別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -4 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　末原　伸隆   TEL.
鑑定評価額 58,000,000 円  １㎡当たりの価格 457,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区東新町１丁目３０番１９
｢東新町１－３０－９｣		 ②地積
　(㎡)		 127  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡

(70,200)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅、ア
パートが建ち並ぶ住
宅地域		 西6m区道 水道、ガス、下水 ときわ台

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　６ｍ
区道		 交通

施設		 ときわ台駅南西方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 低層戸建住宅を中心とした国道背後の普通住宅地として熟成している。特段の開発動向等はなく、当面は現状の
まま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    478,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    327,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を板橋区内における東武東上線、東京メトロ有楽町線沿線の普通住宅地域と判定した。典型的な需要者は板
橋区及び周辺区内に居住する一次取得者層と想定される。比較的画地規模の小さな住宅が供給の中心であり、総額を抑
えた戸建住宅の取引が多い。最寄り駅からやや離れるが利便性が高く住宅需要は旺盛である。市場の中心となる価格帯
としては、６０～８０㎡程度の画地規模の新築戸建て住宅で５０００万円台前半～７０００万円台前半となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域内にアパート等の収益物件も見られるが、地価に見合う賃料設定が難しく、収益価格は比準価格に比してやや低位
に試算された。また、対象標準地の立地や規模等を勘案すると、需要の中心は自己使用目的の最終需要者となり、収益
性よりも居住の快適性、利便性が重視される。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、単価と総額の関係
も留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    438,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　板橋 -8                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    450,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加傾向、
住宅地の取引件数はほぼ横ばいで推移してい
る。物価上昇や金融政策の動向に注視が必要
である。

中規模一般住宅を中心とした住宅地であり、
特段の開発動向等はなく、地域要因に変動は
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％ +1.6 ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １７－６公

-7		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
b １８－６公
Ｙ
-9		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 東3.8m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
(70,160)
c １８－６公
Ｙ
-6		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.3m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
(70,200)
d １７－６公
Ｙ
-9		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
e １７－６公

-3		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東6m区道、
東9m、角地
１中専
高度2種最高22m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
554,907  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
566,876 		 100
[ 105.5]
537,323 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
548,000 
b (　           ) 
436,569  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
453,261 		 100
[ 104.8]
432,501 
441,000 
c (　           ) 
551,165  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
567,064 		 100
[ 107.1]
529,472 
540,000 
d (　           ) 
385,463  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
409,262 		 100
[ 100.2]
408,445 
417,000 
e (　           ) 
492,324  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
488,108 		 100
[ 110.0]
443,735 
453,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.8 交通・接近　  +6.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.6 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  +1.7 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.6 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    478,000 円／㎡]  



板橋 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,318,174 
1,217,588 
5,100,586 
3,398,310 
1,702,276 		 （　0.9767）
1,662,613 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     41,565,325 円　　　　（　    327,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 76.00 Ｓ3 205.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡		 70 ％   200 ％   200 ％   127 ㎡      8.9 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １，２階は各階に３４㎡程度の居室２戸、３階に４８㎡程度の居室１戸からなる共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
76.00 
90.0 
68.40 
2,866 
196,034 		 1.0  196,034 
1.0  196,034 

 2～ 2		 住宅
76.00 
90.0 
68.40 
2,924 
200,002 		 1.0  200,002 
1.0  200,002 

 3～ 3		 住宅
53.00 
90.0 
47.70 
2,836 
135,277 		 1.0  135,277 
1.0  135,277 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
205.00 
90.0 
184.50 

531,313 		 531,313 
531,313 
⑨年額支払賃料        531,313 円　×　12ヶ月　＝　       6,375,756 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     184.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等によって担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,375,756 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       318,788 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,056,968 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           531,313 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,047 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          531,313 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         256,159 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,318,174 円　　　　（　        49,749 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１３－６公
　　　　-26		 3,171  
(   2,924) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]
3,080 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,924 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１３－６公
　　　　-27		 2,796  
(   2,794) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[102.0]
2,769 
c Ｒ１３－６公
　　　　-24		 2,915  
(   2,912) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 97.0]
2,946 
板橋 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 219,600 円  　　　　     54,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 318,788 円  　　　        6,375,756　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      102,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      466,600 円  　　　　     54,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,900 円  　　　　     54,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,900 円  　　　　     54,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,217,588 円　（　　　　　　         9,587 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     205.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,398,310 円  
（　　　　　        26,758 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,318,174 円      
②総費用 1,217,588 円      
③純収益　①－② 5,100,586 円      
④建物等に帰属する純収益 3,398,310 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,702,276 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,662,613 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,091 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,565,325 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     327,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区東新町一丁目参〇番壱九
 0114000220380-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板橋 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -4 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　矢崎　美和子   TEL.
鑑定評価額 58,000,000 円  １㎡当たりの価格 457,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 板橋区東新町１丁目３０番１９
｢東新町１－３０－９｣		 ②地積
　(㎡)		 127  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡

(70,200)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅、ア
パートが建ち並ぶ住
宅地域		 西6m区道 水道、ガス、下水 ときわ台

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ区
道		 交通

施設		 ときわ台駅南西方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡
⑤地域要因の将
　来予測		 地域は中規模一般住宅やアパートが建ち並ぶ熟成した住宅地域で、特段の地域要因の変動もないため、今後も現
状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    473,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    311,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として、板橋区南部及び隣接する練馬区内の東武東上線及び東京メトロ有楽町線沿線の住宅地域。地域
の需要者の中心は、両区内に居住する個人や地元開発業者等。最寄駅から徒歩１０分以上の地域においてはやや空地が
残るが、概ね中規模一般住宅を中心とする熟成した住宅地域を形成しており需要は旺盛である。細分化された新築戸建
住宅では、総額６０００万円台が取引の中心だが、画地規模がやや大きくなると７０００万円台の成約も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域は戸建住宅のほかアパート等も見られる熟成した住宅地域で、取引は自己使用目的の一般住宅が中心である。収益
性に着目した賃貸物件の取引も見受けられるものの自己使用目的の取引が中心となっていることから、近隣地域の価格
形成においては、収益性よりも住宅地としての市場性が重視されるものと判断した。したがって、比準価格を重視し収
益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    438,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　板橋（都） -8              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    450,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 板橋区においては、人口は微増、世帯数はや
や増加傾向。区内住宅地の取引件数はほぼ横
ばいであるが、取引価格は上昇傾向にある。


最寄駅から徒歩１０分以上離れているものの
、中規模一般住宅を中心とする住宅地域であ
り、特段の地域要因の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％ +1.6 ％
３　試算価格算定内訳 板橋 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １７－６公

-14		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
b ０９－６公

-23		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.8m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
c １７－６公
Ｙ
-4		 板橋区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m区画街路
、中間画地
１中専
高度2種最高22m
(70,160)
d ２１－６公

-5		 板橋区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
西4m、準角地
１中専
高度2種最高22m
(80,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
410,599  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
446,905 		 100
[  98.0]
456,026 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
465,000 
b (　           ) 
275,110  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
286,900 		 100
[  81.3]
352,891 
360,000 
c (　           ) 
527,530  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
561,147 		 100
[ 115.2]
487,107 
497,000 
d (　           ) 
336,080  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.7]
344,011 		 100
[  76.8]
447,931 
457,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    473,000 円／㎡]  



板橋 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に在って再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,376,028 
1,292,507 
5,083,521 
3,466,400 
1,617,121 		 （　0.9767）
1,579,442 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     39,486,050 円　　　　（　    311,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板橋 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 76.00 Ｓ3 205.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高22m
最低敷地６０㎡		 70 ％   200 ％   200 ％   127 ㎡      8.9 m x   15.0 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は１ＤＫ程度の住戸各２戸。３階は１戸。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 地域において標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
76.00 
90.0 
68.40 
2,862 
195,761 		 1.0  195,761 
1.0  195,761 

 2～ 2		 住宅
76.00 
90.0 
68.40 
2,981 
203,900 		 1.0  203,900 
1.0  203,900 

 3～ 3		 住宅
53.00 
90.0 
47.70 
2,862 
136,517 		 1.0  136,517 
1.0  136,517 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
205.00 
90.0 
184.50 

536,178 		 536,178 
536,178 
⑨年額支払賃料        536,178 円　×　12ヶ月　＝　       6,434,136 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     184.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,434,136 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       321,707 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,112,429 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           536,178 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,094 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          536,178 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         258,505 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,376,028 円　　　　（　        50,205 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ３－６公
　　　　-15		 3,109  
(   2,980) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[101.0]
3,146 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,110 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,981 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ３－６公
　　　　-13		 2,838  
(   2,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]		 100
[ 92.0]
3,056 
c Ｒ２０－６公
　　　　-17		 2,900  
(   2,725) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 90.0]
3,128 
板橋 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 280,000 円  　　　　     56,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 321,707 円  　　　        6,434,136　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      102,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      476,000 円  　　　　     56,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        56,000 円  　　　　     56,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,000 円  　　　　     56,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,292,507 円　（　　　　　　        10,177 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     205.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,466,400 円  
（　　　　　        27,294 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,376,028 円      
②総費用 1,292,507 円      
③純収益　①－② 5,083,521 円      
④建物等に帰属する純収益 3,466,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,617,121 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,579,442 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,437 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,486,050 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     311,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板橋 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　板橋区東新町一丁目参〇番壱九
 0114000220380-0000
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備考