別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -7 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　塩入　晋   TEL.
鑑定評価額 88,900,000 円  １㎡当たりの価格 520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区成増１丁目５３番５
｢成増１－１６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡

(70,200)

1:2		 住宅

ＲＣ3		 中規模一般住宅、共
同住宅等が建ち並ぶ
住宅地域		 南西6m区道 水道、ガス、下水 地下鉄成増

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    65 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ区道		 交通

施設		 地下鉄成増駅南方

330m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の要因変化は予測できず、現状を保ちつつ推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    530,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    374,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね板橋区西部の住宅地域である。需要者は同地域に地縁のある居住者を中心に、隣接区等から
の転入者も見られる。東京メトロ有楽町線・副都心線及び東武東上線が利用可能で、成増駅前の商業地に近く生活上の
利便性が高い地域で、金融緩和政策等を背景に市況は全般的に堅調である。中心価格帯は、土地１７０㎡として総額８
，５００万円から９，０００万円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地周辺は地下鉄成増駅や東武東上線成増駅から近く利便性が高いため賃貸需要も見られるが、取引は自己使用
目的の実需によるものが中心である。これら需要者は生活上の利便性や居住の快適性に着目して意思決定するのが通常
であることから、信頼性ある事例により試算した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    446,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[101.0]		 100
[ 93.1]		 [104.0]
100		 516,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    492,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 板橋区の人口は微増、世帯数はやや増加傾向
にある。区内住宅地の取引件数は概ね横這い
、取引価格は上昇傾向が窺える。


街路条件に恵まれた住宅地域で、他用途の混
在も若干見られるが、良好な居住環境にある
。地域要因に格別の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８－６公Ｙ

-4		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡
(70,160)
b ８－６公

-21		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4m区道、
中間画地
準工
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡
(70,200)
c ８－６公

-3		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m区道、
北西4m、角地
１中専
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡
(80,160)
d ２２－６公

-11		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡
(70,200)
e ２２－６公

-21		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種10m
最低敷地８０㎡
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
371,754  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
386,845 		 100
[  80.0]
483,556 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
503,000 
b (　           ) 
432,162  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
462,043 		 100
[  90.2]
512,243 
533,000 
c (　           ) 
406,304  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
399,992 		 100
[  78.4]
510,194 
531,000 
d (　           ) 
494,341  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
532,093 		 100
[  98.0]
542,952 
565,000 
e (　           ) 
364,525  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
353,416 		 100
[  70.7]
499,881 
520,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    530,000 円／㎡]  



板橋 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,115,593 
1,365,187 
6,750,406 
4,128,730 
2,621,676 		 （　0.9767）
2,560,591 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     64,014,775 円　　　　（　    374,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 102.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡		 70 ％   200 ％   200 ％   171 ㎡      9.3 m x   18.4 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｓ造３階建の共同住宅（平均専有面積約４１㎡の１ＬＤＫタイプ）を想定 ⑦有効率　  91.9 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
95.00 
90.0 
85.50 
2,723 
232,817 		 1.0  232,817 
1.0  232,817 

 2～ 2		 住宅
95.00 
93.0 
88.35 
2,750 
242,963 		 1.0  242,963 
1.0  242,963 

 3～ 3		 住宅
80.00 
93.0 
74.40 
2,778 
206,683 		 1.0  206,683 
1.0  206,683 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
91.9 
248.25 

682,463 		 682,463 
682,463 
⑨年額支払賃料        682,463 円　×　12ヶ月　＝　       8,189,556 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     248.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,189,556 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       409,478 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,780,078 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           682,463 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,483 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          682,463 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         329,032 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,115,593 円　　　　（　        47,460 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１１－６公
　　　　-13		 2,136  
(   2,134) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,367 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,869 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１１－６公
　　　　-14		 2,637  
(   2,528) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,774 
c Ｒ１１－６公
　　　　-16		 2,934  
(   2,757) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,055 
板橋 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 266,800 円  　　　　     66,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 245,687 円  　　　        8,189,556　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      152,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      566,900 円  　　　　     66,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        66,700 円  　　　　     66,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,700 円  　　　　     66,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,365,187 円　（　　　　　　         7,984 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,128,730 円  
（　　　　　        24,145 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,115,593 円      
②総費用 1,365,187 円      
③純収益　①－② 6,750,406 円      
④建物等に帰属する純収益 4,128,730 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,621,676 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,560,591 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,974 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,014,775 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     374,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区成増一丁目五参番五
 0114000097461-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -7 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　安田　明芳   TEL.
鑑定評価額 88,600,000 円  １㎡当たりの価格 518,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区成増１丁目５３番５
｢成増１－１６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡

(70,200)

1:2		 住宅

ＲＣ3		 中規模一般住宅、共
同住宅等が建ち並ぶ
住宅地域		 南西6m区道 水道、ガス、下水 地下鉄成増

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    65 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ区道		 交通

施設		 地下鉄成増駅南方

330m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 成熟した住宅地域であり、特別な変動要因もなく、概ね現状を維持して行くものと思料される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    530,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    386,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、板橋区内の鉄道各駅から徒歩圏内にある住宅地域となる。成熟した既成住宅地であるが、土地取引は回
復傾向にある。需要者は一次得者の他、他区内からの買い替えも見られる。個人が中心となるが、収益物件の取得を目
的とする不動産業者も散見される。需要の中心となる価格帯は、地積１００㎡程度で総額５千万円から７千万円と思料
される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺地域は、中規模以上の個人住宅を中心とし、低層共同住宅も見られる住宅地であり、賃貸マンシ
ョン等の収益物件も散見される。主な市場参加者は住宅地の取得を前提とした中所得者層以上の個人となり、市場での
取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　板橋 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    446,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[101.0]		 100
[ 93.2]		 [104.0]
100		 516,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    492,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加傾向に
ある。取引件数はほぼ横ばいながら、地価は
上昇傾向にある。


板橋区内の既成住宅地域である。資材高騰の
影響はあるが、住宅需要は旺盛で中古住宅、
マンションを中心に回復が鮮明になっている
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +0.2
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２－６公

-11		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡
(70,200)
b ８－６公

-24		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡
(70,160)
c ８－６公Ｙ

-3		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m道路、
北4m、角地
１中専
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡
(80,160)
d ８－６公

-3		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m区道、
北西4m、角地
１中専
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡
(80,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
494,341  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
532,093 		 100
[ 104.4]
509,668 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
530,000 
b (　           ) 
441,657  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
455,041 		 100
[  89.0]
511,282 
532,000 
c (　           ) 
384,116  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
397,686 		 100
[  81.6]
487,360 
507,000 
d (　           ) 
406,304  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
399,992 		 100
[  78.9]
506,961 
527,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.6 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.6 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.7 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.6 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    530,000 円／㎡]  



板橋 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,135,786 
1,365,798 
6,769,988 
4,068,700 
2,701,288 		 （　0.9767）
2,638,348 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     65,958,700 円　　　　（　    386,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 102.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高17m
最低敷地７０㎡		 70 ％   200 ％   200 ％   171 ㎡      9.3 m x   18.4 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４０㎡程度の合計６戸の共同住宅を想定 ⑦有効率　  91.9 ％
の理由		 同種の建物のレンタブル比を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
95.00 
90.0 
85.50 
2,695 
230,423 		 1.0  230,423 
1.0  230,423 

 2～ 2		 居宅
95.00 
93.0 
88.35 
2,750 
242,963 		 1.0  242,963 
1.0  242,963 

 3～ 3		 居宅
80.00 
93.0 
74.40 
2,833 
210,775 		 1.0  210,775 
1.0  210,775 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
91.9 
248.25 

684,161 		 684,161 
684,161 
⑨年額支払賃料        684,161 円　×　12ヶ月　＝　       8,209,932 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     248.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,209,932 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       410,497 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,799,435 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           684,161 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,500 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          684,161 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         329,851 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,135,786 円　　　　（　        47,578 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１１－６公
　　　　-13		 2,136  
(   2,134) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]
2,849 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,869 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１１－６公
　　　　-14		 2,637  
(   2,528) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
2,810 
c Ｒ１１－６公
　　　　-15		 3,545  
(   3,398) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,930 
板橋 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 266,800 円  　　　　     66,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 246,298 円  　　　        8,209,932　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      152,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      566,900 円  　　　　     66,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        66,700 円  　　　　     66,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,700 円  　　　　     66,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,365,798 円　（　　　　　　         7,987 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 16 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0610     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0860 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,068,700 円  
（　　　　　        23,794 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,135,786 円      
②総費用 1,365,798 円      
③純収益　①－② 6,769,988 円      
④建物等に帰属する純収益 4,068,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,701,288 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,638,348 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,429 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,958,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     386,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区成増一丁目五参番五
 0114000097461-0000
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備考