４６㎡の２ＤＫタイプを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
46.00 
100.0 
46.00 
2,450 
112,700 		 1.0  112,700 
1.0  112,700 

 2～ 2		 住宅
46.00 
100.0 
46.00 
2,500 
115,000 		 1.0  115,000 
1.0  115,000 

 3～ 3		 住宅
46.00 
100.0 
46.00 
2,550 
117,300 		 1.0  117,300 
1.0  117,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
138.00 
100.0 
138.00 

345,000 		 345,000 
345,000 
⑨年額支払賃料        345,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,140,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     138.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,140,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       207,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,933,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           345,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,278 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          345,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         166,333 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,102,611 円　　　　（　        44,114 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ８－６公
　　　　-18		 2,699  
(   2,588) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
2,570 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ８－６公
　　　　-17		 2,623  
(   2,465) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,623 
c Ｒ８－６公
　　　　-19		 2,744  
(   2,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
2,690 
板橋 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 136,400 円  　　　　     34,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 124,200 円  　　　        4,140,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       73,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      289,800 円  　　　　     34,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        34,100 円  　　　　     34,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,100 円  　　　　     34,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         692,300 円　（　　　　　　         7,444 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     138.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,110,790 円  
（　　　　　        22,697 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,102,611 円      
②総費用 692,300 円      
③純収益　①－② 3,410,311 円      
④建物等に帰属する純収益 2,110,790 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,299,521 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,269,242 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,648 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,731,050 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     341,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区中台一丁目弐四七番弐
 0114000027748-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -8 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　麗司朗   TEL.
鑑定評価額 41,400,000 円  １㎡当たりの価格 445,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区中台１丁目２４７番２
｢中台１－２７－３｣		 ②地積
　(㎡)		 93  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高22m
宅地造成規制区域

(70,160)

1:2		 住宅

Ｗ3		 一般住宅の中に作業
所等が見られる住宅
地域		 南4m区道 水道、ガス、下水 上板橋

570m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    45 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４ｍ区
道		 交通

施設		 上板橋駅北東方

570m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度2種最高22m
宅地造成規制区域
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、作業所等が混在する住宅地域であり、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受けられず、
当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
一部認定区道　　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    454,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    345,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は板橋区及び隣接区内の東武東上線、都営三田線沿線の住宅地域であり、需要者は同一需給圏内の居住者等
が中心的である。当該地域における新規の取引は建売住宅を主とした住宅用途での取引が中心である。堅調な住宅需要
を背景に、需給動向は安定的に推移している。土地の場合１平米あたり４２０，０００円～４８０，０００円程度、新
築戸建住宅で総額５，０００万円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は区内中央部に位置する一般住宅、作業所等が混在する住宅地域であり、主として自用目的での取引が中心で
ある。アパート等の収益物件も見受けられるが、土地に対する投資採算性はやや低い。したがって、比準価格を標準と
して、収益価格を信頼性に応じて相応に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    438,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[102.0]		 100
[101.9]		 [100.8]
100		 443,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    427,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加傾向に
ある。取引件数はほぼ横ばいながら、取引価
格は上昇傾向にある。


一般住宅、共同住宅、作業所等が混在する住
宅地域であり、特段の変動要因はないものの
、地価はやや上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１－６公

-5		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
西4m、準角地
１中専
高度2種最高22m
(80,160)
b ２１－６公

-9		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
c １２－６公
Ｙ
-9		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北3.2m区道、
西1.9m、角地
１中専
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
(80,160)
d １８－６公
Ｙ
-9		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 東3.8m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
336,080  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.7]
344,011 		 100
[  76.8]
447,931 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　   -4.0

その他　    0.0

　　　[ 100.8]
　　　　 100
452,000 
b (　           ) 
434,783  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
449,745 		 100
[  99.0]
454,288 
458,000 
c (　           ) 
289,143  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.6]
318,783 		 100
[  71.3]
447,101 
451,000 
d (　           ) 
436,569  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
453,261 		 100
[ 101.0]
448,773 
452,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -4.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    454,000 円／㎡]  



板橋 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,897,048 
644,248 
3,252,800 
1,937,470 
1,315,330 		 （　0.9767）
1,284,683 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     32,117,075 円　　　　（　    345,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 Ｓ3 138.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高22m
宅地造成規制区域		 70 ％   200 ％   160 ％   93 ㎡      6.8 m x   13.0 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １フロアにつき２ＤＫタイプの住戸１戸、平均専有面積約４６㎡を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
46.00 
100.0 
46.00 
2,320 
106,720 		 1.0  106,720 
1.0  106,720 

 2～ 2		 住宅
46.00 
100.0 
46.00 
2,350 
108,100 		 1.0  108,100 
1.0  108,100 

 3～ 3		 住宅
46.00 
100.0 
46.00 
2,380 
109,480 		 1.0  109,480 
1.0  109,480 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
138.00 
100.0 
138.00 

324,300 		 324,300 
324,300 
⑨年額支払賃料        324,300 円　×　12ヶ月　＝　       3,891,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     138.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されていると判断  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,891,600 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       155,664 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,735,936 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           324,300 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,113 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          324,300 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         157,999 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,897,048 円　　　　（　        41,904 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１４－６公
　　　　-10		 2,506  
(   2,402) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,483 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,451 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１４－６公
　　　　-12		 2,755  
(   2,641) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.1]		 100
[100.0]
2,675 
c Ｒ１４－６公
　　　　-11		 2,017  
(   1,933) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 91.2]		 100
[100.0]
2,280 
板橋 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 125,200 円  　　　　     31,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 116,748 円  　　　        3,891,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       73,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      266,000 円  　　　　     31,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,300 円  　　　　     31,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,300 円  　　　　     31,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         644,248 円　（　　　　　　         6,927 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     138.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,937,470 円  
（　　　　　        20,833 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,897,048 円      
②総費用 644,248 円      
③純収益　①－② 3,252,800 円      
④建物等に帰属する純収益 1,937,470 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,315,330 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,284,683 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,814 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,117,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     345,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区中台一丁目弐四七番弐
 0114000027748-0000
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備考