別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
荒川 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 5-9 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　末原　伸隆   TEL.
鑑定評価額 62,900,000 円  １㎡当たりの価格 648,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区西尾久１丁目１６９０番３
｢西尾久１－１６－７｣		 ②地積
　(㎡)		 97  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m
地区計画等

(100,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 店舗併用住宅、マン
ション等の混在する
商業地域		 西15m都道 水道、ガス、下水 小台

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ　都道 交通

施設		 小台駅南方

470m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 都道沿いに中高層の共同住宅、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。近隣地域の商業集積度は低く、住
宅系用途への移行が進むと予測するが、当面は現状のまま推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    685,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    514,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を荒川区及び周辺区内の広幅員道路沿いの商業地域及び近隣商業地域と判定した。代替競争不動産における
典型的な需要者としては、事業者及び居住を目的とする最終需要者のほか、マンション開発業者、賃貸収入を目的とし
た投資家等が考えられる。旺盛な需要に比して供給は限定的であり、市場の中心となる価格帯の把握は困難であるが、
規模や街路条件等によっては、著しく高値の取引も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 代替競争不動産の取引には、マンション等の収益物件の取引も見られるが、駅からやや離れ商業繁華性は低いため商業
系用途は低層階に限定され、地価に見合う賃料設定が難しく、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は実
際の取引事例に基づき実証性に優れる。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏
まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    564,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.9]		 [100.0]
100		 646,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    599,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の商業地の取引件数はほぼ横ばい、オフ
ィス、店舗、マンションの賃料は横ばい、分
譲マンション価格は上昇傾向で推移している
。

周囲に特段の開発動向等はなく、地域要因に
変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -13.6
交通・接近　　　  +3.8
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -6.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７－６公Ｙ

-7		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
(100,400)
b ２１－６公

-19		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m都道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
最低敷地６０㎡
(100,500)
c １－６公

-26		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南35m都道、
東4m、
北西10.7m、
三方路
商業
地区計画等
(100,537)
d １２－６公
Ｙ
-18		 北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西10.9m区道、
南3.7m、北3m、
三方路
近商
高度地区3種
(98,293)
e １－６公

-14		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西19.4m都道、
北4m、角地
商業
高度地区最低7m
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
822,758  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
895,161 		 100
[ 105.0]
852,534 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
853,000 
b (　           ) 
724,548  		 100
[ 100.0]		 [ 113.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
819,464 		 100
[ 125.9]
650,885 
651,000 
c (　           ) 
822,998  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
872,145 		 100
[ 135.0]
646,033 
646,000 
d (　           ) 
525,020  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.6]
592,330 		 100
[  83.0]
713,651 
714,000 
e (　           ) 
1,045,428  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,062,683 		 100
[ 152.0]
699,134 
699,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.6 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.4 交通・接近　  +8.8 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.1 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.1 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.1 交通・接近　  +8.4 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    685,000 円／㎡]  



荒川 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,128,945 
3,030,372 
11,098,573 
9,013,600 
2,084,973 		 （　0.9568）
1,994,902 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     49,872,550 円　　　　（　    514,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 62.67 ＲＣ9 480.33
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区最低7m
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   97 ㎡      7.4 m x   14.0 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上を各階１戸の住宅とする店舗兼共同住宅を想定。 ⑦有効率　  80.8 ％
の理由		 同種建物における標準的な有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
53.37 
55.8 
29.76 
4,400 
130,944 		 4.0  523,776 
1.0  130,944 

 2～ 3		 住宅
53.37 
83.9 
44.77 
2,876 
128,759 		 1.0  128,759 
1.0  128,759 

 4～ 5		 住宅
53.37 
83.9 
44.77 
2,934 
131,355 		 1.0  131,355 
1.0  131,355 

 6～ 9		 住宅
53.37 
83.9 
44.77 
2,962 
132,609 		 1.0  132,609 
1.0  132,609 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.33 
80.8 
387.92 

1,181,608 		 1,574,440 
1,181,608 
⑨年額支払賃料      1,181,608 円　×　12ヶ月　＝　      14,179,296 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     387.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等によって担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,179,296 円　　×　　   4.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       638,068 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,541,228 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,574,440 円　×　　  95.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,036 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,181,608 円　×　　  95.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         572,681 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,128,945 円　　　　（　       145,659 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１３－６公
　　　　-20		 2,892  
(   2,773) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,892 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,876 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１３－６公
　　　　-17		 2,759  
(   2,593) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]
2,962 
c Ｒ１３－６公
　　　　-19		 3,344  
(   3,206) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
3,215 
荒川 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 760,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 567,172 円  　　　       14,179,296　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      107,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,292,000 円  　　　　    152,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       152,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       152,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,030,372 円　（　　　　　　        31,241 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 152,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　     480.33 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,013,600 円  
（　　　　　        92,924 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,128,945 円      
②総費用 3,030,372 円      
③純収益　①－② 11,098,573 円      
④建物等に帰属する純収益 9,013,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,084,973 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,994,902 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,566 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,872,550 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     514,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区西尾久一丁目１６９０番３
 0115000182364-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
荒川 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 5-9 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　塩入　晋   TEL.
鑑定評価額 62,800,000 円  １㎡当たりの価格 647,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区西尾久１丁目１６９０番３
｢西尾久１－１６－７｣		 ②地積
　(㎡)		 97  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最低7m
地区計画等

(100,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 店舗併用住宅、マン
ション等の混在する
商業地域		 西15m都道 水道、ガス、下水 小台

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ都道 交通

施設		 小台駅南方

470m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 都道沿いに中高層店舗付マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、特段の変動要因は認められず、当分の間は現
状を維持しつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    665,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    519,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね荒川区における商業地域である。需要者は、地縁者のほか自用目的の法人、賃料収入目的の
投資家、不動産開発業者等である。最寄駅は都電であるため、交通接近条件はやや劣るが、準幹線道路沿いに位置して
選好性が高い。金融緩和政策の継続、マンション適地の稀少性等を背景に市況は堅調である。中心価格帯は、土地１０
０㎡として総額６，５００万円前後と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域の取引実態には多様性があり、事業目的の自用取引の他、収益物件の取引も散見される。対象標準地は商業地域に
存しているものの、店舗利用等による収益性が見込めるのは低層階が中心であり、また、画地規模もやや小さいため、
商業収益性は低いものと思われる。したがって、現実の市場取引に基づき規範性高く求められた比準価格を重視して収
益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    564,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.5]		 [100.0]
100		 642,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    599,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 荒川区の人口は微増、世帯数はやや増加傾向
にある。区内商業地の取引件数はほぼ横這い
、取引価格は上昇傾向が窺える。


地域要因に格別の変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １６－６公

-27		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4.3m区道
、北西3.2m、
角地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,258)
b １６－６公

-26		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.9m区道、
東6m、角地
近商
高度地区最低7m
地区計画等
(100,400)
c １１－６公

-24		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南22m都道、
西6m、角地
商業
最低敷地６０㎡
(100,600)
d ７－６公Ｙ

-7		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
596,790  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
601,475 		 100
[  86.2]
697,767 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
698,000 
b (　           ) 
546,909  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
537,533 		 100
[  89.3]
601,941 
602,000 
c (　           ) 
714,360  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
723,290 		 100
[ 116.4]
621,383 
621,000 
d (　           ) 
822,758  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
895,161 		 100
[ 106.1]
843,696 
844,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -3.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    665,000 円／㎡]  



荒川 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,994,636 
2,996,836 
10,997,800 
8,895,000 
2,102,800 		 （　0.9568）
2,011,959 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     50,298,975 円　　　　（　    519,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 62.67 ＲＣ9 480.33
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区最低7m
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   97 ㎡      7.4 m x   14.0 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造９階建の店舗兼共同住宅（１階は店舗、２～９階は専有面積約４５㎡の２ＤＫ）を想定 ⑦有効率　  80.8 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
53.37 
55.8 
29.76 
4,400 
130,944 		 6.0  785,664 
1.0  130,944 

 2～ 2		 住宅
53.37 
83.9 
44.77 
2,820 
126,251 		 1.0  126,251 
1.0  126,251 

 3～ 3		 住宅
53.37 
83.9 
44.77 
2,848 
127,505 		 1.0  127,505 
1.0  127,505 

 4～ 6		 住宅
53.37 
83.9 
44.77 
2,905 
130,057 		 1.0  130,057 
1.0  130,057 

 7～ 9		 住宅
53.37 
83.9 
44.77 
2,989 
133,818 		 1.0  133,818 
1.0  133,818 

計
480.33 
80.8 
387.92 

1,176,325 		 1,831,045 
1,176,325 
⑨年額支払賃料      1,176,325 円　×　12ヶ月　＝　      14,115,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     387.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,115,900 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       705,795 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,410,105 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,831,045 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,395 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,176,325 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         567,136 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,994,636 円　　　　（　       144,275 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ１－６公
　　　　-8		 2,647  
(   2,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,648 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,942 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,820 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｒ１０－６公
　　　　-5		 3,110  
(   2,981) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,019 
c Ｒ１０－６公
　　　　-7		 2,970  
(   2,970) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,855 
荒川 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 750,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 564,636 円  　　　       14,115,900　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      107,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,275,000 円  　　　　    150,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,996,836 円　（　　　　　　        30,895 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     480.33 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,895,000 円  
（　　　　　        91,701 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,994,636 円      
②総費用 2,996,836 円      
③純収益　①－② 10,997,800 円      
④建物等に帰属する純収益 8,895,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,102,800 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,011,959 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,742 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,298,975 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     519,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区西尾久一丁目１６９０番３
 0115000182364-0000
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備考