別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
荒川 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 5-8 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　神岡　禎高   TEL.
鑑定評価額 296,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 930,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区東日暮里５丁目２４番１
｢東日暮里５－２４－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 235  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(99,498)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ8		 店舗、マンション、
事務所等が混在する
商業地域		 北15m区道 水道、ガス、下水 日暮里

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層店舗、事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 日暮里駅東方

540m		 法令

規制		 商業
(99,498)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 今後も当面は現状のまま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗、事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,120,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は荒川区を中心に隣接区を含むエリアで、鉄道沿線の各駅及びその周辺の繁華性のある商業地域。需要者は
店舗事務所兼共同住宅等の賃貸物件の建設を目的とする不動産業者・投資家が中心で、地縁性を有する自用目的の法人
も含まれる。繁華性があり利便性も良好な立地で需要は旺盛である。市場の中心価格帯は、規模にバラツキがあるが、
土地で総額３億円～４億円程度と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場の実態を反映した比準価格と標準地の収益性・投資採算性を反映した収益価格はともに妥当性を有すると思料する
。また、典型的需要者は収益性に着目した投資家等が中心であるが、収益価格が建築費等の各種数値に想定要因を多く
含むことは否めない。また、自用目的の法人も需要者として見込まれる。そこで、比準価格をやや重視し、収益価格を
関連付けて、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    881,000 円／㎡		 [109.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.1]		 [100.0]
100		 1,250,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 荒川区内の人口は微増、世帯数はやや増加。
商業地の取引件数は横ばいで取引価格は上昇
傾向。各種賃料は横ばいからやや上昇傾向で
推移している。

特に地域要因に変動はないが、日暮里駅を最
寄駅とした繁華性のある商業地域で、希少性
があり、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １５－６公

-17		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東19.3m都道、
西4.2m、
二方路
商業
高度地区最低7m
最低敷地６０㎡
(100,500)
b １－６公

-14		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西19.4m都道、
北4m、角地
商業
高度地区最低7m
(100,500)
c １－６公

-18		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m区道、
中間画地
近商

(90,300)
d ７－６公

-12		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東4m区道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
地区計画等
(100,240)
e ２－６公

-9		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南7.5m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
最低敷地６０㎡
(89,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,000,600  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,020,220 		 100
[  76.7]
1,330,143 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,330,000 
b (　           ) 
1,045,428  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,062,683 		 100
[  85.1]
1,248,746 
1,250,000 
c (　           ) 
1,179,245  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,214,622 		 100
[  65.2]
1,862,917 
1,860,000 
d (　           ) 
778,529  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
843,540 		 100
[  60.4]
1,396,589 
1,400,000 
e (　           ) 
1,278,886  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,359,795 		 100
[  68.6]
1,982,208 
1,980,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -17.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,330,000 円／㎡]  



荒川 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,753,173 
8,708,744 
37,044,429 
26,038,400 
11,006,029 		 （　0.9568）
10,530,569 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    263,264,225 円　　　　（　  1,120,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 137.60 ＲＣ11 1,366.97
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 99 ％   500 ％   498 ％   235 ㎡     11.6 m x   20.3 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階はフロア貸しの事務所、３階以上は２ＬＤＫタイプ（約５４㎡）の共同住宅 ⑦有効率　  84.9 ％
の理由		 建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
126.72 
61.6 
78.03 
5,500 
429,165 		 6.0  2,574,990 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
117.41 
92.2 
108.31 
3,500 
379,085 		 3.0  1,137,255 
1.0  379,085 

 3～ 3		 住宅
124.76 
86.8 
108.31 
3,000 
324,930 		 1.0  324,930 
1.0  324,930 

 4～ 7		 住宅
124.76 
86.8 
108.31 
3,100 
335,761 		 1.0  335,761 
1.0  335,761 

 8～11		 住宅
124.76 
86.8 
108.31 
3,200 
346,592 		 1.0  346,592 
1.0  346,592 

計
1,366.97 
84.9 
1,161.13 

3,862,592 		 6,766,587 
3,433,427 
⑨年額支払賃料      3,862,592 円　×　12ヶ月　＝　      46,351,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,161.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,351,104 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,317,555 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,033,549 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,766,587 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          64,283 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,433,427 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,655,341 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,753,173 円　　　　（　       194,694 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ４－６公
　　　　-13		 3,427  
(   3,285) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[102.0]
3,262 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,129 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｒ４－６公
　　　　-14		 2,620  
(   2,510) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,032 
c Ｒ４－６公
　　　　-15		 3,170  
(   3,168) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[104.0]
3,110 
荒川 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,060,000 円  　　　　    412,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,854,044 円  　　　       46,351,104　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      468,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,502,000 円  　　　　    412,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       412,000 円  　　　　    412,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       412,000 円  　　　　    412,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,708,744 円　（　　　　　　        37,058 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 412,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   1,366.97 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,038,400 円  
（　　　　　       110,802 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,753,173 円      
②総費用 8,708,744 円      
③純収益　①－② 37,044,429 円      
④建物等に帰属する純収益 26,038,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,006,029 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,530,569 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       44,811 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    263,264,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,120,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区東日暮里五丁目２４番１
 0115000202682-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
荒川 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 5-8 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　長沢　二郎   TEL.
鑑定評価額 298,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,270,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 930,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区東日暮里５丁目２４番１
｢東日暮里５－２４－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 235  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(99,498)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ8		 店舗、マンション、
事務所等が混在する
商業地域		 北15m区道 水道、ガス、下水 日暮里

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 日暮里駅東方

540m		 法令

規制		 商業
(99,498)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中層店舗兼事務所や中層店舗兼住宅が建ち並ぶ商業地域であり、地区計画の指定もなされたことから、当面現状
のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,020,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は荒川区及び隣接区の中高層の店舗兼事務所ビルや店舗兼住宅ビルが連たんする商業地域である。需要者の
中心は賃料収入を目的する不動産業者や自ら事業を営む法人であり、これらの需要者は、売却可能性や建物建築後の賃
貸収益並びに繁華性を重視してそれぞれ取引を行う。区内のビルやマンション用地の需要は高く、供給が乏しいことか
ら価格は堅調で、１００～２００万円／㎡程度にあり、特に広幅員の道路に面した土地は需要が高い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格には若干開差が認められた。対象標準地の主たる需要者は不動産業者であり、当該不動産業者は繁
華性に着目して取引を行なうため市場にて実際取引された比準価格は十分説得力を有する。他方、それらの不動産業者
においては建物建築後の賃貸収益にも着目するため収益価格も相当程度説得力を有する。したがって、本標準地は比準
価格を重視して収益価格を関連づけ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    881,000 円／㎡		 [109.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.2]		 [100.0]
100		 1,260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数はやや増加傾向に
ある。取引件数は横這いであるが、取引価格
は上昇傾向にある。店舗賃料は横ばい傾向に
ある。

主として中高層の店舗併用住宅が建ち並ぶ商
業地域で、地域要因に変動を与えるような新
たな建築や出店は無い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.1
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　  +0.1
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １５－６公

-2		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m国道、
南東3m、
二方路
商業
高度地区最低7m
最低敷地６０㎡
(100,600)
b １－６公Ｙ

-30		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南22m都道、
中間画地
商業

(95,464)
c １－６公

-11		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m都道、
南東3.7m、
二方路
商業

(100,500)
d ５－６公Ｙ

-3		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西27m国道、
中間画地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,354,699  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,519,388 		 100
[ 108.9]
1,395,214 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,400,000 
b (　           ) 
967,113  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
1,077,640 		 100
[  96.3]
1,119,045 
1,120,000 
c (　           ) 
1,512,677  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
1,586,137 		 100
[ 110.3]
1,438,021 
1,440,000 
d (　           ) 
1,376,991  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,544,984 		 100
[ 111.1]
1,390,625 
1,390,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.4 交通・接近　  -0.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.8 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.8 交通・接近　  -3.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.4 交通・接近　  +7.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.1 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.6 交通・接近　  +8.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.1 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,330,000 円／㎡]  



荒川 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,953,364 
8,723,280 
36,230,084 
26,228,000 
10,002,084 		 （　0.9568）
9,569,994 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    239,249,850 円　　　　（　  1,020,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 137.60 ＲＣ11 1,366.97
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 99 ％   500 ％   498 ％   235 ㎡     11.6 m x   20.3 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３階以上は各階２戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  84.9 ％
の理由		 地域及び同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
126.72 
61.6 
78.03 
5,738 
448,000 		 6.0  2,688,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
117.41 
92.2 
108.31 
3,624 
393,000 		 3.0  1,179,000 
1.0  393,000 

 3～ 7		 居宅
124.76 
86.8 
108.31 
3,020 
327,000 		 1.0  327,000 
1.0  327,000 

 8～11		 居宅
124.76 
86.8 
108.31 
3,050 
330,000 		 1.0  330,000 
1.0  330,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,366.97 
84.9 
1,161.13 

3,796,000 		 6,822,000 
3,348,000 
⑨年額支払賃料      3,796,000 円　×　12ヶ月　＝　      45,552,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,161.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,552,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,277,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,274,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,822,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          64,809 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,348,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,614,155 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,953,364 円　　　　（　       191,291 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ４－６公
　　　　-13		 3,427  
(   3,285) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[101.0]
3,327 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,020 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｒ４－６公
　　　　-14		 2,620  
(   2,510) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,758 
c Ｒ４－６公
　　　　-15		 3,170  
(   3,168) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
3,139 
荒川 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,075,000 円  　　　　    415,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,822,080 円  　　　       45,552,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      468,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,527,500 円  　　　　    415,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       415,000 円  　　　　    415,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       415,000 円  　　　　    415,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,723,280 円　（　　　　　　        37,120 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 415,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 292,000 円／㎡　×　   1,366.97 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,228,000 円  
（　　　　　       111,609 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,953,364 円      
②総費用 8,723,280 円      
③純収益　①－② 36,230,084 円      
④建物等に帰属する純収益 26,228,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,002,084 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,569,994 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       40,723 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    239,249,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,020,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区東日暮里五丁目２４番１
 0115000202682-0000
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備考